DU 07 Mai 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00136 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OGWS

Code NAC : 30B

S.C.I. PIERRE & REY

C/

S.A.S. [Localité 7] DISTRIBUTION prise en la personne de son préseident La SAS Miel Holding, [Adresse 3]

S.A.S.U. FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING prise en sa qualité de caution solidaire de la sté [Localité 7] Distribution

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. PIERRE & REY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent PAIELLA de la SELARL ALTETIA AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 18B, M^e Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D056

Situation :

DÉFENDEURS

S.A.S. [Localité 7] DISTRIBUTION prise en la personne de son préseident La SAS Miel Holding, [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représenté

S.A.S.U. FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING prise en sa qualité de caution solidaire de la sté [Localité 7] Distribution, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandrine BOSQUET de la SCP BERGER BOSQUET SAVIGNAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 20

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Débats tenus à l’audience du : 09 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 07 Mai 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 juin 2022, la société PETRUS PROMOTION 7 a consenti un bail commercial en état futur d’achèvement sous conditions suspensives à la société [Localité 7] DISTRIBUTION, portant sur un local commercial d’une surface d’environ 966m² dont 732m² de surface de vente situé en rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi que 8 places de stationnement, et ce pour une durée de neuf années à compter de la date de livraison des locaux, moyennant un loyer annuel de 195 120 euros HT et HC, la société locataire bénéficiant d’une franchise de loyer de six mois à compter de la date de prise d’effet puis d’une réduction du loyer de base progressive pendant les deux premières années.

Selon acte du 30 juin 2022, la société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING s’est portée caution solidaire de la société [Localité 7] DISTRIBUTION pour le paiement de toute somme qui pourrait être due au bailleur au titre du bail commercial, dans la limite d’un montant maximum de 195 120 euros hors taxes.

Aux termes d’un acte reçu le 16 décembre 2022 par Maître [C] [T], notaire à PARIS (75008), il a été constaté la vente en état futur d’achèvement par la société PETRUS PROMOTION 7 au profit de la SCI PIERRE & RAY de la pleine propriété du local commercial à construire.

Un procès-verbal de livraison de travaux a été dressé le 29 avril 2024 entre la société PETRUS PROMOTION 7, la SCI PIERRE & RAY ainsi que la société [Localité 7] DISTRIBUTION. Les clés des biens faisant l’objet de la livraison ont été remises par le vendeur à l’acquéreur et au preneur le même jour.

Le 6 décembre 2024, la SCI PIERRE & RAY a délivré un commandement de payer et une sommation d’avoir à exploiter les locaux donnés à bail, visant la clause résolutoire à l’encontre de la société [Localité 7] DISTRIBUTION, portant sur la somme de 35 607,72 euros en principal. Le commandement a également été dénoncé le 26 décembre 2024 à la société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING, en sa qualité de caution solidaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la SCI PIERRE & RAY a fait assigner en référé la société [Localité 7] DISTRIBUTION et la société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING, en sa qualité de caution solidaire, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Condamner solidairement la société [Localité 7] DISTRIBUTION et la société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING à payer à la société PIERRE & REY une provision de 88 143,72 euros TTC sauf à parfaire, au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires, arrêtée provisoirement au 21 janvier 2025,Constater le jeu acquis de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion de la société [Localité 7] DISTRIBUTION ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du local à usage commercial sis [Adresse 5] à HERBLAY (95220),Dire que la SCI PIERRE & pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets immobiliers garnissant les lieux, chez un garde-meubles au frais, risques et périls de la société [Localité 7] DISTRIBUTION,

Condamner la société [Localité 7] DISTRIBUTION à payer à la SCI PIERRE & RAY à compter du 6 janvier 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du dernier loyer annuel jusqu’à la complète restitution des locaux loués et remise des clefs au bailleur,Condamner la société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING à garantir la société [Localité 7] DISTRIBUTION à concurrence de la mite de son engagement de caution,Déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais,Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes versées par la société [Localité 7] DISTRIBUTION s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’étant apuré qu’en outre,Dans cette hypothèse, dire que faute pour la société [Localité 7] DISTRIBUTION de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement à la mise en demeure, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire sera acquise, et la société pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société [Localité 7] DISTRIBUTION ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,Condamner, en cas de résiliation du bail, la société [Localité 7] DISTRIBUTION à rembourser à la SCI PIERRE & RAY l’ensemble des frais de commandement, procédures et contentieux engagés dans le cadre de la présente procédure et de ses suites,Condamner la société [Localité 7] DISTRIBUTION à payer à la SCI PIERRE & RAY la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e Vincent PAIELLA, avocat aux offres de droits.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 avril 2025 à laquelle la société [Localité 7] DISTRIBUTION, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaires de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING a comparu.

La SCI PIERRE & RAY s’est désistée de son instance à l’égard de la société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING et a confirmé oralement ses demandes aux termes de son assignation pour le surplus. Elle soutient que la société [Localité 7] DISTRIBUTION qui est en possession des clés, n’a jamais ouvert le local commercial, ni payé le loyer.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement

Aux termes des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation.

A l’audience, la SCI PIERRE & RAY a déclaré se désister à l’égard de la société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING.

La société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING ne s’y opposant pas et la société [Localité 7] DISTRIBUTION n’ayant pas comparu, le désistement d’instance est parfait.

Dès lors, il y a lieu de constater le désistement d’instance de la SCI PIERRE & RAY à l’égard de la société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 30 juin 2022 contient une clause résolutoire (page 24) qui stipule qu’à défaut pour le preneur de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après un commandement de payer ou d’exécuter contenant une déclaration par ledit bailleur de son intention du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai.

Il résulte du procès-verbal de livraison de travaux produit, que la société preneuse s’est vue remettre les clés du local le 29 avril 2024, date de prise d’effet du bail commercial.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 6 décembre 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le décompte arrêté au 21 janvier 2025 permet d’établir que les causes du commandement de payer du 6 décembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 janvier 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI PIERRE & RAY réclame le versement de la somme provisionnelle de 88 143,72 euros au titre des arriérés de loyers ainsi que le règlement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du dernier loyer annuel.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 88 143,72 euros au 21 janvier 2025, échéance du 1er trimestre 2025 comprises.

Ainsi, l’obligation de la société [Localité 7] DISTRIBUTION n’est pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant et il y a lieu de la condamner par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail contient une clause résolutoire (page 24) qui stipule « dès la date de résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des lieux par le bailleur d’une indemnité d’occupation ».

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et n’est pas prévue contractuellement. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société [Localité 7] DISTRIBUTION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, et il y a lieu de condamner la société [Localité 7] DISTRIBUTION au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [Localité 7] DISTRIBUTION, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [Localité 7] DISTRIBUTION ne permet d’écarter la demande de la SCI PIERRE & RAY formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS le désistement d’instance de la SCI PIERRE & RAY à l’égard de la société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 juin 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 6 janvier 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire du local commercial sis [Adresse 6] à [Localité 8] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [Localité 7] DISTRIBUTION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société [Localité 7] DISTRIBUTION à payer à la SCI PIERRE & RAY la somme provisionnelle de 88 143,72 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 21 janvier 2025, échéance du 1er trimestre 2025 comprise ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 7] DISTRIBUTION à la SCI PIERRE & RAY, à compter du 6 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société [Localité 7] DISTRIBUTION au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société [Localité 7] DISTRIBUTION au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société [Localité 7] DISTRIBUTION à payer à la SCI PIERRE & RAY la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 07 Mai 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT