N° RG 25/00680 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FTJX

Page sur

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Service civil

Sous-section 4

N° RG 25/00680

N° Portalis DB2F-W-B7J-FTJX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 12 FEVRIER 2026

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société […],

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par Mme [O] [S], employée, munie d’un pouvoir spécial

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [K] [N]

née le 27 Août 1969 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

comparante en personne

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Emmanuelle BRAND-KREBS, Vice-Présidente,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 09 décembre 2025.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 12 février 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

[K] [N]

Société […]

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mai 2018, la société […] a donné à bail à Madame [K] [N] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, la société […] a fait signifier à Madame [K] [N] un commandement de payer la somme principale de 3 513,67 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 16 janvier 2025, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, la société […] a fait assigner Madame [K] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COLMAR aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de l’application de la clause résolutoire,

— dire que la défenderesse devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef,

— à défaut par la défenderesse de quitter les lieux, l’autoriser à procéder par voie d’expulsion au besoin avec le concours de la force publique,

— dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme due au titre des loyers échus jusqu’à la résiliation du bail, à savoir la somme de 4 787,23 euros selon décompte arrêté en date du 17 septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu’à l’avance sur charges et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective,

Dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement :

— débouter la défenderesse de sa demande de délais de paiement,

— assortir tout délai accordé d’une clause cassatoire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

— condamner la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris ceux de 75,88 euros représentant le coût du commandement, ainsi qu’à une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Subsidiairement, si la clause résolutoire ne devait pas être acquise :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la défenderesse,

— lui accorder le bénéfice d’une clause cassatoire en cas d’octroi de délais de paiement,

— dire que la défenderesse devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef,

— à défaut par la défenderesse de quitter les lieux, l’autoriser à procéder par voie d’expulsion au besoin avec le concours de la force publique,

— dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme due au titre des loyers échus jusqu’à la résiliation du bail, à savoir la somme de 4 787,23 euros selon décompte arrêté en date du 17 septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu’à l’avance sur charges et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective,

Dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement :

— débouter la défenderesse de sa demande de délais de paiement,

— assortir tout délai accordé d’une clause cassatoire,

— condamner la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris ceux de 75,88 euros représentant le coût du commandement, ainsi qu’à une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 9 décembre 2025, la société […] a repris oralement les termes de son assignation et a remis ses pièces au tribunal.

Le représentant du bailleur a indiqué que la dette s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 7 509,12 euros et que des paiements ont repris mais que ceux-ci ne couvrent pas entièrement les sommes dues.

Madame [K] [N] a sollicité l’octroi de délais de paiement afin de conserver son logement faisant valoir qu’elle a repris récemment une activité professionnelle.

Un diagnostic social et financier a été réalisé.

Il en résulte que suite à une opération, la défenderesse a connu une baisse de revenus, qu’elle a repris une activité professionnelle d’aide à domicile, qu’elle tente de solder sa dette mais que consciente du montant de celle-ci, elle souhaite déposer un dossier de surendettement.

A l’audience, le bailleur a refusé, par principe, l’octroi de délais de paiement et a indiqué que si ceux-ci devaient être accordés, il sollicitait la mention de la clause cassatoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société […] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de location signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, la société […] a fait délivrer à Madame [K] [N] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 3 513,67 euros, somme arrêtée au 16 janvier 2025.

Madame [K] [N] n’a pas payé à la société […] la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification et n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 11 mai 2018 entre la société […] et Madame [K] [N] sont réunies depuis le 4 avril 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par la société […] que Madame [K] [N] reste lui devoir la somme de 7 509,12 euros arrêtée au 9 décembre 2025.

La défenderesse ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient, dès lors, de condamner Madame [K] [N] à payer à la société […] la somme de 7 509,12 euros au titre des arriérés locatifs impayés au 9 décembre 2025, sous réserve de l’obtention de délais de paiement.

Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, à l’audience, Madame [K] [N] affirme être en capacité de régler sa dette locative.

En outre, selon les affirmations du bailleur à l’audience, la locataire a repris des paiements.

La proposition de verser la somme mensuelle de 208 euros, en sus du loyer et charges courants, permettrait d’apurer l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois.

Il convient donc d’autoriser Madame [K] [N] à s’acquitter de la dette locative le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 208 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 que sur demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, à la condition que le versement intégral du loyer courant ait été repris, avant la date de l’audience.

En l’espèce, Madame [K] [N] a repris des paiements et la société […] a sollicité, en cas d’octroi de délais de paiement, que la clause résolutoire soit suspendue à la condition d’être assortie d’une clause cassatoire.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si Madame [K] [N] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Cependant à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [K] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’à la date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— Madame [K] [N] pourra être expulsée de corps et de biens, ainsi que tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Madame [K] [N] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 3 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient, dès lors, de condamner Madame [K] [N] à payer à la société […] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 11 mai 2018 entre la société […] et Madame [K] [N] ont été acquis à la date du 4 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à la société […], représentée par son représentant légal, la somme de 7.509,12 € (sept mille cinq cent neuf euros douze cents) au titre des loyers et charges impayés au 9 décembre 2025;

AUTORISE Madame [K] [N] à s’acquitter de la dette locative le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, en 35 (trente cinq) mensualités de 208 € (deux cent huit euros) chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [K] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’à la date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— Madame [K] [N] pourra être expulsée de corps et de biens, ainsi que tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [N] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à la société […], représentée par son représentant légal, la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 12 février 2026, par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière

La Présidente