TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 10 OCTOBRE 2025

N° RG 24/00472 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E6GR

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

10 octobre 2025

S.A. [Adresse 5]

c/

Monsieur [I] [K]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Madame [M] [O], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [I] [K]

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Carole CHANCEREL, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 septembre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 10 octobre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 31 octobre 2022, la S.A. [Adresse 5] a donné à bail à M. [I] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 407,56 € et 114,67 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HLM MON LOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 31 mars 2023.

Par acte d’huissier en date du 8 août 2023, la S.A. [Adresse 5] a ensuite fait assigner M. [I] [K] à l’audience du 5 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A la suite de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 septembre 2025, la S.A. HLM MON LOGIS – représentée par Mme [M] [O] – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [I] [K] ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 672,55 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le bailleur indique son accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à condition que ce soit sur une courte durée. Il précise que les versements effectués par M. [I] [K] sont irréguliers.

A la même audience, M. [I] [K], représenté par son conseil, M^e CHANCEREL, indique son souhait de rester dans le logement, son accord sur le montant de la dette et l’octroi de délais de paiement.

Elle précise que M. [I] [K] perçoit 1091 € de France Travail et l’APL. Concernant les délais de paiement M. [I] [K] propose 100 € par mois en sus du loyer et des charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 4] par la voie électronique le 24 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 5] justifie avoir signalé la persistance de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement afin d’obtenir le maintien des versements le 14 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 11) conclu le 31 octobre 2022 a été signifié le 31 mars 2023, pour la somme en principal de 1169,94 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juin 2023.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

En l’espèce, la S.A. HLM MON LOGIS produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 672,55 € à la date du 4 septembre 2025 (mois d’août 2025 inclus).

Le locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [I] [K] à verser à la S.A. [Adresse 5], à titre provisionnel, cette somme de 672,55€ comprenant les loyers, charges (décompte arrêté au 4 septembre 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1169,94 € à compter du commandement de payer (31 mars 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

4. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et des propositions de règlements faites à l’audience par le locataire, il y a lieu d’autoriser M. [I] [K] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 1er juin 2023 ;que M. [I] [K] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;que faute pour M. [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et il conviendra d’autoriser la S.A. HLM MON LOGIS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [I] [G]'en cas de maintien dans les lieux, la S.A. [Adresse 5] soit en droit d’exiger de la partie défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés par M. [I] [K], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner M. [I] [K] à verser à la S.A. [Adresse 5] une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2022 entre la S.A. HLM MON LOGIS et M. [I] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 1er juin 2023 ;

CONDAMNONS M. [I] [K] à verser à la S.A. [Adresse 5] à titre provisionnel la somme de 672,55 € (décompte arrêté au 4 septembre 2025), incluant le montant des loyers et charges impayés jusqu’au mois d’août 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023 sur la somme de 1169,94 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [I] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 100 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour M. [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. HLM MON LOGIS puisse faire procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [I] [K] ;que M. [I] [K] soit condamné à verser à la S.A. [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [I] [K] à verser à la S.A. HLM MON LOGIS une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025.

Le greffier, Le président,