TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [X] [M] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e HAIRON Romain

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05487 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFC7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 avril 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Cabinet GERASCO – [Adresse 2]

Représenté par M^e HAIRON Romain, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [M] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 03 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05487 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFC7

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [D] est propriétaire des lots n°11 et n°14 situés au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75014), représenté par son syndic en exercice Le Cabinet GERASCO, a fait assigner Monsieur [X] [D] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes :

—  5890,95 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2024 sur la somme de 4346,81 euros, de la mise en demeure du 23 avril 2025 sur la somme de 6345,22 euros et de l’assignation pour le surplus ;

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa demande en paiement à la somme de 4852,41 euros au titre des charges de copropriété impayés et à la somme de 540 euros au titre des frais.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de sa dette. Il explique avoir rencontrer des difficultés financières ponctuelles actuellement dépassées. Il indique avoir commencé à régler les sommes dues et ne pas avoir d’autres dettes. Il sollicite des délais de paiement offrant de régler 200 euros par mois en sus du paiement des charges courantes, précisant être propriétaire de son logement et avoir peu de charges.

En réplique, le syndicat des copropriétaires précise s’opposer sur le principe à la demande de délais de paiement et s’en rapporte à l’appréciation du tribunal.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

Après clôture des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 3 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°657-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un relevé de propriété dont il résulte que Monsieur [X] [D] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°11 et n°14 ;un décompte individuel des sommes dues à la date du 1er janvier 2026 pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus ;les appels de fonds de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;les comptes des exercices 2023 à 2026 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 18 septembre 2023 et 28 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges, fonds de travaux et travaux pour les exercices concernés ainsi que l’attestation de non contestation de ces assemblées générales ;le contrat de syndic ;

deux lettres de relance des 17 janvier 2024 et 1er août 2024, une lettre se présentant comme une mise en demeure de payer dépourvue d’accusé de réception en date du 9 septembre 2024 et une lettre de relance du 26 novembre 2024, ainsi qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer la somme de 6345,22 euros en date du 23 avril 2025.

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 1er janvier 2026, le compte de copropriétaire de Monsieur [X] [D] était débiteur de la somme de 4822,41 euros, pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus, hors frais et dépens.

Monsieur [X] [D], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 4822,41 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 avril 2025 dont l’envoi effectif est démontré.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 840 euros au titre des honoraires d’avocat, celle de 97,15 euros au titre du coût de l’assignation, celle de 27 euros au titre des frais de commande de documentation hypothécaire qui n’apparaissent pas justifiés, celle de 290 euros au titre des honoraires de transmission du dossier à l’avocat, et celle de 123 euros au titre des frais de mises en demeure dont l’envoi effectif n’est pas démontré et des frais de relance correspondant.

Il convient donc de condamner Monsieur [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 130 euros au titre des frais de recouvrement correspondant au coût de la mise en demeure du 23 avril 2025.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [X] [D] a agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [X] [D] sollicite l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette en proposant de régler 200 euros par mois en sus du paiement des charges courantes ; en réplique, le syndicat des copropriétaires s’y oppose par principe, s’en rapportant toutefois à l’appréciation du tribunal.

Il ressort du décompte actualisé produit en cours de délibéré par le conseil du demandeur que le copropriétaire a effectué des efforts de règlements réguliers et repris le paiement des charges courantes, ce qui atteste de sa bonne foi et de sa volonté de régulariser sa situation à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu dans ces conditions d’octroyer à Monsieur [X] [D] des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif du présent jugement.

L’attention du défendeur est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité au terme prévu, en sus des charges courantes, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [D], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [X] [D] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 4822,41 euros (quatre mille huit cent vingt-deux euros et quarante et un centimes) au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 130 euros (cent trente euros) au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Monsieur [X] [D] à s’acquitter du règlement de cette somme en procédant à 24 versements mensuels consécutifs de 200 euros (deux cents euros) au minimum, le dernier versement correspondant au solde de la dette en principal, frais et intérêts, en plus des charges courantes, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la bonne date, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 3 avril 2026,

La greffière La juge