TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AE

N° RG 24/00128 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SSNC

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[J] [E]

C/

[Y] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à Maître LE NOAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 26 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [J] [E], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004764 du 27/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par Maître Stéphanie LE NOAN de la SCP MEZARD-LE NOAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [L], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2000, Monsieur [R] [L] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [J] [E] pour un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 510€ outre 30€ de provisions sur charges.

Selon acte de partage du 10 mars 2005, Monsieur [Y] [L] est devenu propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 4].

Se plaignant de plusieurs dysfonctionnements de la chaudière, de la vétusté des fenêtres et des installations électriques, d’un dysfonctionnement des radiateurs et d’une mauvaise isolation phonique, Madame [J] [E] a fini par assigner par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023 Monsieur [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins d’obtenir l’indemnisation de son préjudice et la réalisation des travaux.

Après plusieurs renvois, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 26 novembre 2024, audience à laquelle les parties étaient représentées par un conseil et déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Madame [J] [E], représentée par son conseil maintient les termes de son assignation, demande de rejeter toutes les demandes en défense et sollicite sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil :

— la condamnation de Monsieur [Y] [L] à lui payer la somme de 6355€ arrêté au 30 septembre 2024 au titre du préjudice de jouissance,

— la condamnation de Monsieur [Y] [L] à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de l’isolation phonique, du système de chauffage et de la chaudière sous astreinte de 50€ par jour de retard,

— la condamnation de Monsieur [Y] [L] à produire les justificatifs des consommations individuelles d’eau sous astreinte de 50€ par jour de retard,

— dire et juger que l’indexation du loyer s’entend hors charge et que les provisions sur charge ne sauraient être supérieure à 30,48€,

— la condamnation de Monsieur [Y] [L] à payer à la SCP MEZARD-LE NOAN la somme de 1800€ en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,

— de donner acte à la SCP MEZARD-LE NOAN qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si dans les quatre années du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, il parvient à recouvrer auprès de Monsieur [L] la somme allouée,

— de condamner Monsieur [L] aux dépens.

Monsieur [Y] [L], représenté par son conseil, sollicite en défense de débouter Madame [E] de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La décision était mise en délibéré 24 janvier 2025.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en sera ainsi concernant la demande de « dire et juger que l’indexation du loyer s’entend hors charge et que les provisions sur charge ne sauraient être supérieure à 30,48€ ».

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance :

Madame [J] [E] invoque un logement affecté de désordres concernant la chaudière, les fenêtres et installations électriques, les radiateurs et l’isolation phonique, désordres qui ne permettaient pas une jouissance paisible du bien.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’obligation d’entretien et de jouissance paisible des lieux loués pesant sur le bailleur s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. Il appartient donc à Madame [E] de démontrer, d’une part, les désordres affectant le logement et, d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’elle allègue.

Il doit cependant être rappelé que si ladite obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation de résultat, la jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur.

Sur l’existence de désordres

* Concernant la chaudière

Madame [E] affirme avoir informé son bailleur dès 2018 des problèmes de fonctionnement de la chaudière et ne pas avoir bénéficié d’eau chaude en continu pendant plus de quatre ans, la chaudière se mettant en sécurité au bout de 10 minutes.

S’agissant de la démonstration de l’existence de ce désordre, Madame [E] invoque le premier rapport de constatation réalisé par la mairie de [Localité 8] le 4 avril 2022. Cependant, si ce rapport mentionne que l’inspecteur a constaté lui-même certains désordres, il ne liste pas dans ces constats de dysfonctionnement de la chaudière de Madame [J] [E] mais mentionne seulement les propos de cette dernière selon laquelle « la chaudière à gaz ne fournirait pas en continu de l’eau chaude », de sorte que cet élément ne peut servir de preuve de l’existence d’un désordre concernant la chaudière.

De l’autre côté, Monsieur [L] produit des factures des entretiens annuels de la chaudière dans l’appartement occupé par Madame [E] pour les années 2018 à 2022 réalisé par l’EURL BOUCHER ainsi qu’un courrier de cette même société du 2 janvier 2023 attestant être intervenus à plusieurs reprises pour contrôler l’état de la chaudière car la locataire signalait un défaut et qu’il n’a pas été constaté de dysfonctionnement.

Il est cependant versé un autre rapport de la mairie de [Localité 8] réalisé le 13 septembre 2023 qui fait état cette fois-ci de ce que la chaudière à gaz ne fournit pas de l’eau chaude en continu mais se met en sécurité après une dizaine de minutes de fonctionnement. En outre, le rapport de constatation mentionne qu’un courrier va être adressé au propriétaire pour l’inviter à respecter la règlementation dans les 15 jours de la notification.

Or, si ce problème est contesté par Monsieur [L], il sera relevé qu’aucune facture d’entretien annuel n’est fournie pour l’année 2023 et qu’il résulte de la facture du 7 mai 2024 que certaines pièces de la chaudière ont bien été changées par l’EURL BOUCHER en avril 2024 à savoir « l’échangeur sanitaire à plaques, la sonde de surchauffe, l’ensemble sonde CTN » confortant ainsi l’existence du désordre constaté par l’inspecteur sanitaire.

Or, il n’est pas contesté que ce désordre a été signalé au bailleur à la fois par Madame [E], par les services de la mairie mais aussi par courrier du conseil de Madame [E] en date du 19 juillet 2023 qui indique que cette dernière ne peut bénéficier d’eau chaude que durant 13 minutes.

Par conséquent, ce désordre concernant la chaudière est suffisamment démontré par Madame [E] et ce à compter de la constatation des services de la mairie et la réaction du bailleur ne peut être considérée comme suffisamment diligente.

Il sera considéré que la mise en sécurité de la chaudière au bout de 10 minutes caractérise un manquement de la bailleresse à son obligation de résultat d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux.

En revanche, postérieurement aux réparations effectuées en avril 2024, Madame [E] se plaint de ce que la chaudière reste dysfonctionnelle indiquant que la pression de l’eau n’est pas constante et baisse au fil de l’utilisation sans cependant démontrer ce nouvel élément, ses seules allégations ne pouvant constituer une preuve suffisante.

* Concernant les fenêtres et les installations électriques

Le rapport de constatation des services de la mairie du 10 février 2022 fait état de la vétusté des fenêtres qui s’ouvrent et se ferment difficilement avec pour certaines une boiserie très dégradée de même que les joints mastics des vitres.

Cependant Monsieur [C] verse un devis de la société PL MENUISERIE en date du 3 janvier 2022 s’agissant du remplacement des fenêtres, remplacement dont il est constant et non contesté qu’il a été réalisé par cette même société (facture du 17 octobre 2022 pièce 11 défendeur).

Madame [E] soutient sans cependant le démontrer que le devis a été antidaté de sorte que son argumentation ne peut être valablement retenue.

Si la vétusté des fenêtres n’est pas donc contestée, Madame [E] ne démontre en revanche pas avoir signalé à son bailleur l’existence de ce désordre ou d’un préjudice en lien avec ce désordre avant que ce dernier ne fasse réaliser ces travaux, de sorte qu’il ne peut être reproché au bailleur un quelconque manquement à ses obligations.

* Concernant les radiateurs

Le rapport de constatation des services de la mairie du 13 septembre 2023 fait état de plusieurs robinets qui sont grippés et ne s’ouvrent pas.

Cependant, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. »

Or, l’entretien des robinets des radiateurs peut être considéré comme relevant de l’entretien courant du logement sauf si le locataire démontre que cela provient de la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure, ce que ne démontre pas Madame [E].

Par conséquent, aucun manquement ne peut être reproché au bailleur s’agissant des radiateurs.

* Concernant l’isolation phonique

Madame [E] affirme subir des nuisances sonores du fait d’une mauvaise isolation phonique mais n’apporte aucun élément probant au soutien de sa demande tel qu’un constat d’huissier ou des relevés sonométriques.

Par conséquent, faute de preuve suffisante, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée sur ce point.

Sur le préjudice

Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

A l’issue des développements précédents, seul le dysfonctionnement de la chaudière a été retenu comme engageant la responsabilité du bailleur, dysfonctionnement caractérisé par une mise en sécurité au bout de 10 ou 13 minutes avec comme conséquence l’arrêt de l’eau chaude.

Cependant, il sera relevé qu’il n’est pas démontré ni allégué d’ailleurs que cette mise en sécurité de la chaudière entraînait une privation d’eau chaude partielle ou totale postérieure au dysfonctionnement. Le simple constat par l’inspecteur des services de la mairie de ce dysfonctionnement sans préciser au bout de combien de temps l’eau chaude était à nouveau disponible et l’absence de précision sur ce point de la part de Madame [E] ne permet donc pas d’apprécier la durée du trouble sur une journée. Il sera donc considéré que ce dysfonctionnement n’était pas continu et ne privait pas complètement d’eau chaude la locataire, et entraînait donc un trouble de jouissance d’une faible intensité et gravité.

Compte tenu de ces éléments le préjudice de jouissance qui a duré entre juillet 2023 et avril 2024 sera évalué à 5% du loyer et indemnisé à hauteur de la somme de 255€ (5%x510x10).

Sur la demande de travaux de remise en état

Compte tenu des développements précédents, Madame [E] ne rapporte pas la preuve que le désordre concernant la chaudière perdure ni que la chaudière est dans un état de vétusté nécessitant son remplacement ou des travaux de réparation à défaut d’élément matériel en attestant. Sa demande sera donc rejetée.

S’agissant du système de chauffage dont il n’est pas démontré qu’il ne fonctionne pas ou qu’il nécessite des travaux à la charge du bailleur, la demande de Madame [E] sera également rejetée.

Enfin, en l’absence de démonstration de problème d’isolation phonique, sa demande de travaux sera donc rejetée.

Sur la demande de production des justificatifs des consommations d’eau

Dans la mesure où Monsieur [L] a produit les factures d’eau entre janvier 2021 et décembre 2022, cette demande apparait sans objet et sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu de ce que chaque partie succombe en partie à l’instance, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de dire que chacun conservera la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DÉCISION :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [J] [E] de sa demande en responsabilité contractuelle formée à l’encontre de Monsieur [Y] [L] s’agissant des fenêtres, des installations électriques, des radiateurs et de l’isolation phonique ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à payer à Madame [J] [E] la somme de 255€ au titre du préjudice de jouissance concernant le dysfonctionnement de la chaudière ;

DEBOUTE Madame [J] [E] de ses demandes de travaux de remise en état de l’isolation phonique, du système de chauffage et de la chaudière sous astreinte ;

DEBOUTE Madame [J] [E] de sa demande de production de justificatifs sur la consommation d’eau ;

DIT chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La vice-présidente