TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00611

N° RG 25/02488 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NJBN

AFFAIRE :

[J]

C/

[Y]

[Y]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE + dossier de plaidoirie

Copie : M. & Mme [Y]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [J]

né le 15 Mars 1990 à TOULON (83000)

4 montée de l’Oratoire

06950 FALICON

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Y]

né le 13 Janvier 1966 à MSAKEN

1133 avenue des Anciens Combattants d’Indochine

83500 LA SEYNE SUR MER

non comparant, ni représenté

Madame [S] [Y]

née le 05 Juin 1977 à NSAKEN

1133 avenue des Anciens Combattants d’Indochine

83500 LA SEYNE SUR MER

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 2019, Monsieur [V] [J], représenté par son mandataire le Cabinet CITYA ESTUBLIER, a consenti à Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement non meublé sis 7 Avenue du Las – Les Champs Elysées – 2e étage – 83200 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 739,00 euros, outre une provision sur charges de 60,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 739,00 euros.

Le 31 octobre 2019, un état des lieux d’entrée a été réalisé de façon contradictoire entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mars 2022, Monsieur [V] [J] a fait signifier à Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] un congé pour vendre à la date du 30 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2022, Monsieur [V] [J] a fait signifier à Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire, pour la somme en principal de 2 040,84 euros correspondant à des loyers et charges impayés arrêtés au 12 avril 2022.

Le 20 juin 2022, un état des lieux de sortie a été réalisé de façon contradictoire entre les parties.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 septembre 2022, le mandataire de Monsieur [V] [J] a adressé le solde de tout compte à Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] d’un montant en la faveur du bailleur de 5 238,53 euros et en les sollicitant pour régler ce montant sous huitaine.

Le 26 mars 2024, une mise en demeure de régler la somme de 5 238,53 euros sous huitaine a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y].

Le 17 décembre 2024, un constat d’échec de médiation a été dressé, suite à l’invitation à entrer en médiation adressée par Monsieur [V] [J] à Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y].

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 11 avril 2025, Monsieur [V] [J] a fait assigner Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :

Constater la mauvaise foi évidente des locataires ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 5 238,53 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que des frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie ; Condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et malicieuse ; Condamner in solidum Monsieur et Madame [Y] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance ; Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle Monsieur [V] [J] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Il précise que la dette s’élève désormais à la somme de 4 894,63 euros, en raison d’un paiement partiel.

Au visa de l’article 7 c) et d) de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1728, 1730 et 1732 du code civil, il soutient qu’au départ des locataires à la date du 20 juin 2022, ont été constatés des désordres et/ou des défauts d’entretien locatifs qui sont à leur charge, de sorte que divers artisans ont été mandatés pour remettre en état le logement. Il fait valoir que la production de devis est suffisante pour déterminer le montant dont le locataire est redevable. Il ajoute que les démarches entreprises par son mandataire pour le recouvrement des sommes dues, constituées d’une part par les loyers et charges impayés, d’autre part par les réparations suite à l’état des lieux de sortie, mais également par les provisions sur ordures ménagères et par les charges, déduction faite du dépôt de garantie, ont été vaines.

Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y], cités à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

De plus et conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Par ailleurs, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, et au regard des éléments mentionnés à l’audience Monsieur [V] [J] sollicite désormais la condamnation solidaire de Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] à lui payer la somme totale de 4 894,63 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie, précisant que cette somme correspond à des désordres et/ou des défauts d’entretien locatifs qui sont à leur charge suite à leur départ des lieux à la date du 20 juin 2022. Plus précisément, il considère qu’ils sont redevables de la somme de 1 470,60 euros au titre des réparations, de 3 297,12 euros au titre des loyers et charges impayés, de 718,11 euros au titre des provisions sur les ordures ménagères, et de 497,70 euros au titre des provisions sur charges.

Néanmoins, au regard du décompte en date du 25 août 2025, il apparaît qu’à la date du 31 juillet 2025, le bailleur a annulé la régularisation pour charges pour l’année 2021/2022 d’un montant de 497,70 euros et en a modifié le calcul, pour retenir finalement une somme de 147,80 euros. Celle-ci apparaît justifiée par les régularisations pour charges pour les années 2020 et 2021 qui sont produites au dossier.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] ont quitté le logement soumis à bail le 20 juin 2022, date à laquelle un état des lieux de sortie a été réalisé de façon contradictoire. A cette date et selon l’extrait de compte détaillé versé aux débats en date du 09 janvier 2025, la Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] étaient redevables de la somme de de 3 297,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de leur départ.

En ce qui concerne la somme de 718,11 euros retenue à titre de provisions sur les ordures ménagères du 1er juillet 2021 au 20 juin 2022, celle-ci apparaît justifiée par les pièces produites et notamment par la taxe foncière pour l’année 2021.

Enfin, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée réalisé le 31 octobre 2019 et de l’état des lieux de sortie réalisé le 20 juin 2022, le tout de façon contradictoire entre les parties au contrat, que des différences notables ont été relevées au départ des locataires, s’agissant notamment d’un défaut d’entretien du logement (joint ciment de la crédence et joint du plan de travail de la cuisine noircis, traces sur le mur de la chambre 1 etc.) et de l’existence de désordres (serrure de boîte aux lettres en mauvais état, poignée en métal de la porte palière dysfonctionnant, bonde à mécanisme de l’évier de la cuisine défectueux, interrupteur et ampoules absents dans le séjour etc.). Dans ces conditions, la demanderesse justifie que des travaux aient été rendus nécessaires pour le nettoyage, la remise en état du logement, et le remplacement de certains éléments du mobilier.

Ainsi, le chiffrage estimé des dégradations locatives tel que retenu par la Société CITYA ESTUBLIER, qui a été estimé à la somme de 1 470,60 euros TTC, correspond à la réalité de l’état du logement à la date du départ de Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y].

Or, le preneur est tenu de répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. En l’espèce, Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] ne rapportent nullement la preuve de ce que les divers désordres qui ont été constatés ne sont pas de leur fait, de sorte qu’il doit être considéré qu’ils leur sont imputables.

Il en résulte que la somme de 1 470,60 euros apparaît justifiée par le demandeur par les pièces qu’elle produit aux débats, de sorte qu’il s’agit d’une créance certaine et exigible.

En définitive, la somme totale de 4 894,63 doit être retenue au titre des impayés locatifs et dégradations locatives dues par Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y], après retenue du dépôt de garantie.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y], conformément à la clause de solidarité prévue au bail, à payer à Monsieur [V] [J] la somme de 4 894,63 euros correspondant aux impayés locatifs et aux dégradations locatives arrêtés au 31 juillet 2025.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, pris en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [V] [J] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] à lui payer la somme de 500,00 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, causé selon lui par la résistance abusive et malicieuse des locateurs.

Or, Monsieur [V] [J] ne démontre aucunement avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de la somme d’argent réclamée et ne produit aucune pièce justificative à ce titre.

Par conséquent, Monsieur [V] [J] sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y], succombant à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [V] [J] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [V] [J] la somme de de 4 894,63 euros correspondant aux impayés locatifs et aux dégradations locatives arrêtés au 31 juillet 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [V] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [V] [J] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT