TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [N] [O] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04253 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUTA

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 17 mars 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Adresse 2], représenté par son syndic La Société MAVILLE IMMOBILIER – [Adresse 3]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [O] [E]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mars 2026 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04253 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUTA

EXPOSE DU LITIGE :

M. [O] [E] [N] est propriétaire des lots n° 1018 et 1042 dans l’immeuble situé [Adresse 5] et du lot n°1221 dans l’immeuble situé [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] – [Adresse 8] – [Adresse 9], représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné M. [O] [E] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5678,37 euros montant des charges dues selon décompte arrêté au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2023,

—  630 euros au titre des frais nécessaires,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 18 décembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse du relevé de propriété qui est également celle de l’envoi des appels de fonds et mises en demeure, M. [O] [E] [N] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— un relevé de compte établi par l’actuel syndic pour la période du 7 juin 2023 au 28 avril 2025 incluant une reprise de solde du syndic OUEST Immo pour un montant de 5512,05 euros,

— un extrait du [Localité 2] livre établi par le syndic OUEST Immo et mentionnant concernant M. [O] [E] [N] un solde débiteur de 5512,05 euros pour la période du 1er janvier 2023 au mois de juin 2023, dont 380 euros de frais de mise en demeure,

— les appels de fonds pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er juillet 2024,

— le solde de charges courantes 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 17 décembre 2020, 30 juin 2021, 9 mai 2022, 7 juin 2023, et 28 mars 2024 ainsi qu’une attestation de non-recours à l’égard de ces procès-verbaux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de 5298,37 euros (5678,37 -380 euros de frais).

M. [O] [E] [N] est en conséquence condamné à payer la somme de 5298,37 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er janvier 2023 au 28 avril 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation, aucun décompte n’étant joint à la mise en demeure du 6 décembre 2023 de sorte qu’il s’avère impossible de vérifier si cette somme ne porte que sur des charges et non des frais.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [O] [E] [N] au paiement de la somme de 630 euros au titre des frais nécessaires. Il est justifié de l’envoi et du coût des mises en demeures des 6 novembre 2023 et 11 décembre 2024. Ces frais seront en conséquence retenus (72 euros x2) soit la somme totale de 144 euros.

En revanche, s’agissant des frais de suivi contentieux (486 euros), le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Ces frais ne seront pas retenus.

M. [O] [E] [N] est conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 144 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 al. 3 du code civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi – laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [E] [N], partie perdante, supporte les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [O] [E] [N] est condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE M. [O] [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] – [Adresse 8] – [Adresse 9] les sommes suivantes :

—  5298,37 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er janvier 2023 au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  144 euros au titre des frais nécessaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] – [Adresse 8] – [Adresse 9] de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [O] [E] [N] aux dépens ;

CONDAMNE M. [O] [E] [N] à payer au syndicat des copropriétairesdu [Adresse 10] – [Adresse 9] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE