TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/54712 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGGW

AS M N° : 3

Assignation du :

03 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSES

Cabinet ATRIUM GESTION

[Adresse 4]

[Localité 5]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], Représenté par son syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS – #C1525

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS – #C2472

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2]) du 18 février 2025 n’a pas renouvelé le mandat de syndic de la société Foncia [Localité 7] rive droite et a désigné en qualité de syndic la société Atrium gestion à compter du 19 février 2025.

Le 18 mars 2025, la société Foncia [Localité 7] rive droite a transmis à la société Atrium gestion 5 badges d’accès à l’immeuble, 2 serrures de boîte aux lettres et 4 clés, une clé, PV d’AG (2001, 2002, 2024-2023), feuille de présence AG 2008.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 avril 2025, la société Atrium gestion a mis en demeure la société Foncia [Localité 7] rive droite de lui transmettre les balances générales et auxiliaires à partir du 1er juillet 2024, les grands livres généraux et auxiliaires de l’exercice comptable du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, le relevé des dépenses desdits exercices et les factures des charges courantes et des travaux hors budget émises à partir du 1er juillet 2024 et les duplicata des régularisations des charges au 30 juin 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 juin 2025, la société Atrium gestion a mis en demeure la société Foncia [Localité 7] rive droite de lui transmettre les éléments administratifs et comptables du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1].

En l’absence de réponse, par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, la société Atrium gestion et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société Atrium gestion (ci-après, le « syndicat des copropriétaires ») ont fait assigner la société Foncia Paris rive droite devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile :

«  ➢ CONDAMNER la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE à remettre à la société ATRIUM GESTION, syndic de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], depuis l’assemblée générale 18 février 2025 :

1. la situation de trésorerie

2. les références des comptes bancaires du syndicat

3. les coordonnées de la banque (comprenant le numéro ICS de la résidence)

4. le Registre des procès-verbaux des Assemblées Générales de la copropriété avec les pièces annexes (article 17 alinéa 4 du Décret du 17 mars 1967)

5. les Convocations aux Assemblées Générales réunies depuis 2015 ;

6. les Procès-verbaux des Assemblées Générales réunies entre 2015 et 2022 et courant 2024

7. les accusés de réception des convocations et feuilles de présence et des notifications aux copropriétaires des procès-verbaux des dix (10) dernières années ;

8. la liste à jour des copropriétaires

9. la répartition des charges communes (ascenseurs, chauffage, charges hors LIMONADIER, etc…)

10. Les plans de la copropriété

11. Le carnet d’entretien

12. Registre de sécurité incendie (contrat d’entretien) :

a) les plans du Rez-de-chaussée et sous-sol

b) les extincteurs, les blocs-issue, etc..

13. Dossier : Etat financier

a) la totalité des fonds immédiatement disponible

b) le solde des fonds disponibles après apurement des comptes

c) la balance

d) l’état des dettes et des créances de fin de gestion (dont la situation de trésorerie)

e) les documents afférents aux emprunts

14. Le Grand Livre à partir du 01/07/2024 à ce jour, étant précisé que le Grand Livre communiqué a été édité sur l’ancien logiciel du Cabinet MINARD, alors que la comptabilité a été tenue sur le logiciel FONCIA

15. Les appels de fonds adressés à chaque copropriétaire (sur 10 ans)

16. Les journaux (sur 10 ans)

17. Les états de rapprochement bancaire

18. Les relevés des dépenses (toutes les dépenses détaillées de la Copropriété sur 10 ans)

19. Dossier : Factures :

a) la liste des factures payées non réparties ou correspondant à des comptes de dépenses non approuvés en Assemblée Générale

b) la liste des factures à payer avec un relevé précis

c) originaux des factures comptabilisées depuis le 01.10.2024

d) originaux des factures non comptabilisées et non réglées

20. Etat des comptes (provisions, avances…) conformément à l’article 7 de l’arrêté du 14 mars 2005

21. Etat des travaux : le détail des appels de fonds des travaux votés

22. Dossiers contentieux en cours et archivés sur 10 ans (actes de procédure, jugements, correspondances…)

23. Dossiers mutations en cours et archivés sur 10 ans (y compris les seconds originaux des oppositions article 20 de la Loi du 10 juillet 1965)

24. Dossier travaux :

a) Le contrat Dommages-ouvrages (DO)

b) Attestation de réception des travaux avec indication de la date

c) Dossier de levée des réserves

d) Liste des intervenants avec leurs coordonnées, mentionnant la nature des travaux et leur police d’assurance

e) Le dossier des ouvrages exécutés (DOE)

25. Dossiers sinistres (déclarations de sinistres, correspondances avec les assureurs…)

26. Les documents comptables :

a) Le détail de l’avance permanente

b) Les documents afférents aux fonds placés au profit du SDC

c) Les carnets de chèques et souches

d) Les relevés bancaires

27. Dossier : Contrats fournisseurs

28. Dossiers Salariés de l’immeuble :

a) Contrats de travail,

b) livres des salaires et cotisations,

c) avertissements,

d) évaluation des risques professionnels…

➢ ASSORTIR la condamnation d’une astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et pour chaque document manquant ;

➢ SE RESERVER la possibilité de liquider l’astreinte, et au besoin, en fixer une nouvelle ;

➢ CONDAMNER la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE à payer au Syndicat des Copropriétaires requérant la somme provisionnelle de 5 000 € à titre de dommages – intérêts pour résistance abusive ;

➢ CONDAMNER la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine FRANCESCHI, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. "

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 2 octobre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois afin de permettre la communication des pièces par la société défenderesse.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 8 janvier 2026, par conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, la société Atrium gestion et le syndicat des copropriétaires, n’ont pas maintenu leur demande de communication de pièces mais ont sollicité la condamnation de la société Foncia [Localité 7] rive droite au paiement au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction.

La société Atrium gestion et le syndicat des copropriétaires exposent que ce n’est qu’à la suite de la délivrance de l’assignation que la société Foncia [Localité 7] rive droite a accepté de remettre les pièces administratives et comptables du syndicat courant septembre 2025, soit plus de sept mois après la prise de fonction de la société Atrium gestion.

Ils relèvent que la société Foncia [Localité 7] rive droite aurait dû transmettre la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque au plus le 5 mars 2025, les documents et archives au plus tard le 18 mars 2025 et l’état des comptes des copropriétaires et l’état des comptes du syndicat après apurement et clôture au plus tard le 18 mai 2025.

Ils soutiennent que l’absence de communication des pièces et archives du syndicat dans les délais impartis par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 a engendré pour le syndicat des copropriétaires et son nouveau syndic des difficultés d’administration courante.

Ils expliquent que la société Atrium gestion s’est trouvée dans l’impossibilité totale d’assurer la gestion et l’administration de la copropriété pendant plus de neuf mois avec toutes les conséquences dommageables tenant notamment à l’empêchement de procéder au règlement des fournisseurs, d’adresser aux copropriétaires de l’immeuble les appels de fonds trimestriels et provisions pour travaux et de s’assurer de la régularité des comptes de ce syndicat.

Ils estiment ainsi que cette rétention d’informations et de documents a causé un préjudice tant au syndic qui n’a pas pu exécuter son mandat et exercer ses fonctions pour le compte et dans l’intérêt des copropriétaires de l’immeuble qu’au syndicat des copropriétaires qui a été privé des éléments indispensables à une gestion normale et transparente ainsi qu’à la protection de ses intérêts.

Ils sollicitent, en conséquence, la condamnation de la société Foncia [Localité 7] rive droite à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros à titre de provision sur les dommages-intérêts dus pour résistance abusive.

Par écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Foncia [Localité 7] rive droite a sollicité le débouté de la société Atrium gestion et du syndicat des copropriétaires de leurs demandes et leur condamnation aux entiers dépens.

La société Foncia [Localité 7] rive droite explique avoir transmis à la société Atrium gestion l’ensemble des pièces administrative et comptables en sa possession à la réception de l’assignation délivrée le 3 juillet 2025 et avoir transmis les 26 novembre et 19 décembre 2025 les relevés bancaires de juin 2024 à janvier 2025 et le dernier rapprochement bancaire de la banque Delubac sollicités par mail du 21 novembre 2025.

Elle relève que les demandeurs se contentent d’affirmer sans aucunement le démontrer que la société Atrium gestion était dans l’impossibilité d’assurer la gestion de la copropriété et ce d’autant que la quasi-totalité des pièces ont été transmises à la réception de l’assignation délivrée le 3 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS :

Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés et, dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Foncia [Localité 7] rive droite a communiqué avec retard les pièces qu’elle était tenue de transmettre au nouveau syndic en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Si la transmission tardive de documents du syndicat des copropriétaires est susceptible de constituer une faute, encore faut-il que le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’un préjudice en résultant, ce qu’il ne fait pas, ne versant aucune pièce sur ce point.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle qui apparaît sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

S’il n’a pas été fait droit à la demande du syndicat des propriétaires, il convient de prévoir, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, que la société Foncia [Localité 7] rive droite supportera la charge des dépens de la présente instance avec distraction, dès lors qu’elle n’a communiqué les documents réclamés qu’à la suite de l’introduction de la présente procédure.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et de la société Atrium gestion tendant à la condamnation de la société Foncia [Localité 7] rive droite au paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel ;

Condamnons la société Foncia [Localité 7] rive droite aux dépens qui pourront directement être recouvrés par Me [E] qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Foncia [Localité 7] rive droite à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et à la société Atrium gestion la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 05 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ