TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme et M., [D]

Copie exécutoire délivrée

à : SDC

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03794 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOYF

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS RINALDI, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par Mme, [L], [Q], salarie munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS

Madame, [W], [H] épouse, [D]

Monsieur, [N], [U]

demeurant, [Adresse 3]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 10 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03794 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOYF

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme, [W], [H] épouse, [D] et M., [N], [U] sont propriétaires des lots n°50 et 57 (287/10000 et 20/10000 tantièmes) dans l’immeuble sis, [Adresse 4], cadastré en section DR, [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, les époux, [D] ont été condamnés par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16/11/2020 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] la somme de 3 315,57euros (appel du 1er avril 2020 inclu), outre 89,81 euros au titre des frais de recouvrement, 300 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5], représenté par son syndic la société SAS RINALDI située, [Adresse 6], a assigné Mme, [W], [H] épouse, [D] et M., [N], [U] devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) par actes de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

—  4 154,36 euros au titre des charges de copropriété (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

—  297,99 euros au titre des frais de recouvrement préalables à l’assignation,

—  900 euros de dommages et intérêts,

—  1 401,72 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et que les défendeurs ont déjà fait l’objet d’une procédure judiciaire.

Appelée à l’audience du 11 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du syndicat des copropriétaires, représenté par Mme, [L], [Q], salariée du syndic munie d’un pouvoir spécial, en raison de pourparlers en cours.

A l’audience du 8 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par Mme, [L], [Q], salariée du syndic munie d’un pouvoir spécial, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Les défendeurs ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaires de Mme, [W], [H] épouse, [D] et M., [N], [U] concernant les lots n°50 et 57, indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra), le précédent jugement du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) en date du 16 novembre 2020, les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 16 juin 2023 au 16 juin 2025 (3ème trimestre 2025 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuel,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 (211,33 euros dus) et 2024 (1 146,52 euros dus),un décompte de répartition des charges pour la période du 20 octobre 2022 au 31 octobre 2023 (crédit de 12,28 euros),l’historique du compte pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 4 589,39 euros (dont 297,99 euros de frais de recouvement et 137,04 euros concernant des dépens),les procès-verbaux des assemblées générales des 28 novembre 2024 et 25 septembre 2025 comportant approbation des comptes des exercices 2023 et 2024 et votant le budget prévisionnel 2025 outre le fonds travaux ainsi que la condamnation des vides ordures,les attestations de non recours concernant les 4 procès-verbaux,la mise en demeure de payer la somme de 1 586,66 euros datée du 27 septembre 2024 sans justificatif d’envoi (coût de la lettre 49,09 euros) et la sommation de payer la somme de 2 023,23 euros remise par commissaire de justice en son étude le 20 décembre 2024 (coût de l’acte 137,04 euros),le règlement de copropriété portant mention d’une clause de solidarité,le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 154,36 euros (après déduction des frais de recouvrement et des dépens) portant sur la période allant du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 juillet 2025.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce au vu de l’extrait du réglement de copropriété prévoyant la solidarité, Mme, [W], [H] épouse, [D] et M., [N], [U] seront solidairement condamnés au paiement des charges dues.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 49,09 euros pour une mise en demeure dont il n’est pas justifié de l’envoi et 248,90 euros au tire de la constitution du dossier de commandement de payer sans justificatif de diligences réelles et inhabituelles, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que les défendeurs présentent, de manière récurrente, des impayés de charges de copropriété et de travaux et alors même qu’ils ont déjà été avertis par décision de justice du 16 novenbre 2020. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur des 900 euros sollicités.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme, [W], [H] épouse, [D] et M., [N], [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5], représenté par son syndic la société SAS RINALDI située, [Adresse 6] :

— la somme de 4 154,36 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période allant du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025,

— la somme de 900 euros au titre des dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme, [W], [H] épouse, [D] et M., [N], [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5], représenté par son syndic la société SAS RINALDI située, [Adresse 6], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme, [W], [H] épouse, [D] et M., [N], [U] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,