TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05488 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPJS

Minute :

Madame [N] [H] épouse [O]

Représentant : M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

C/

Monsieur [F] [X]

Monsieur [G] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie délivrée à :

M^e ITTA

M. [X]

M. [P]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [N] [H] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 6]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 juillet 2021, Mme [N] [H], épouse [O] a donné à bail à M. [F] [X] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 560,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 60,00 €.

Par acte du même jour, M. [G] [P] s’est porté caution des engagements de M. [F] [X].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [N] [H], épouse [O] a fait signifier à M. [F] [X], par exploit de commissaire de justice du 5 mars 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 961,78 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, Mme [N] [H], épouse [O] a fait assigner M. [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 septembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Mme [N] [H], épouse [O], comparante, représentée, a actualisé oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion sans délai de M. [F] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [F] [X] ;

? condamner solidairement M. [F] [X] et M. [G] [P] à payer :

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations majoré de 50 %, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle a invoqué les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelé que le bail en date du 16 juillet 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [F] [X] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Elle rappelle qu’un acte de cautionnement a été régularisé et reconnaît que le locataire n’est plus débiteur d’aucune dette à son égard.

M. [F] [X] et M. [G] [P], assignés à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 09 décembre 2024 aux fins d’interroger la conventionnalité in concreto de l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

A l’audience, Mme [N] [H], épouse [O], comparante, représentée, reprend ses demandes formulées à l’audience du 23 septembre 2024. Elle sollicite, à titre infiniment subsidiaire, une suspension sous condition de l’expulsion du locataire. Elle admet qu’aucune dette locative ne s’est reconstituée depuis la précédente audience.

M. [F] [X] et M. [G] [P], convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire, la suspension d’office de ses effets et leur anéantissement en l’absence de dette locative à ce jour

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa rédaction applicable à la cause dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le même article, dans sa rédaction antérieure, disposait que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales stipule que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui.

L’article 1er du 1er protocole additionnel à la même Convention prévoit que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En l’espèce, le bail conclu le 16 juillet 2021 contient une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 5 mars 2024 pour la somme en principal de 1 961,78 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2024. L’expulsion du locataire devrait, en principe, être ordonnée sans conditions.

La nouvelle rédaction de l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en effet, ne permet plus au juge de suspendre d’office les effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail pour défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, moyennant l’octroi de délais de paiement.

La suppression de cette faculté porte une atteinte au droit de la protection du domicile des locataires en ce qu’elle visait à permettre, en toutes circonstances, le maintien dans les lieux sous conditions du locataire défaillant, même en l’absence de comparution à l’audience, sous réserve de sa bonne foi apparente.

Cette suppression n’en poursuit pas moins un but légitime dès lors qu’elle assure une meilleure protection du droit de propriété du bailleur, en limitant les obstacles à la reprise en possession du bien donné à bail à un locataire défaillant dans le respect de ses obligations.

Surtout, en continuant d’offrir au locataire comparant à l’audience la possibilité de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, moyennant l’octroi de délais de paiement, et leur anéantissement en cas de respect de l’échéancier prévu par le juge, la loi assure un juste équilibre entre la protection des droits de chacun.

L’atteinte portée par cette réforme législative au droit fondamental de l’un apparaît donc, dans une situation abstraite, proportionnée au but légitime poursuivi, à savoir la protection du droit fondamental de l’autre, garantie au même niveau dans l’échelle des normes.

Néanmoins, au présent cas d’espèce, il ressort du décompte fourni à la cause que le locataire a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de juin 2024 et régularisé sa dette locative le 10 septembre 2024, soit avant la première audience. Depuis cette date, il assure régulièrement le paiement du loyer courant de sorte qu’aucune dette locative ne s’est reconstituée. S’il ne s’est pas présenté aux deux audiences devant la présente juridiction auxquelles il a régulièrement été convoqué, il ne peut être exclu que le locataire ait légitiment cru avoir mis fin au contentieux l’opposant à son bailleur dans les circonstances décrites ci-dessus.

En l’état, le bailleur ne subit donc aucun préjudice au maintien du contrat de bail dès lors, d’une part, qu’il ne fait état d’aucune volonté de mettre un terme à la vocation locative de ce bien immobilier, d’autre part, que le défendeur bénéficie d’un titre d’occupation volontairement consenti par le bailleur lui-même, enfin, que sa propriété est rémunérée selon la valeur qu’il lui a librement donnée dans le contrat conclu le 16 juillet 2021. Il ne souffre donc, au cas concret, d’aucune atteinte à son droit de propriété.

Dans cette circonstance précise, en ne permettant plus au juge d’accorder d’office, en l’absence du locataire à l’audience, des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, les anéantissant s’ils sont respectés, la loi n’opère plus un juste équilibre entre la protection du droit au domicile du locataire, d’une part, et du droit de propriété du bailleur d’une part. L’atteinte portée au premier de ces droits apparaît hors de proportion avec la protection du droit de propriété du bailleur, pourtant légitime in abstracto.

Il convient donc, dans cette circonstance exceptionnelle, d’écarter l’article 24, VII, de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 compte tenu de son inconventionnalité in concreto et d’accorder à M. [F] [X] des délais de paiements pour régler sa dette locative à compter du 06 mai 2024, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, de constater qu’il les a spontanément respectés avant l’audience du 23 septembre 2024 et de dire que lesdits effets sont réputés n’avoir jamais été acquis.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater les effets de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande de résiliation judiciaire

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies à la cause que le locataire ne présente plus aucune dette locative à l’audience. Si, par le passé, il a rencontré des difficultés de paiement de son loyer, l’arriéré n’a jamais dépassé une somme représentant plus de quatre termes de loyer courant. Surtout, le locataire a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de juin 2024 et régularisé sa dette locative le 10 septembre 2024, soit avant la première audience.

Aussi, aucune inexécution suffisamment grave par le locataire de ses obligations est caractérisée.

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, et de rejeter l’ensemble des demandes subséquentes.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le locataire a pu connaître des difficultés de paiement de son loyer, le bailleur ne justifie d’aucun préjudice à ce jour, l’arriéré ayant été soldé avant l’audience.

En conséquence, il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2021 entre Mme [N] [H], épouse [O] et M. [F] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies ;

REJETTE la demande tendant à faire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 16 juillet 2021 entre Mme [N] [H], épouse [O] et M. [F] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DEBOUTE Mme [N] [H], épouse [O] de sa demande en paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [N] [H], épouse [O] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [N] [H], épouse [O] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 07 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION