TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric SIMONNET ; Monsieur [P] [W]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03680 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJTG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 mai 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE BELLE ÉPOQUE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la société FIDUCIARE DU DISTRICT DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 28 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03680 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJTG

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [P] [W] est propriétaire des lots n°54, 110 et 570 (appartement, cave et garage) au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 1] a fait assigner M. [P] [W] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4 567,81 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 février 2025 ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration.

L’affaire, appelée le 09 décembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi puis a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 1], et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, sauf à indiquer que le montant de la dette a diminué et s’élève désormais à la somme de 3 548,30 euros selon décompte au 08 décembre 2025.

Assigné par acte signifié à personne, M. [P] [W] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété du 18 février 2025 dont il ressort que les lots n°54, 110 et 570 sont la propriété de M. [P] [W] ;un relevé de compte individuel au 08 décembre 2025 ;les appels de charges, provisions, travaux et relevés ;le contrat de syndic ;une mise en demeure de l’avocat du 18 février 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles du 22 mai 2023, du 16 octobre 2024 et du 17 juin 2025, et le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 12 décembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l’attestation de non recours.

Il ressort du décompte arrêté au 08 décembre 2025 que postérieurement à la signification de l’assignation du 28 avril 2025, le compte de copropriétaire de M. [P] [W] a été crédité de la somme de 2 557,42 euros suivant virement du 10 octobre 2025, et des régularisations sont intervenues pour la somme de 201,59 euros. Après déduction de la somme de 265,01 euros qui sera appréciée infra au titre des frais d’impayés, ce compte présente ainsi un solde débiteur de 3 283,29 euros, charges du 4ème trimestre 2025 et travaux d’enfouissement inclus.

M. [P] [W], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que son exigibilité et ne produit aucune preuve de paiements libératoires.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 3 283,29 euros arrêtée au 08 décembre 2025, charges du 4ème trimestre 2025 et travaux d’enfouissement inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2025, date de réception de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur sollicite que les frais nécessaires exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance soient imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration s’agissant des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, les frais de contentieux en application de l’article 10 de la loi susvisée concernent à la lecture du décompte :

— les frais de mise en demeure de l’avocat de 139,01 euros qui seront appréciés infra au titre des frais irrépétibles

— les frais de mise en demeure de 72 euros et de « dernier avis avant procédure » de 54 euros, qui seront écartés, aucune facture n’étant présentée et, à considérer qu’ils soient le fait du syndic, la preuve n’est pas rapportée qu’il aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de ces chefs.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est relevé que M. [P] [W] présente un compte débiteur d’au moins 1 000 euros depuis juin 2024, et de plus de 5 000 euros de juillet à octobre 2025.

Ces manquements répétés et persistants perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Il sera de ce chef condamné à verser la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [W], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile incluant les frais de mise en demeure, au paiement de laquelle M. [P] [W] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 1] la somme de de 3 283,29 euros arrêtée au 08 décembre 2025, charges au 4ème trimestre 2025 et travaux d’enfouissement inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 1] de sa demande au titre des frais de contentieux de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 1] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE M. [P] [W] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

DIT que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 mai 2026

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE