TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e VIOLLET (G0129)

M^e MOYSE (P0274)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/14955

N° Portalis 352J-W-B7H-C3I2Z

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 12 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HÔTEL DE LATOUR MAUBOURG (RCS de [Localité 5] 418 545 711)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la S.E.L.A.R.L. LVA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0129

DÉFENDERESSE

S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FINANCIÈRE CHATEL (RCS de [Localité 5] 493 491 054)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Marie MOYSE de la S.C.P. MOYSE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0274

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 17 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 16 mai 2006, M. [E] [X], aux droits duquel vient la S.C. Société civile financière Chatel (ci-après : la SCF Chatel) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Clerc, désormais dénommée la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg, la totalité d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] à l’usage exclusif d’hôtel catégorie 3 étoiles sans restauration. Le bail a été consenti pour douze ans à effet du 1er mars 2006 au 28 février 2018, moyennant un loyer annuel de 106 000 euros en principal.

Par acte d’huissier du 7 février 2018, la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2018.

Les parties étant en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 27 novembre 2018, constaté le renouvellement du bail à compter du 1er mars 2018 et ordonné avant-dire droit une expertise, confiée à Mme [W] [B], aux fins de détermination de la valeur locative des locaux à cette date.

Par jugement du 14 septembre 2021, la juge des loyers commerciaux a ensuite fixé le loyer du bail renouvelé le 1er mars 2018 à la somme annuelle de 94 620 euros hors taxes et charges.

Par arrêt du 4 avril 2024, la cour d’appel de Paris a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions.

La SCF Chatel est devenue propriétaire de l’immeuble suivant acte notarié du 19 novembre 2021.

Par acte d’huissier du 28 décembre 2020, le bailleur avait fait signifier à la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par jugement du 26 mars 2024, le tribunal judiciaire de Paris a notamment déclaré ce commandement privé d’effet et rejeté en conséquence la demande d’expulsion dirigée contre la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg ainsi que les demandes subséquentes.

La SCF Chatel a interjeté appel de ce jugement. L’instance, enregistrée sous le numéro de RG 24/8389, est toujours pendante devant la cour d’appel.

Enfin, par acte d’huissier du 25 novembre 2021, la SCF Chatel a notifié à la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg l’exercice de son droit d’option et son refus de renouveler le bail à compter de la date de signification de l’acte.

Par ordonnance du 30 août 2022, la juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisie par la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg, a ordonné une expertise confiée à M. [K] [R], aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction due par la SCF Chatel à la preneuse évincée.

M. [R] a déposé le 19 juin 2024 son rapport, aux termes duquel il estime l’indemnité d’éviction due par la SCF Chatel à la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg à la somme totale de 6 795 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg a assigné la SCF Chatel devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation. Il s’agit de la présente instance.

La SCF Chatel a saisi la juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées le 23 avril 2025.

L’incident a été plaidé à l’audience du 17 novembre 2025 et mis en délibéré au 12 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 24 octobre 2025, la SCF Chatel demande à la juge de la mise en état :

— de surseoir à statuer sur les demandes de la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg dans l’attente de la décision définitive rendue par la cour d’appel de Paris dans l’instance enregistrée sous le numéro de RG 24/8389,

— de désigner Mme [B] en qualité d’experte afin d’actualiser les conclusions de son rapport,

— de débouter la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle,

— de condamner la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg aux dépens.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 14 novembre 2025, la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg demande à la juge de la mise en état :

— de juger irrecevable la SCF Chatel en sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 150 000 euros HT,

— de débouter la SCF Chatel de ses demandes,

— de fixer provisoirement et provisionnellement le montant de l’indemnité d’occupation au 1er mars 2018 à la somme annuelle en principal de 94 620 euros HT/HC,

— de condamner la SCF Chatel à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la SCF Chatel aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande d’indemnité d’occupation formée par la SCF Chatel

La S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg conclut à l’irrecevabilité de la prétention de la SCF Chatel visant à ce que l’indemnité d’occupation statutaire pour la période débutant le 1er mars 2018 soit fixée à la somme de 150 000 euros par an. La preneuse oppose à cette demande l’autorité de la chose jugée du jugement du 14 septembre 2021 confirmé par arrêt du 4 avril 2024.

Sur ce,

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la chose jugée.

En vertu de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, l’instance ayant donné lieu au jugement du 14 septembre 2021 puis à l’arrêt du 4 avril 2024 portait sur la fixation du loyer du bail renouvelé et non pas sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par la preneuse évincée en application de l’article L. 145-28 du code de commerce.

La S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg n’est donc pas fondée à se prévaloir de l’autorité de la chose jugée de ces décisions, qui n’avaient ni le même objet ni la même cause que la prétention formée par la SCF Chatel dans le cadre de la présente instance.

La fin de non-recevoir n’étant pas caractérisée, la SCF Chatel sera déclarée recevable en sa demande.

Sur la demande de sursis à statuer

La SCF Chatel demande qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir sur appel du jugement du 26 mars 2024.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, la décision à intervenir de la cour d’appel aurait une incidence sur la présente instance dans l’hypothèse où la cour infirmerait le jugement du 26 mars 2024 et constaterait la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 28 janvier 2021.

Néanmoins, force est de constater que l’instance d’appel est pendante depuis le mois d’avril 2024, soit depuis bientôt deux ans, de sorte qu’il est envisageable que l’arrêt soit prochainement rendu – les parties n’ayant pas donné d’indication utile sur l’état d’avancement de la procédure.

De ce fait, et alors que, dans la présente instance en fixation des indemnités d’éviction et d’occupation, la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg n’a conclu que deux fois et la SCF Chatel une fois, il apparaît dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que de poursuivre la mise en état parallèlement à l’instance en appel.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée. Il reviendra en revanche aux parties de se montrer diligentes et de transmettre toute information pertinente à la juge de la mise en état afin que la présente procédure ne fasse pas l’objet d’une clôture avant que l’arrêt d’appel soit rendu.

Sur la demande d’indemnité d’occupation provisionnelle

La S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg demande que l’indemnité d’occupation provisionnelle soit fixée, rétroactivement à compter du 1er mars 2018, à la somme annuelle en principal de 94 620 euros.

Sur ce,

L’article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est seul compétent, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable et pour ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires.

Par ailleurs, suivant l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, l’experte désignée par la juge des loyers commerciaux avait, aux termes de son rapport déposé le 4 février 2021, estimé la valeur locative en renouvellement des locaux au 1er mars 2018 à la somme de 150 000 € HT/HC/an.

Par jugement du 14 septembre 2021, la juge des loyers avait fixé le loyer en renouvellement à la somme de 94 620 € HT/HC/an.

Ce jugement a été intégralement confirmé par arrêt du 4 avril 2024, étant souligné que la cour n’a pas statué sur le fond dès lors que la bailleresse ne concluait pas, dans ses dernières écritures, à l’infirmation du jugement en cause.

Il est constant que du fait de l’exercice par la SCF Chatel de son droit d’option, la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg se trouve débitrice de l’indemnité d’occupation statutaire de l’article L. 145-28 susvisé, ce depuis le 1er mars 2018.

La S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg déclare s’acquitter actuellement de la somme de 138 513,50 € HT/HC/an au titre de l’indemnité d’occupation provisoire, soit le montant du dernier loyer en vigueur à la date d’exercice du droit d’option.

Les décisions des 14 septembre 2021 et 4 avril 2024 n’ayant pas autorité de chose jugée s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, force est de constater qu’un débat sur le fond s’impose pour statuer sur le quantum de cette indemnité au vu des désaccords existant entre les parties.

Par suite, cette demande excède les pouvoirs du juge de la mise en état. La S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg sera donc déboutée de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle et ce point sera tranché par le tribunal statuant sur le fond.

Sur la demande d’actualisation du rapport d’expertise

La SCF Chatel demande que Mme [B] soit à nouveau désignée afin d’actualiser son évaluation de la valeur locative des locaux.

Sur ce,

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a compétence pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg devra être évaluée, conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce, sur la base de la valeur locative des locaux à la date du 1er mars 2018, affectée d’un coefficient de précarité qui pourra notamment tenir compte de la durée de l’occupation précaire.

Par suite, et alors que Mme [B], dans son rapport du 4 février 2021, évaluait la valeur locative des locaux à cette même date du 1er mars 2018, il n’est pas nécessaire d’ordonner un complément d’expertise.

Il reviendra aux parties de motiver leurs demandes et d’apporter les éléments de preuve nécessaires pour que le rapport, initialement destiné à la fixation du loyer du bail renouvelé, puisse être utilisé pour fixer l’indemnité d’occupation statutaire.

A titre surabondant, il sera souligné que lors de l’instance en référé, la SCF Chatel n’a pas jugé utile de demander que la mission de M. [R] soit étendue à l’indemnité d’occupation, reconnaissant implicitement la suffisance du rapport de Mme [B].

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les frais de l’incident et l’exécution provisoire

En application de l’article 790 du code de procédure civile, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Sur la poursuite de la mise en état

La S.A.R.L. Hôtel de Latour Maubourg ayant conclu en dernier lieu, l’affaire sera renvoyée pour conclusions au fond de la SCF Chatel.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FINANCIÈRE CHATEL recevable en sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er mars 2018 à la somme de 150 000 euros,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FINANCIÈRE CHATEL de sa demande de sursis à statuer,

DÉBOUTE la S.A.R.L. HÔTEL DE LATOUR MAUBOURG de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme annuelle de 94 620 euros en principal,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FINANCIÈRE CHATEL de sa demande de complément d’expertise,

REJETTE toute autre demande,

RÉSERVE les dépens et les demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de cette décision est de droit,

L’affaire est renvoyée à la mise en état du 30 mars 2026 à 11h30 pour conclusions au fond de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FINANCIÈRE CHATEL,

Il est rappelé que sauf convocation spécifique à l’initiative de la juge de la mise en état ou d’entretien avec cette dernière sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA. Les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00.

Faite et rendue à [Localité 5] le 12 Janvier 2026

Le Greffier La Juge de la mise en état

Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI