TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [T] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06270 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIDY

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 22 janvier 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06270 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIDY

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 6 janvier 2006, [Localité 4] Habitat OPH a loué à M. [T] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer actuel de 1200 €.

Suite à des impayés, le bail a été résilié judiciairement le 4 mai 2010.

Suite au divorce de M. [T] [F] homologué le 10 mai 2016, celui-ci est demeuré seul dans le logement.

Comme il avait payé sa dette, [Localité 4] Habitat OPH a décodé de ne pas poursuivre la décisin d’expulsion et l’a rétabli dans ses droits sans conclure de nouveau bail.

Les échéances de loyer et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 13 janvier 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [T] [F] pour paiement d’un arriéré de 12.609, 24 € euros en principal sous deux mois, ainsi que pour justifier de son assurance locative sous un mois.

Par courrier du 17 janvier 2025, M. [T] [F] s’est engagé à payer sa dette par mensualités de 400 à 500 € en plus du loyer courant. Il n’a pas respecté les termes de son engagement.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Paris Habitat OPH a assigné M. [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. Elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire figurant aux CG du bail, subsidiairement constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire du bail présumée figurer aux CG du bail et très subsidiairement la prononcer aux torts du locataire,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [T] [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais du défendeur,

— condamner M. [T] [F] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner M. [T] [F] au paiement d’une somme de 13564, 31 € au titre de l’arriéré de loyer et de charges, avec intérêts au taux légal a compter du 13 janvier 2025,

— condamner M. [T] [F] au paiement d’une somme de 390 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 4] en date du 25 juin 2025.

***

A l’audience du 17 novembre 2025, le conseil de [Localité 4] Habitat OPH a actualisé sa créance à hauteur de 12.775, 64 € arrêtée au 10 novembre 2025, échéance d’octobre incluse.

Régulièrement assigné à étude, M. [T] [F] n’a pas comparu.

Le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 14 janvier 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 24 juin 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 13 janvier 2025 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [T] [F] n’a pas justifié avoir réglé la dette de 12.609, 24 € euros en principal dans les deux mois du commandement, ce qui n’est pas contesté en l’état du débat.

En revanche, en l’absence de contrat écrit actuel subséquent au premier bail judiciairement annulé, s’il est évident que les parties se sont ensuite placées sous l’empire d’un bail verbal dont les pièces démontrent que les termes principaux existent puisqu’ils ont été exécutés, il ne saurait être question de se référer à une clause résolutoire pour décider que le bail s’est trouvé résilié de plein droit deux mois après l’envoi du commandement de payer.

En effet, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui décrit le processus ne procède pas par présomption d’existence d’une clause résolutoire au contrat de bail, mais par prescription impérative de stipuler une telle clause au contrat de bail.

C’est donc d’une demande en résiliation judiciaire du bail actuel qu’il convient de connaitre.

En l’espèce, le locataire étant tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus en guise d’obligation principale, le non-respect de cette obligation est de nature à entrainer la résiliation du bail si le cocontractant en fait la demande.

Il convient donc, au vu des pièces produites, notamment le décompte arrêté au 1er novembre 2025, et en l’absence de comparution de M. [T] [F], de prononcer la résiliation judiciaire du bail couru entre les parties à compter du 10 mai 2016, date de l’homologation du jugement de divorce de l’intéressé et date de son maintien dans les lieux à titre de seul locataire.

M. [T] [F] est donc sans droit ni titre à compter de la prononciation du jugement.

Il résulte de la combinaison des articles 1228, 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le juge saisi d’une demande de résiliation d’un bail peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative tout en suspendant les effets de la résiliation judiciaire.

M. [T] [F], non comparant, n’a donc émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la résiliation.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, il avait procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance d’ octobre 2025 à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour autant qu’il soit en état de rembourser sa dette sur un échéancier limité dans le temps à 6 mois.

Toutefois, il est redevable d’une somme de 12775, 64 € d’après ce décompte (les frais de commandement étant reportés dans les dépens) outre un loyer de 501, 87 €, et le tribunal n’a aucune connaissance de ses ressources et charges ni enquête sociale qui lui aurait permis de vérifier la possibilité d’un remboursement échelonné de sa dette locative tout en maintenant le loyer courant.

M. [T] [F] n’a d’ailleurs pas repecté les termes d’un tel échéancier " de 400 ou 500 € en plus de son loyer " qui avait été arrêté entre les parties à l’initiative même du locataire le 17 janvier 2025, sinon par un paiement de 350 € en octobre 2025 et, précédemment à l’accord, des versements de 100 à 200 € de plus que son échéance.

Or, même une mensualité de 200 € ne permettrait au locataire que de régler la moitié de sa dette sur l’échéancier maximal de 36 mois.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que la locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant.

Il ne convient donc pas de suspendre le contrat de bail.

Des délais de paiement pourront cependant être accordés à M. [T] [F].

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [T] [F] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, conformément à l’avant dernier alinéa de cet article.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [T] [F], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que M. [T] [F] reste débiteur envers [Localité 4] Habitat OPH d’une somme de 12775, 64 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 13 octobre 2025.

Il convient en conséquence de condamner M. [T] [F] au paiement de cette somme de 14780 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 12775, 64 euros, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

IV. Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

En l’espèce, si le tribunal n’a pas connaissance des ressources et charges du locataire, il peut constater que M. [T] [F] a déclaré dans sa lettre du 17 janvier 2025 ne pas avoir de crédits à charge. Il peut être également tenu compte tenu des facultés de remboursement de M. [T] [F] affleurant du décompte de sa dette locative.

Si ces éléments ne permettent pas de fixer un maintien sous condition du locataire dans les lieux incluant à la fois un echancier et un loyer, à tout le moins ils permettent, compte tenu de l’importance de sa dette locative, de lui accorder un échéancier , détaché de la suspension de la résiliation du bail, conforme aux prescriptions de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce.

Il sera accordé à M. [T] [F] un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

V. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l’occupation forcée de son bien et à l’atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [T] [F] au paiement provisionnel de celle-ci.

VI. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [T] [F] aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer du 13 janvier 2025.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Compte tenu de la situation des parties en présence, ll n’y a lieu de condamner M. [T] [F] à payer à [Localité 4] Habitat OPH une somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE [Localité 4] Habitat OPH recevable à agir,

PRONONCE la résiliation du bail verbal courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1],

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de M. [T] [F] , ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

DIT inapplicable en l’espèce le délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à [Localité 4] Habitat OPH une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 12775, 64 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 1er novembre 2025, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 12.609, 24 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [T] [F] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 350 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la signification du jugement ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE M. [T] [F] à aux dépens, y compris les frais du commandement de payer du 13 janvier 2025

DIT n’ y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT