TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Cécile CLAUDEPIERRE

M^e Thierry DOUËB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Cécile CLAUDEPIERRE

M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05825 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DFB

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [C], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [N] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Cécile CLAUDEPIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1980

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 25 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/05825 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DFB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 01/08/2015, [B] [K] a donné à bail à [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] un appartement non meublé à usage d’habitation principale situé au [Adresse 3], bâtiment D «logis», rdc, moyennant un loyer mensuel initial de 2145 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 105 euros.

Par protocole d’accord signé le 03/02/2020, les parties abaissaient le montant du loyer à la somme de 2000 euros par mois à compter du 01/12/2019.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27/12/2023 à étude, [B] [K] notifiait à [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] un congé pour reprise personnelle, à effet au 31/07/2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 18/04/2024 à étude, [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] assignaient [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins notamment d’obtenir la nullité du congé pour reprise et la réalisation de travaux par le bailleur pour faire cesser les causes d’humidité.

L’affaire était appelée à l’audience du 11/10/2024, faisait l’objet de trois renvois pour être finalement examinée à l’audience du 02/12/2025.

[Q] [C] et [O] [N] épouse [C], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures soutenues oralement à l’audience de voir :

— dire et juger leur action recevable ;

— dire nuls et de nul effet les congés délivrés par le 27/12/2023 ;

— constater en conséquence la reconduction du bail pour trois ans à compter du 01/08/2024 ;

— condamner [B] [K] à procéder aux investigations dans le but de déterminer les causes d’humidité constatée dans le logement loué et à effectuer tous travaux tendant à la suppression définitive de l’humidité et du salpêtre affectant les lieux loués, ce sous un mois à compter di jugement à intervenir, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ;

— subsidiaire, si le tribunal s’estimait insuffisamment éclairé quant à la nature, l’étendu, les causes et les moyens de remédier au désordre : désigner tel expert qui lui plaira ;

— condamner [B] [K], en cas de travaux nécessitant la libération des lieux loués, à rembourser les frais de relogement et d’entreposage des meubles ;

— les autoriser à consigner, sur le compte CARPA de Maître CLAUDEPIERRE Cécile, avocat au barreau de PARIS, l’intégralité du loyer et des charges dus mensuellement, jusqu’à l’achèvement des travaux ;

— condamner [B] [K] à leur verser :

-675 euros par mois à compter du 26/06/2023 (date du constat du commissaire de justice) et jusqu’à l’achèvement des travaux, et ce à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;

-3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

-3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de commissaire de justice et les honoraires de l’architecte M. [F] ;

— débouter [B] [K] de toutes ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

[B] [K], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures reprises oralement de voir :

— dire et juger les demandeurs irrecevables en leurs demandes ;

— débouter les demandeurs de leurs demandes ;

— valider le congé signifié le 27/12/2023 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] ainsi que celle de tous occupants des lieux de leur fait, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, prestations et taxes jusqu’à la libération effective des lieux, à compter du 01/08/2024 ;

— condamner solidairement [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties oralement reprises à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré 16/02/2026 et prorogée au 25/02/2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la validité du congé pour reprise

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail d’habitation non meublé a été consenti à [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] pour une durée de trois ans à partir du 01/08/2015 et s’est renouvelé tacitement tous les trois ans jusqu’au 31/07/2024.

Le congé délivré le 27/12/2023 par commissaire de justice a été régulièrement signifié plus de six mois avant l’échéance du 31/07/2024. Le congé émis par [B] [K] rappelle bien qu’il a pour motif la reprise du bien loué, fait mention de l’identité du repreneur ([R] [L] [K]), de sa qualité (fils de [B] [K]), et des raisons de la volonté de reprendre le logement (« intention de Monsieur [B] [K] d’aider son fils [R], qui habite dans un studio bruyant, impropre à fonder une famille, en mettant à sa disposition son appartement d’une plus grande surface »).

Pour justifier du caractère sérieux de cette reprise, [B] [K] produit une attestation de TIEMO [Localité 1] assurant louer un logement de 29m² à [D] [K], la publication au BODACC de la décision du 05/02/2025 d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire concernant la SARL MILTON09 gérée par [D] [K]. Le propriétaire invoque par ailleurs le droit au respect de sa vie privée et familiale.

S’il est possible pour [B] [K] de démontrer du caractère réel et sérieux de son congé en produisant des pièces concernant des évènements postérieurs à la date de délivrance du congé (à savoir la décision de redressement judiciaire), force est de constater que les éléments qu’il produit sont insuffisants.

En effet, [B] [K] n’apporte aucun élément au soutien de ses dires sur les raisons de la reprise : à savoir le projet de fonder une famille, et le caractère insuffisant de la taille du logement que son fils loue actuellement. Les récentes difficultés financières de son fils ne mettent pas en évidence un besoin de changer de logement. Il n’est produit aucune attestation de proche venant confirmer un projet de la part de [D] [K], ou encore une attestation de ce-dernier corroborant les dires de son père.

Au surplus, il convient de relever que la délivrance du congé du 27/12/2023 survient dans un contexte de litige entre les locataires et leur bailleur au sujet de l’état de la salle voûtée du logement, de la présence d’humidité et de la réalisation de travaux dans les sous-sols de l’immeuble.

En outre, le droit au respect de la vie privée et familiale de [B] [K] doit être évalué en fonction des droits et libertés fondamentaux de [Q] [C] et [O] [N] épouse [C], qui bénéficient également de ce droit au respect de leur vie privée, et également d’un droit à un accès au logement. Dans notre cas d’espèce, la délivrance d’un congé entraîne la perte de la résidence principale des locataires, ce qui constitue une plus grande violation de leurs droits fondamentaux que celle engendrée par la nécessité de justifier du bien fondé d’un congé pour reprise.

Dès lors, il résulte de l’analyse des éléments produits par [B] [K] que ce-dernier peine à démontrer du caractère réel et sérieux du congé délivré le 27/12/2023 à effet au 31/07/2024 à minuit.

Par conséquent, le congé pour reprise sera déclaré nul et de nul effet.

Les demandes de [B] [K] au titre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande de travaux (humidité et salpêtre dans la salle voûtée)

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation du logement doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, et comme le soulève [B] [K] dans ses écritures, les demandeurs peinent à démontrer d’une humidité dans la salle voûtée empêchant une utilisation normale de la pièce, et la présence de moisissures toxiques.

En effet, il résulte du protocole d’accord signé le 03/02/2020 par les parties que la salle voûtée située dans le sous-sol du logement de [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] constitue une pièce non habitable. Cette salle voûtée était à l’origine une ou plusieurs caves. Lors de l’installation des locataires dans le logement, cette salle voûtée n’a pas été considérée comme une pièce habitable, ce qui a ensuite été confirmé par le protocole d’accord, qui vient préciser que la mise à disposition de cette salle se faisait à titre grâcieux, sans contrepartie financière.

Il est dès lors manifeste que l’utilisation normale de cette salle voûtée ne peut être assimilée à l’utilisation normale d’une pièce habitable.

[Q] [C] et [O] [N] épouse [C] produisent un procès-verbal de constat du 26/06/2023 décrivant la salle comme une « cave voûtée », propre, avec un sol recouvert de carrelage, avec de la présence de salpêtre au pied des piliers des voûtes et de la poussière de salpêtre sur la pierre.

Ils produisent également un compte-rendu d’architecte (ARICHITECTURE STATION) du 01/12/2023 mentionnant des désordres visibles au sous-sol (salpêtre, efflorescences) et proposant diverses hypothèses sur l’origine et les causes de l’humidité.

Or, ces éléments ne sont pas suffisants pour démontrer d’une indécence des lieux, privant les locataires de l’utilisation normale de la salle voûtée. En effet, les photographies couleurs annexées au procès-verbal du 26/06/2023 montrent que les locataires ont en réalité aménagé la salle, en y installant des meubles, des livres et magasines, divers documents, et de la décoration murale comme pour une pièce habitable. Cette utilisation de la salle voûtée ne correspond pas à l’utilisation prévue au contrat, et les demandeurs ne peuvent reprocher au propriétaire l’impossibilité d’utiliser les lieux comme une pièce habitable.

Aussi, [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] ne démontrent pas que le taux d’humidité relevé empêche le stockage de biens dans la salle voûtée, comme cela peut être attendue dans une cave.

Ils ne produisent aucun rapport d’analyse concernant les moisissures et salpêtres évoquées par l’architecte et le commissaire de justice, de sorte qu’il ne peut être certain que les traces constatées (et non visibles sur les photographies) sont réellement toxiques et ne constituent pas en réalité une moisissure normale et non dangereuse pour une cave.

Les locataires n’ont pas signalé l’humidité à la Direction de la Santé Publique de la Ville de [Localité 1] qui aurait été en mesure de procéder à des analyses, et n’ont pas sollicité une visite de l’inspecteur du service technique de l’habitat de la Ville au titre de l’indécence des lieux.

Ainsi, [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] sont mal fondés en leur demande de travaux, en ce qu’ils ne démontrent pas d’une indécence des lieux ou encore d’un désordre de nature à empêcher l’utilisation normale de la salle voûtée.

La demande de travaux sera rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, et comme relevé précédemment [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] peinent à démontrer de l’existence d’une humidité supérieure à celle acceptable et normale pour une cave, et de la présence de moisissures toxiques. Ils ne prouvent pas que l’utilisation de la salle voûtée comme un lieu de stockage est impossible, et n’ont pas contacté l’inspecteur du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 1] pour solliciter une visite des lieux.

Au surplus, il convient de relever que [B] [K] justifie de la réalisation par la copropriété d’une expertise et de travaux en lien avec l’humidité présente dans les caves et les sous-sols communs de l’ensemble immobilier.

Pour toutes ces raisons, une expertise dans le logement de [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] n’apparaît dès lors pas nécessaire.

La demande d’expertise judiciaire sera rejetée.

Sur la demande de consignation des loyers et d’indemnisation du préjudice de jouissance et moral

S’agissant de la recevabilité des demandes, il sera dans un premier temps relevé que le protocole d’accord signé par les parties le 03/02/2020 n’empêche pas les locataires de former leurs demandes dans le présent litige. En effet, le protocole d’accord acte un renoncement des locataires à toute action en réduction ou modification du loyer (article cinq), et ne concerne donc pas la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance, élément distinct du loyer, et la demande de consignation du loyer, qui correspond à une forme de séquestre dans l’attente de la réalisation d’une ou plusieurs conditions et non à une réduction.

Les demandes de [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] sont donc recevables.

Sur le fond, et concernant la demande de consignation du loyer, la demande de travaux ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de consignation du loyer qui en découlerait.

Concernant l’indemnisation du préjudice de jouissance, en l’absence de preuve de l’existence d’une indécence ou d’un désordre rendant les lieux impropres à leur usage, la responsabilité du propriétaire n’est pas engagée.

Au surplus et à titre indicatif, il sera relevé que la salle voûtée de 40m² à été mise à disposition de [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] à titre grâcieux et gratuit, de sorte qu’ils peinent à démontrer de l’existence d’un dommage.

S’agissant enfin du préjudice moral invoqué, et en l’absence de responsabilité du bailleur et de la démonstration de l’existence d’un dommage, la demande sera rejetée.

Par conséquent, les demandes de [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

[Q] [C] et [O] [N] épouse [C] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Compte tenu de la solution du litige, [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] seront condamnés in solidum à verser à [B] [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision sera prononcée de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] en leurs demandes ;

ANNULE le congé pur reprise délivré le 27/12/2023 par [B] [K] à [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] concernant le logement sis [Adresse 3], bâtiment D «logis», rdc ;

DIT que ce congé pour reprise est de nul effet ;

DIT que le contrat de bail conclu entre [B] [K], d’une part, et [Q] [C] et [O] [N] épouse [C], d’autre part, à effet au 01/08/2015, a été reconduit pour trois années le 01/08/2024 ;

DEBOUTE [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] de leurs autres demandes ;

DEBOUTE [B] [K] de ses demandes reconventionnelles au titre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE in solidum [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] à payer à [B] [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [Q] [C] et [O] [N] épouse [C] au paiement des entiers dépens du litige ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux

de la protection,