TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/55624

N° Portalis 352J-W-B7J-DAPEH

N° : 3

Assignation du :

22 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendue le 18 février 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 1]

prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 1], Madame [Y] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 1] COMME CHEZ VOUS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 21 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

La société [Localité 1] Comme Chez Vous est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3], bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 4, constituant le lot de copropriété n°4.

M. [T] [Z] est le dirigeant de la société [Localité 1] Comme Chez Vous.

Par assignation en date du 22 août 2025, la ville de Paris a attrait la société Comme Chez Vous, représentée par M. [T] [Z], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de constater les infractions commises par elle et la voir condamner à une amende civile.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 17 septembre 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 21 janvier 2026 par son conseil, la ville de [Localité 1] sollicite du juge des référés de :

— la juger, prise en la personne de Mme le Maire de [Localité 1], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondée ;

— juger que la société [Localité 1] Comme Chez Vous a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 4 (constituant le lot 4), de l’immeuble du [Adresse 3] ;

— condamner la société [Localité 1] Comme Chez Vous à une amende civile de 50 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la société [Localité 1] Comme Chez Vous de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société [Localité 1] Comme Chez Vous à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 1] fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par la société [Localité 1] Comme Chez Vous de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le domicile principal de la défenderesse.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société [Localité 1] Comme Chez Vous demande au juge des référés de :

A titre principal,

— juger que la ville de [Localité 1] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2, du calepin des propriétés et de l’état hypothécaire fournis par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation ;

— juger qu’elle a toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;

— juger de sa bonne foi ;

En conséquence,

— débouter la ville de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à son encontre ;

— débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation à la somme de 50 000 euros au titre de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins, conclusions et conclusions ultérieurs ;

A titre subsidiaire,

— juger de sa bonne foi et de ses diligences ;

— juger de sa situation personnelle et de sa coopération avec la ville de [Localité 1] ;

— juger la cession totale de la supposée infraction ;

En conséquence,

— la condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 1] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence,

— la condamner à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

En tout état de cause,

— juger que l’équité ne commande pas qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 1] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

La défenderesse soutient notamment que la ville de [Localité 1] ne démontre pas l’usage d’habitation avec les pièces produites en indiquant que :

— la déclaration H2 n’est datée que du 11 octobre 1970 ;

— une discordance existe entre le constat d’infraction et la fiche H2, le premier mentionnant que le local se trouve « porte 4 » et la seconde mentionnant une « porte G » ;

— une discordance existe entre la fiche H2 et l’attestation de propriété s’agissant de la superficie, créant une incertitude sur le local concerné par la fiche H2 ;

— la mention d’un propriétaire occupant sur la fiche H2 ne permet d’établir l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

— le calepin des propriétés bâties n’est pas lisible et comporte des ratures ;

A titre subsidiaire, elle fait valoir de sa bonne foi et sa coopération avec la ville de [Localité 1] en ayant mis fin aux infractions reprochées. Elle invoque également son ignorance légitime de la réglementation applicable et sa situation personnelle.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

La date de délibéré a été fixée au 18 février 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 4] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa 1er de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 1], d’établir, selon tout mode de preuve :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 1] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local :

Il convient de rappeler que si l’usage d’habitation se prouve par tout moyen, est inopérant tout mode de preuve postérieur au 1er janvier 1970 (Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019, n° 18-24.157).

Il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 1] que :

— la fiche H2, datée du 11 octobre 1970, pour le local situé bâtiment A, 1er étage, porte G, constituant le lot de copropriété 4, au [Adresse 4] à [Localité 5], porte la mention d’un local occupé par sa propriétaire Mme [B], cette dernière ayant acquis le local en janvier 1968,

— le calepin des propriétés bâties de l’immeuble situé au [Adresse 3] mentionne la présence de Mme [B] dans le lot n°4 à partir de 1969,

— l’état hypothécaire indique l’acquisition du lot n°4 par Mme [B] par acte du 17 janvier 1968.

La défenderesse conteste la valeur probante de cette fiche H2 aux motifs que la déclaration H2 est postérieure au 1er janvier 1970, que la mention d’un propriétaire occupant n’apporte pas la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 et qu’elle comporte une discordance avec le constat d’infraction s’agissant de la localisation du local, la fiche H2 mentionnant un local situé « porte G » et le constat « porte 4 ». Elle soutient en outre qu’il existe une différence de superficie entre la fiche H2 et l’attestation de propriété, de sorte qu’il n’est pas établi avec certitude que la fiche H2 concerne bien le local litigieux. Elle invoque enfin l’irrégularité du calepin des propriétés bâties à cause de son illisibilité et des nombreuses ratures qu’il comporte.

Cependant, il ressort des pièces produites que la fiche H2, datée du 11 octobre 1970, précise le nom de la propriétaire occupant le logement, constituant le lot n°4, d’une surface de 22 m2, composé d’une salle à manger, une cuisine, une salle d’eau et une annexe, toutes ces pièces et annexes étant « affectées exclusivement à l’habitation ». Elle mentionne également que la propriétaire a acquis le local en janvier 1968, ce qui est corroboré par l’état hypothécaire relatif au lot n°4.

Le calepin des propriétés bâties confirme en outre l’occupation du local par sa propriétaire, Mme [B], à partir de 1969. La circonstance que ce dernier comporte des ratures, qui correspondent manifestement à des modifications apportées à la suite des ventes successives du local, est sans incidence sur sa valeur probante dès lors qu’il reste parfaitement lisible s’agissant des mentions déterminantes de l’usage d’habitation, ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors, la fiche H2 se rattache à l’évidence au lot litigieux, peu important d’éventuelles imprécisions sans emport sur la superficie ou le numéro de porte, dans la mesure où toutes les pièces produites par la ville de [Localité 1] se corroborent les unes les autres, de sorte que la demanderesse établit bien l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 du local situé [Adresse 4] à [Localité 5], lot n°4, au 1er étage du bâtiment A.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

S’agissant du changement illicite sans autorisation de l’usage, il ressort du constat de location touristique versé en demande que le local situé [Adresse 4] à [Localité 5], a été loué via la plateforme Airbnb de janvier 2019 (date du commentaire le plus ancien) à août 2024 (date du commentaire le plus récent) et pour 219 nuitées en 2019, 93 nuitées en 2020, 89 nuitées en 2021, 291 nuitées en 2022 et 298 nuitées en 2023, le nombre de nuitées pour l’année 2024 n’étant pas connu.

Le logement n’est pas la résidence principale de la défenderesse, ainsi que le précise la déclaration en ligne de location meublée de tourisme effectuée le 11 février 2019 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse.

Il s’ensuit que la société [Localité 1] Comme Chez Vous a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

En application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, l’amende encourue est 50 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le montant de l’amende encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. (Cass. 3.Civ. 11juillet 2014 pourvoi N 22-24.019 ; Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi C 23-10.467 ; Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi P 22-24.020).

La défenderesse invoque la prescription de l’action de la ville de [Localité 1] s’agissant des années antérieures à 2020.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’assignation ayant été délivrée le 22 août 2025, seule la période postérieure au 22 août 2020 -soit les cinq années précédant l’assignation – peut être retenue pour le calcul de l’amende civile, même si, comme le relève la ville de [Localité 1], la persistance de l’infraction sur de nombreuses années peut éclairer la juridiction sur la mauvaise foi éventuelle de son auteur et le caractère organisé et durable du changement d’usage illicite.

Au cas présent, la ville de [Localité 1] indique que les gains de la société [Localité 1] Comme Chez Vous peuvent être estimés à 175 788 euros pour les années 2020 à 2023, pour un prix moyen de la nuitée de 228 euros. La défenderesse conteste le montant des gains réalisés et produit le grand livre général de la société établissant des gains à hauteur de 121 962,50 euros pour la période comprise entre le 20 août 2020 et le 31 décembre 2023.

Sur la même période, la ville de [Localité 1] estime qu’une location licite aurait généré des gains de 832 euros par mois sur 48 mois, soit 39 936 euros.

La ville de [Localité 1] précise en outre que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 132 000 €.

La défenderesse conteste par ailleurs le caractère intentionnel de la violation de la législation en soulignant sa bonne foi, sa coopération avec les services de la ville de [Localité 1], la situation personnelle financière de son représentant et les charges importantes dont elle doit s’acquitter qui ont motivé sa décision de mettre son bien en location courte durée.

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi.

De même, la société [Localité 1] Comme Chez Vous ne peut se prévaloir des charges d’entretien importantes du bien ou des charges personnelles de son représentant pour justifier la mise en location illicite.

En revanche, il sera porté à son crédit qu’elle a coopéré avec les services de la ville de [Localité 1] et immédiatement répondu à ses lettres et demandes de justificatifs, organisant une visite du bien et transmettant les justificatifs requis. Elle a également cessé de louer son bien sur la plateforme Airbnb et des baux mobilités ont été conclus jusqu’au 30 juin 2026, avant une éventuelle mise en vente du bien, attestant d’un retour du local à un usage d’habitation.

Ainsi, compte tenu de la durée de la période incriminée, du gain retiré, et du fait que la défenderesse a cessé de louer le local pour de courtes durées à ce jour, il convient de fixer l’amende à 30 000 euros.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la ville de [Localité 1], la société [Localité 1] Comme Chez Vous supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au cas présent, la société [Localité 1] Comme Chez Vous sera condamnée à payer à la ville de [Localité 1] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2 000 € au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société [Localité 1] Comme Chez Vous à payer une amende civile de 30 000 € sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 1] ;

CONDAMNE la société [Localité 1] Comme Chez Vous aux dépens ;

CONDAMNE la société [Localité 1] Comme Chez Vous à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 18 février 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE