TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame, [C], [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08479 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3YF

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, ,

[Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame, [C], [G], ,

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08479 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3YF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 12 août 2016, la SA d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à Mme, [C], [G] sur des locaux situés au, [Adresse 3], [Localité 2], [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 535,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10 690,79 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [C], [G] le 27 mai 2025.

Par assignation du 4 août 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme, [C], [G], et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  15 398,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 690,79 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 8 janvier 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 décembre 2025, s’élève à 30 201,60 euros, SLS compris, et à 3030,28 euros hors SLS.

La SA CDC HABITAT SOCIAL ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de Mme, [C], [G], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme, [C], [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courrier du 19 février 2026, le juge a sollicité la production en délibéré de la mise en demeure d’avoir à justifier de ses ressources avant application du SLS, ainsi que le prévoit l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Par courriel du 20 février 2026, le conseil du bailleur a transmis à la juridiction un courrier daté du 15 mai 2025, distribué le 17 mai 2025, l’informant du fait qu’un SLS forfaitaire lui était appliqué depuis le mois de Janvier 2025, la mettant en demeure de transmettre dans les plus brefs délais son dossier SLS composé du formulaire dument rempli et de son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant un délai de deux mois semaines à la locataire pour régler la somme en principal de 10 690,79 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 21 mai 2025.

Il convient toutefois de constater que cette somme comprenait un SLS appliqué depuis le mois de Janvier 2025, représentant 9880,48 euros sur les 10 690,79 euros réclamés aux termes du commandement, soit un différentiel de 810,31 euros correspondant à un mois de loyer, provisions sur charges comprise.

Or, il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé.

En l’espèce, le bailleur n’a, en dépit d’une demande de production de note en délibéré formulée à cette fin, pas communiqué la lettre de mise en demeure préalable à la liquidation du SLS, seul un courrier daté du 15 mai 2025 ayant été versé aux débats. Il existe donc une contestation sérieuse sur le montant de la dette tel qu’il figure dans le décompte joint au commandement de payer, étant par ailleurs observé qu’il résulte du relevé de compte produit par le bailleur que la partie non contestable de la dette, correspondante à la somme de 810,31 euros, a été réglée par la locataire dans le délai de deux mois.

Le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne peut y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 décembre 2025, Mme, [C], [G] lui devait la somme de 30 201,60 euros, et, soustraction faite des frais de procédure (349,01 euros), la somme de 29 852,59 euros, cette somme comprenant un SLS facturé mensuellement, depuis le 31 janvier 2025, d’un montant de 2470,12 euros.

Il a toutefois été précédemment établi que la SA CDC HABITAT SOCIAL n’avait pas justifié de l’envoi de la mise en demeure prévue à l’article L. 441-9 du CCH, de sorte que la partie non contestable de la dette ne s’élève qu’à 2680,77 euros (29852,59 – 2470,12 x 11).

Mme, [C], [G] sera en conséquence condamnée à payer à la bailleresse la somme de 2680,77 euros à titre de provision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SA CDC HABITAT SOCIAL, qui succombe en partie à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société CDC HABITAT SOCIAL au titre du constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condemnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Mme, [C], [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2680,77 euros (deux mille six cent quatre vingt euros et soixante dix sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers arrêté au 29 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL aux dépens et la déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge