TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [F] [E] ; Madame [N] [K]; Monsieur [C] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06857 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOY2

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT PROROGE

rendu le 06 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [N] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 mai 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 06 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06857 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOY2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2018, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 2ème étage, porte 22, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650,30 euros et d’une provision pour charges de 195 euros.

La preneuse est décédée le 25 août 2023 et le bail a été transféré à M. [F] [E], M. [C] [K] et Mme [N] [K], ses enfants.

M. [C] [K] a donné congé par courrier du 27 février 2025.

Par actes de commissaire de justice du 13 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7917,57 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [E], M. [C] [K] et Mme [N] [K] le 14 mars 2025.

Par assignations du 9 juillet 2025, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [E], M. [C] [K] et Mme [N] [K] et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 7724,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 février 2026, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 janvier 2026, s’élève désormais à 8 267,39 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

M. [F] [E] et Mme [N] [K], comparant en personne, confirment que M. [C] [K] a quitté les lieux. Ils reconnaissent la dette et proposent de l’apurer via le versement de la somme mensuelle de 230 euros en plus du loyer courant. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 7917,57 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 13 mars 2025.

Ce délai étant plus favorable aux locataires que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, elle n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due par M. [F] [E] et Mme [N] [K] uniquement, M. [C] [K] ayant quitté les lieux. Elle sera due à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP. Son montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 janvier 2026, la dette locative s’élève à la somme de 8 267,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il convient de préciser que le bail contient bien une clause de solidarité entre les preneurs. Toutefois, en application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Il est établi que M. [C] [K] a donné congé le 27 février 2025 et que ce congé a pris effet au 27 mars 2025. Par conséquent, M. [C] [K] demeure solidaire de la dette locative jusqu’au 27 septembre 2025, date à laquelle la dette s’élevait à la somme de 7 369.15 euros. Il sera condamné, solidairement avec M. [F] [E] et Mme [N] [K], au paiement de cette somme.

M. [F] [E] et Mme [N] [K] seront, quant à eux, condamnés solidairement à verser la somme de 8 267,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été intégralement réglées par les versements postérieurs effectués par les défendeurs.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [E], M. [C] [K] et Mme [N] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [E], M. [C] [K] et Mme [N] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2018 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et Mme [H] [X] d’autre part, transféré à M. [F] [E], M. [C] [K] et Mme [N] [K], concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 2ème étage, porte 22 est résilié depuis le 14 mai 2025,

CONDAMNE solidairement M. [F] [E] et Mme [N] [K] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 8 267,39 euros (huit mille deux cent soixante-sept euros et trente-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT que M. [C] [K] sera tenu solidairement au paiement de la dette, à hauteur de 7 369.15 euros et le CONDAMNE, en conséquence, à régler cette somme à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP),

AUTORISE M. [F] [E], M. [C] [K] et Mme [N] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 230 euros (deux cent trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [E], M. [C] [K] et Mme [N] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mai 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [E] et de Mme [N] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [F] [E] et Mme [N] [K] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [F] [E], M. [C] [K] et Mme [N] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge