TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/08036 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7VG

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [C] [K] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2] (ITALIE)

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0004

DÉFENDEURS

S.A.S. [M] [P] NOTAIRES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Barthélemy LACAN de la SELAS LACAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0435

Monsieur [G] [Z]

domicilié : chez S.C.I.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître David BAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0541

Monsieur [W] [N] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Pierre-Olivier LEVI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0815

Décision du 17 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/08036 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7VG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte de donation partage en date du 4 juillet 1997, les époux [Z] avaient notamment donné à leur fille [J] [Z] la nue-propriété du lot n°2 d’un immeuble en copropriété sis, [Adresse 5] à [Localité 6].

[W] [Z] et [G] [Z] étaient intervenus à cet acte, y étant d’ailleurs également gratifiés par leurs parents.

Par acte du 7 novembre 2007, [J] [Z] et les époux [Z] ont vendu à Mme [V] respectivement la nue-propriété et l’usufruit du lot n°2 précité.

Par acte du 25 août 2014 reçu par la SCP [G] [B], [R] SOMMAIRE, [Y] REYNIS et [Q] [F], Mme [V] a vendu à [C] [K] [I] le lot n°2 précité.

Souhaitant revendre le bien acquis, [C] [K] [I] a sollicité de [W] [Z] et [G] [Z] qu’ils interviennent à la vente et y consentent.

Ainsi, par lettre recommandée avec accuséde réception des 1er février 2022 et 2 mars 2022 adressée via son conseil [C] [K] [I] a mis en demeure Maître [B] d’obtenir de [W] [Z] et [G] [Z] un acte permettant selon elle de régulariser la situation.

Puis par lettre recommandée avec accusé de réception des 12 avril 2022, 11 août 2022 et 15 septembre 2022, [C] [K] [I] a sollicité de [W] [Z] et [G] [Z] qu’ils procèdent à la nécessaire, selon elle, régularisation de la situation.

Par exploits de commissaire de justice en date du 5 et 8 juin 2023, [C] [K] [I] a fait assigner la SAS [M] [P] NOTAIRES venant aux droits de la SCP précitée, [W] [Z] et [G] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’indemnisation de ses différents préjudices, résultant notamment de l’impossibilité de revendre le bien acquis.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 juin 2024, [C] [K] [I] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 924 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces du dossier,

CONDAMNER la SAS [M] [P] NOTAIRES venant aux droits de la SCP [G] [B], [R] SOMMAIRE, [Y] [T] et [Q] [F] d’avoir à verser à Madame [C] [K] [I] la somme de 111.113,55 € sauf à parfaire, au titre du préjudice subi du fait de la faute commise par l’étude notariale, se décomposant comme suit :

—  30.000,00 € au titre de l’indemnité de réduction consentie par les frères [Z] pour renoncer à leur action en réduction ou en revendication et pour consentir à la vente (Pièce n°6) ;

—  15.865 € (= 634,6 € x 25 mois) au titre de l’indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de louer l’appartement de 19 m2 selon les dispositions de la loi Carrez (dont le montant du loyer médian est évalué à la somme de 33,40 €/m2 selon l’observatoire des loyers de la région parisienne) de la date de la réitération de la vente prévue dans la promesse de vente du 18 février 2021 jusqu’au jour de l’assignation de la SAS [M] [P] NOTAIRES, soit le 5 juin 2023, augmentée de la somme à parfaire correspondant aux loyers qui auraient pu être perçus jusqu’à complète exécution de la décision à intervenir.

—  10.598,55 € au titre des dépenses liées à l’appartement depuis mars 2021 selon tableau et justificatifs versés aux débats (Pièce n°17) (taxes foncières, taxes d’habitation, assurance habitation, charges de copropriété, déplacements depuis l’Italie pour entretenir l’appartement) ;

—  24.650,00 € au titre du préjudice lié à la dépréciation du bien immobilier entre 2021 et 2023 (Pièces n°4 et 16).

—  30.000,00 € au titre du préjudice moral subi par Madame [I] lequel est considérable, puisqu’à 76 ans, elle est privée de la somme de 281.150,00 € qu’elle espérait pouvoir récupérer de la vente de cet appartement pour pouvoir compléter ses revenus ;

En conséquence, et uniquement dans l’hypothèse où la SAS [M] [P] NOTAIRES est condamnée à verser à Madame [C] [K] [I] a minima la somme de 30.000,00 € :

ENTÉRINER l’accord intervenu entre Madame [C] [K] [I] et Messieurs [G] et [W] [Z] selon lequel Madame [C] [K] [I] s’engage à leur verser la somme globale de 30.000,00 € le jour de la signature de l’acte de vente du lot n°2 de l’immeuble sis [Adresse 6] à la condition que Messieurs [G] et [W] [Z] :

— consentent purement et simplement à cette vente afin que l’action en réduction ou en revendication ne puisse être exercée contre les tiers détenteurs et garantir tous propriétaires successifs desdits biens contre tous troubles et évictions provenant de leur fait ;

— renoncent, après avoir pris connaissance des dispositions de l’article 924-4 du code civil, à intenter une action en réduction ou revendication ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum la SAS [M] [P] NOTAIRES venant aux droits de la SCP [G] [B], [R] SOMMAIRE, [Y] [T] et [Q] [F] et Messieurs [G] et [W] [Z] à verser à Madame [C] [K] [I] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER in solidum la SAS [M] [P] NOTAIRES venant aux droits de la SCP [G] [B], [R] SOMMAIRE, [Y] [T] et [Q] [F] et Messieurs [G] et [W] [Z] en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Isabelle GABRIEL, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. ».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 mars 2024, la SAS [M] [P] NOTAIRES demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Débouter Madame [I] de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la concluante.

Condamner Madame [I] à payer à la concluante la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 CPC.

Condamner Madame [I] aux entiers dépens de l’instance et dire que la Selas LACAN AVOCATS, par M^e Barthélemy Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle déclarera avoir fait l’avance

sans avoir reçu provision. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, [W] [Z] demande au tribunal de :

« Vu l’article 924-4 du Code civil,

RECEVOIR Monsieur [W] [Z] en ses conclusions et l’en dire bien fondé.

Y faisant droit,

DEBOUTER Madame [K] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

CONDAMNER Madame [K] [I] à payer à Monsieur [Z] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [K] [I] aux entiers dépens. ».

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, [G] [Z] demande au tribunal de :

« Vu les articles 924-4 et 1077-2 du code civil,

Débouter Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Madame [I] à verser la somme de 9.000 euros à Monsieur [G] [Z] sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La condamner aux entiers dépens de l’instance. ».

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2025.

A l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de [C] [K] [I] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SAS [M] [P] NOTAIRES

L’article 924-4 du code civil énonce que :

« Après discussion préalable des biens du débiteur de l’indemnité en réduction et en cas d’insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l’action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié.L’action est exercée de la même manière que contre les gratifiés eux-mêmes et suivant l’ordre des dates des aliénations, en commençant par la plus récente. Elle peut être exercée contre les tiers détenteurs de meubles lorsque l’article 2276 ne peut être invoqué.

Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l’aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l’action contre les tiers détenteurs. S’agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l’aliénation. ». Il résulte de l’article 47 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités que le second alinéa de l’article 924-4 du code civil est applicable aux indivisions existantes et aux successions ouvertes non encore partagées à cette date.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En vertu de ce même texte, le notaire rédacteur d’une promesse unilatérale de vente a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité de son acte.

Selon l’article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

En l’espèce, [C] [K] [I] sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la condamnation de la SAS [M] [P] NOTAIRES à lui payer les sommes suivantes :

—  30 000 euros, au titre du préjudice correspondant à la somme qu’elle devrait selon elle exposer pour que les frères [Z] consentent à la vente et renoncent à leur action en réduction ou en revendication,

—  15 865 euros, au titre du préjudice de perte de chance de louer l’appartement pendant vingt-cinq mois,

—  10 598,55 euros, au titre du préjudice matériel résultant des différentes dépenses exposées pour l’appartement depuis mars 2021,

—  24.650,00 € au titre du préjudice lié à la dépréciation du bien immobilier entre 2021 et 2023,

—  30 000 euros au titre du préjudice moral.

Elle reproche au notaire, qui vient au droit de la SCP ayant reçu l’acte de vente du 25 août 2024, de ne l’avoir pas informée du risque d’une action en réduction, et de ne pas avoir fait intervenir [W] et [G] [Z], héritiers réservataires, à la vente.

L’appartement acquis par [C] [K] [I] le 25 août 2024 de Mme [V] avait :

— d’abord été donné à [J] [Z] suivant acte de donation partage du 4 juillet 1997,

— puis vendu par [J] [Z] à Mme [V] suivant acte du 7 novembre 2007.

La SAS [M] [P] NOTAIRES se prévaut du fait qu’il n’y avait pas lieu de faire intervenir [W] et [G] [Z], héritiers réservataires, à la vente du 25 août 2014, en ce qu’ils ne pouvaient pas exercer l’action en réduction pour avoir, conformément à l’article 924-4 second alinéa du code civil précité, consenti par avance à l’aliénation du bien tel que cela résulte d’une clause figurant à l’acte de donation partage du 4 juillet 1997.

Ladite clause est ainsi libellée :

« ACTION REVOCATOIRE

A défaut par les donataires d’exécuter les réserves et charges de la présente donation-partage, les donateurs pourront en faire prononcer la révocation comme de droit.

RESERVE DU DROIT DE RETOUR

Les donateurs se réservent expressément à leur profit le droit de retour prévu par l’article 951 du Code civil, sur les biens et droits immobiliers par eux données ou sur ce qui en sera la représentation, pour le cas de prédécès des donataires et de la postérité de ceux-ci.

Il est, d’autre, stipulé que les donataires pourront, avec le concours des donateurs, aliéner les biens et droits immobiliers présentement donnés et partagés, sauf, dans ce cas, pour les donateurs à exercer son droit de retour contre la succession d’un des donataires, sur tous les biens et valeurs qui seraient la représentation desdits biens et droits immobiliers.

Toutefois cette réserve ne mettra pas obstacle à l’exécution de toutes donations ou de tous legs en usufruit que chacun des donataires pourrait faire en faveur de son conjoint ».

[C] [K] [I] soutient qu’il ne peut se déduire de cette clause relative au droit de retour que les donataires avaient consenti par avance à l’aliénation des biens donnés, et observe que l’acte du 4 juillet 1997 contient une autre clause relative à l’interdiction d’aliéner et d’hypothéquer :

« INTERDICTION D’ALIENER ET D’HYPOTHEQUE »

En raison de la réserve d’usufruit ci-dessus stipulée à leur profit, Monsieur et Madame [Z], donateurs, interdisent formellement aux donataires qui s’y soumettent, de vendre, aliéner ou hypothéquer les biens et droits immobiliers donnés et partagés, pendant la vie des donateurs, et sans son concours, et ce, à peine de nullité des ventes, aliénations et hypothèques, et même de révocation des présentes ».

Il apparaît que l’article 924-4 du code civil second alinéa, applicable en l’espèce au regard des dispositions transitoires prévues par la loi du 23 juin 2006, n’exige pas un renoncement de l’héritier réservataire à l’action en réduction ou revendication prévue au premier alinéa, le seul consentement donné par avance à l’aliénation du bien suffisant à ce que l’héritier réservataire n’ait aucune action en réduction ou revendication contre le tiers détenteur du bien.

Ainsi, il résulte clairement de la clause litigieuse que les héritiers réservataires ont consenti par avance à l’aliénation du bien donné, peu important que cette clause soit située dans une partie relative au droit de retour. Le principe édicté par cette clause est la possibilité pour les donataires d’aliéner le bien, la réserve étant celle du droit de retour des donateurs, et non une éventuelle action en réduction ou revendication qui ne peut être exercée par l’héritier réservataire puisqu’il a consenti par avance à l’aliénation du bien donné. L’autre clause relative à l’interdiction d’aliéner n’est relative qu’aux rapports entre donateur et donataire, et ne remet pas en cause le consentement donné par avance par l’héritier réservataire à l’aliénation du bien.

Il s’ensuit que le risque d’une action en revendication ou en réduction étant inexistant au regard de l’acte de donation partage du 4 juillet 1997, le notaire n’avait pas à informer [C] [K] [I] d’un risque inexistant, et donc pas à recueillir le consentement des héritiers réservataires à l’occasion des deux ventes successives du bien donné, ni même à les faire intervenir à l’acte.

Le notaire n’a donc pas commis les fautes reprochées par [C] [K] [I], de sorte que toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la SAS [M] [P] NOTAIRES par celle-ci seront rejetées.

Enfin, il n’y a pas lieu à examen de la demande de [C] [K] [I] d’entériner l’accord intervenu selon elle avec [W] [Z] et [G] [Z], puisque celle-ci n’est formée par la demanderesse que « dans l’hypothèse où la SAS [M] [P] NOTAIRES est condamnée à verser à Madame [C] [K] [I] a minima la somme de 30.000,00 € ».

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [C] [K] [I], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter toutes les demandes formées à ce titre.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de [C] [K] [I] suivante :

« CONDAMNER la SAS [M] [P] NOTAIRES venant aux droits de la SCP [G] [B], [R] SOMMAIRE, [Y] [T] et [Q] [F] d’avoir à verser à Madame [C] [K] [I] la somme de 111.113,55 € sauf à parfaire, au titre du préjudice subi du fait de la faute commise par l’étude notariale, se décomposant comme suit :

—  30.000,00 € au titre de l’indemnité de réduction consentie par les frères [Z] pour renoncer à leur action en réduction ou en revendication et pour consentir à la vente (Pièce n°6) ;

—  15.865 € (= 634,6 € x 25 mois) au titre de l’indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de louer l’appartement de 19 m2 selon les dispositions de la loi Carrez (dont le montant du loyer médian est évalué à la somme de 33,40 €/m2 selon l’observatoire des loyers de la région parisienne) de la date de la réitération de la vente prévue dans la promesse de vente du 18 février 2021 jusqu’au jour de l’assignation de la SAS [M] [P] NOTAIRES, soit le 5 juin 2023, augmentée de la somme à parfaire correspondant aux loyers qui auraient pu être perçus jusqu’à complète exécution de la décision à intervenir.

—  10.598,55 € au titre des dépenses liées à l’appartement depuis mars 2021 selon tableau et justificatifs versés aux débats (Pièce n°17) (taxes foncières, taxes d’habitation, assurance habitation, charges de copropriété, déplacements depuis l’Italie pour entretenir l’appartement) ;

—  24.650,00 € au titre du préjudice lié à la dépréciation du bien immobilier entre 2021 et 2023 (Pièces n°4 et 16).

—  30.000,00 € au titre du préjudice moral subi par Madame [I] lequel est considérable, puisqu’à 76 ans, elle est privée de la somme de 281.150,00 € qu’elle espérait pouvoir récupérer de la vente de cet appartement pour pouvoir compléter ses revenus ; »

Rejette toute autre demande ;

Condamne [C] [K] [I] aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens ;

Rejette toutes les demandes formées par [C] [K] [I], la SAS [M] [P] NOTAIRES, [W] [Z] et [G] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Février 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT