N° RG 24/10174 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NE4S

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/10174 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NE4S

Minute n°

copie le 27 mai 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 27 mai 2025 à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [J] [K]

pièces retournées

le 27 mai 2025

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [J] [K]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[B] [G], Stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 11 Mars 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], OPHEA, bailleur social, a donné à bail à Mme [J] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) à [Localité 6] suivant contrat en date du 04 janvier 2022, moyennant un loyer mensuel de 384,85€ hors charges.

Visant la carence du locataire dans le paiement des loyers et accessoires, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7], OPHEA a délivré congé au locataire à effet du 31 août 2024, suivant exploit de commissaire de Justice, délivré à domicile, en date du 1er juillet 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [K] le 21 mai 2024.

Mme [J] [K] étant demeuré dans les lieux après la date du 31 août 2024, OPHEA l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Schiltigheim, suivant actes de commissaire de justice signifié le 15 octobre 2024, déposé à étude, aux fins de voir valider le congé et de condamner le locataire en paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024. Le diagnostic social et financier a été réalisé.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, l’OPHEA demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux,

— condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle dans le logement,

— condamner Mme [J] [K] à payer la somme de 4 258,61€, sommes arrêtées au 14 mars 2025, à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner Mme [J] [K] à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation de bail et payable dans les mêmes conditions que le bail, soit la somme de 647,76€, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamner les défendeurs aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 350€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire, l’OPHEA sollicite la la résiliation judiciaire du bail liant les parties.

L’OPHEA ne s’oppose pas aux délais de paiement mais sollicite l’insertion d’une clause cassatoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPHEA fait valoir, au visa de l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré locatif, que Mme [J] [K] ne doit dès lors plus être considéré comme du locataire de bonne foi et doit être expulsé suite au congé délivré. L’OPHEA soutient à titre subsidiaire, au visa des articles 1728 et suivants du code civil, que la résiliation judiciaire s’impose au regard de la gravité des manquements imputables au locataire.

En réplique, Mme [J] [K] demande au juge des contentieux de la protection des délais de paiement pour apurer sa dette. Elle propose de payer 300€ par mois, outre le loyer courant. Elle sollicite aussi son maintien dans les lieux. Elle souligne avoir retrouvé un emploi qui lui permet de faire face à son loyer.

MOTIFS

Sur le congé délivré le 1er juillet 2024

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.(…)

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a la particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur du locataire de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié au locataire pour le 31 août 2024 au vu des impayés de loyers. Il l’invitait à régulariser cet impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 août 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte. Il n’appartient pas au juge de pallier au devoir des parties d’élever leurs prétentions.

Le congé a donc pris effet le 31 août 2024. Il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé. La demande subsidiaire en résiliation judiciaire est dès lors sans objet. L’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 647,76€, équivalent au loyer actuel à compter du 31 août 2024.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il est constant en l’espèce que le contrat de bail relève des dispositions de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation qui renvoient à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 laquelle garantit en son article 4 le maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi des locaux définis à l’article premier.

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement du locataire quant à leurs obligations. Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 15 octobre 2024, date de l’assignation.

Il ressort du décompte actualisé que Mme [J] [K] a toujours essayé de payer ses loyers. Les loyers courants sont payés. Mme [J] [K] paye tous les mois une somme allant de 111€ à 629€. Des efforts importants ont été mis en place dès l’assignation.

Au regard de ces éléments, la mauvaise foi de la locataire n’apparaît pas suffisamment établie. En conséquence, Mme [J] [K] ne sera pas déchue de tout droit au maintien dans les lieux sis [Adresse 3]) à [Localité 6].

Pour autant, Mme [J] [K] sera condamnée à payer à OPHEA sa dette locative. Il ressort des différentes pièces et notamment du relevé de compte que Mme [J] [K] est redevable de la somme de 4 258,61€. Mme [J] [K] ne conteste pas le montant de cette dette. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 4 258,61€ avec les intérêts légaux à compter de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Le bailleur ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement. Pour ce seul motif, des délais de paiement seront accordés à Mme [J] [K] avec un délai de 15 mois. Le montant de chaque mensualité s’élèvera à 300€. Une clause cassatoire sera inséré au dispositif de la décision pour assurer son exécution.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Mme [J] [K] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, Mme [J] [K], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à OPHEA une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 100€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la validité du congé délivré à Mme [J] [K] à effet au 31 août 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, la résiliation du contrat de bail signé le 04 janvier 2022 entre Mme [J] [K] et OPHEA ;

CONDAMNE Mme [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 647,76€ par mois en 2025 ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONSTATE la bonne foi de Mme [J] [K] ;

DEBOUTE OPHEA de sa demande tendant à constater la déchéance de Mme [J] [K] de tout droit au maintien dans les lieux sis [Adresse 3]) à [Localité 6] à compter du 31 août 2024 ;

DIT que Mme [J] [K] dispose d’un droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [J] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (OPHEA) la somme de 4 258,61€ (quatre mille deux cent cinquante-huit euros et soixante et un centimes), selon extrait de compte arrêté au 14 mars 2025, avec les intérêts légaux à compter du 15 octobre 2024 ;

ACCORDE à Mme [J] [K] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 14 mensualités équivalentes d’un montant de 300€ (trois cents euros) et une 15eme mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, et ce, sans mise en demeure préalable ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Mme [J] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [J] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (OPHEA) la somme de 100€ (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge