TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [V]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04359 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWIF

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 13 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet GERARD SAFAR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Alain DE LANGLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [H] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Médéric CHIVOT, Greffier lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 202513 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 13 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04359 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWIF

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [V] est propriétaire du lot n°173 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025 (procès-verbal art. 659 du code de procédure civile) le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice a fait assigner Mme [H] [V] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4134,72 euros correspondant aux charges et aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période allant du 01 janvier 2025 au 01 juillet 2025 inclus avec intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,2000 euros à titre de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts, 2000 euros à titre de frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

Mme [H] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [H] [V] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°173 ;

— un décompte individuel des sommes dues pour la période du 01/10/2023 au 01/07/2025 ;

— les appels de fonds pour la période concernée ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires en date des 21/02/2023, 06/06/2023, 26/09/2023, 03/06/2024, 13/03/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et travaux les attestations de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Mme [H] [V] est débiteur, au 01/07/2025 de la somme de 3198,72 euros au titre des charges impayées, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés infra.

Mme [H] [V] ni comparante, ni représentée, n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, Mme [H] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS CADOT BEAUPLET – GROUPE GERARD SAFAR la somme de 3198,72 euros au titre des charges impayées au 01 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit à compter du 22 août 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. En outre, les frais doivent être en juste proportion avec le montant de la créance.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, au vu de ce qui précède et des pièces produites :

Les frais au titre de « transmission dossier avocat » sont rejetés dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles, ni du temps consacré à la constitution du dossier.

S’agissant des frais au titre de la mises en demeure, il en est visé cinq au décompte étant toutefois observé qu’une seule est versée aux débats de sorte que seule la somme de 156 euros est retenue au titre de la mise en demeure produite du 22 novembre 2024.

En conséquence, Mme [H] [V] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la somme de 156 euros avec intérêt au taux légal à compter du 22 août 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Le montant sollicité sera toutefois revu à de plus justes proportions au regard du montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner Mme [H] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS CADOT BEAUPLET – GROUPE GERARD SAFAR, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 22 août 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [V], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [H] [V] est condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS CADOT BEAUPLET – GROUPE GERARD SAFAR, la somme de 3198,72 euros au titre des charges impayées au 01 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025 ;

CONDAMNE Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS CADOT BEAUPLET – GROUPE GERARD SAFAR, la somme de 156 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du 22 août 2025 ;

CONDAMNE Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS CADOT BEAUPLET – GROUPE GERARD SAFAR, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 22 août 2025 s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS CADOT BEAUPLET – GROUPE GERARD SAFAR, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [V] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 janvier 2026.

La Greffière, La Présidente,