TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître [T] [J]

Copie certifiée conforme à:

— Maître [T] [J]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14619

N° Portalis 352J-W-B7I-C6KXL

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-Marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0274

DÉFENDERESSE

S.C.I. [G] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/14619 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KXL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [G] [X] est propriétaire du lot n°92 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 septembre 2023, la SCI [G] [X] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause la somme de 11007,42 euros d’arriérés de charges, selon décompte arrêté au 11 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 08 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a fait délivrer à la SCI [G] [X] une sommation d’avoir à lui payer la somme de 32.716,51 euro à titre d’arriérés de charges.

Cette sommation est restée vaine.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a dès lors assigné la SCI [G] [X] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

—  32.716,51 euros « à parfaire à la date du jugement à intervenir » ;

—  10.000 euros de dommages intérêts ;

—  5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la SCP [J] & ASSOCIES.

La SCI [G] [X], citée à étude, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 03 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 puis mise en délibéré au 19 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n°92 de la SCI [G] [X],

* un décompte individuel de charges couvrant la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 32.716,51 euros,

* le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2024, ayant approuvé les comptes des années 2021 à 2023 et ayant adopté le budget prévisionnel pour 2024.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum à hauteur de la somme de 32.716,51 euros, au paiement de laquelle il y a donc lieu de condamner la SCI [G] [X].

Il ne saurait en revanche faire droit à la demande de condamnation en paiement « à parfaire » dès lors qu’il s’agit d’une demande indéterminée.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

Si le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de dommages-intérêts, force est de constater qu’il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement du défendeur a été à l’origine d’un préjudice réel, consistant notamment en la nécessité de voter un ou des appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Les divers frais engagés dans le cadre de la précédente action judiciaire ne sauraient être considérés comme constitutif d’un préjudice réparable au titre de la présente affaire.

Enfin l’existence même d’une précédente procédure n’est pas davantage suffisant à caractériser non seulement la mauvaise foi de la société débitrice ni les conséquences préjudiciables alléguées pour le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

La SCI [G] [X] succombant, elle sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème, représenté par son syndic en exercice, une somme de 32.716,51 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er octobre 2024, appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], en ce compris celle indemnitaire ;

CONDAMNE la SCI [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème, représenté par son syndic en exercice, une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [G] [X] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP [J] & ASSOCIES ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

La Greffière La Présidente