TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00424 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YE5

MINUTE N°2026/ 31

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 20 Janvier 2026

S.C.I. OLINAT

c/

[G] [U], [Y] [D]

Copie délivrée à

Maître [O] [K] [Z]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Yannick [Localité 11]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. OLINAT

immatriculée au RCS sous le n° 384 858 767

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [G] [U]

née le 06 Juillet 1977 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

Monsieur [Y] [D]

né le 07 Août 1964 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Pierre Emmanuel VISTE de la SCP AURAN-VISTE & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Présidente : Héloïse HEBLES, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 18 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 novembre 2024, à effet au 1er décembre 2024, la SCI OLINAT a donné à bail à Madame [G] [U] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7], pour un loyer initial mensuel de 635,00 €, outre 12,00 € de provision sur charges et 15,88 € de contribution ou taxe.

Par acte séparé en date du 29 novembre 2024 annexé audit contrat, Monsieur [Y] [D] se portait caution solidaire des engagements souscrits par Madame [G] [U] en qualité de locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI OLINAT, selon acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, a fait signifier à Madame [G] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1.551,52 €. Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, dénonce du commandement de payer les loyers était faite à Monsieur [Y] [D] en sa qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI OLINAT a fait assigner Madame [G] [U] et Monsieur [Y] [D], en qualité de caution, devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de :

*constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [G] [U], et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

*condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [G] [U] ainsi que Monsieur [Y] [D] en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 4.544,92 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés au mois d’août 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, soit la somme de 662,28 €, outre la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

A l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, la SCI OLINAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 6.444,56 €. Elle conclut par ailleurs en réponse au rejet des demandes adverses.

Madame [G] [U], bien que régulièrement citée selon acte de commissaire de justice remis à étude, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Monsieur [Y] [D], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, conteste le paiement pour lui, s’en remettant à ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions. Il sollicite que le bailleur soit débouté de l’ensemble de ses demandes, demande à titre subsidiaire des délais de paiement sur une durée de deux ans, outre la somme de 1.500,00 € au titre des frais irrépétibles, ainsi que soit écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La locataire ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social de sorte qu’aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 5 août 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SCI OLINAT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 29 novembre 2024, à effet au 1er décembre 2024, contient une clause résolutoire (XI page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2025,pour la somme en principal de 1.551,52 € Or, il résulte du décompte produit par le bailleur que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mai 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI OLINAT produit un décompte actualisé à l’audience démontrant que Madame [G] [U] restait devoir la somme de 6.444,56 € à la date du 8 novembre 2025 (mensualité du mois de novembre 2025 comprise).

Madame [G] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à opposer une contestation sérieuse tant sur le principe que sur le montant de la dette.

Monsieur [Y] [D] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par Madame [G] [U] au titre du bail en date du 29 novembre 2024, conformément à l’acte séparé signé à la même date, intitulé « ACTE de CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE à durée déterminée », la date de fin d’engagement précisée expressément comme étant le 1er décembre 2030.

Dès lors, l’intéressé ne saurait se prévaloir de son courrier en date du 7 mars 2025 aux fins de dénoncer le cautionnement.

En conséquence, Madame [G] [U] et Monsieur [Y] [D], en sa qualité de caution, seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.444,56 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [G] [U] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [G] [U] sera enfin condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI OLINAT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Par ailleurs, conformément à l’acte de cautionnement en date du 29 novembre 2024 annexé au contrat de bail Monsieur [Y] [D] est redevable de la même somme au titre des indemnités d’occupation en sa qualité de caution solidaire de la locataire, étant rappelé comme précédemment que son courrier de dénonce en date du 7 mars 2025 est sans effet s’agissant d’un cautionnement à durée déterminé.

5°) Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce,à l’appui de sa demande de délais sur une durée de deux ans, Monsieur [Y] [D] fait valoir être séparé de la locataire depuis de nombreux mois. Il précise par ailleurs être en invalidité depuis 11 ans et justifie de ses ressources et charges.

Cependant, outre le fait que sa situation financière n’a pas évolué depuis la signature de son engament en qualité de caution, les éléments produits ne permettent pas démontrer sa capacité à honorer sa dette dans le délai sollicité.

En conséquence, Monsieur [Y] [D] sera débouté de sa demande.

6°) Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [U] et Monsieur [Y] [D], en sa qualité de caution, succombant à la présente instance, supporteront in solidum la charge des dépens.

L’équité ne s’oppose pas à ce que Madame [G] [U] et Monsieur [Y] [D], en sa qualité de caution, soient condamnés in solidum au paiement de la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2024, à effet au 1er décembre 2024, entre la SCI OLINAT et Madame [G] [U] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 7], sont réunies à la date du 9 mai 2025 ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI OLINAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Madame [G] [U] et Monsieur [Y] [D] à payer à la SCI OLINAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Madame [G] [U] et Monsieur [Y] [D] à verser à la SCI OLINAT la somme de 6.444,56 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 8 novembre 2025 (mensualité du mois de novembre 2025 incluse) ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [U] et Monsieur [Y] [D] à verser à la SCI OLINAT la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [U] et Monsieur [Y] [D] aux entiers dépens d’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,