TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/11209

N° Portalis 352J-W-B7I-C5YVK

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2026

DEMANDERESSE

La SCI LCM FRANCE INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Patrick QUENEL, avocat au barreau d’AMIENS, avocat plaidant, Maître Amélie CARRON, avocat au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C1406

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET [C], SAS

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/11209 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YVK

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS est propriétaire, depuis le 20 janvier 2017, des lots n° 125 et 126, ainsi décrits dans l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété du 15 mai 1957, modifié par actes du 19 septembre 1958 et du 19 avril 2011 :

— lot n° 125 : « bâtiment B, dans (la) cour mitoyenne gauche, une grande remise »,

— lot n° 126 : « bâtiment C, dans (la) cour mitoyenne gauche, une petite remise ».

Le lot n° 125 est le seul lot du bâtiment B ; le lot n° 126 est le seul lot du bâtiment C.

Lors de l’assemblée générale du 17 juin 2024, les copropriétaires ont rejeté les résolutions suivantes, présentées par la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS à l’appui de son projet visant à démolir les deux remises situées dans la cour de l’immeuble et à reconstruire, sur les mêmes emplacements, un bâtiment à usage d’habitation : « Résolution n° 14 : A la demande de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS, autorisation à donner concernant :

Était joint à la convocation : LRAR de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS du 20 mars 2024, reçue le 25 mars 2024. Plan de masse, plan des façades des bâtiments de la copropriété, étude de sol, dossier architecte.

— Résolution n° 14.1 Première demande d’autorisation : autorisation de réunion des lots 125 et 126 en un seul lot

Article 25/25-1, majorité absolue de tous les membres et second tour à l’article 24

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes générales :

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/11209 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YVK

Résolution : Après discussion et examen des pièces annexées, l’assemblée générale des copropriétaires autorise la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS à réunie les deux lots n° 125 et 126 en un seul lot.

L’assemblée générale souligne que la demande n’est pas accompagnée d’un projet de modificatif à l’état descriptif de division, ni d’une nouvelle répartition des charges qui en découle.

Ont participé au vote 16 copropriétaires présents ou représentés sur 26, représentant 629/1.003 tantièmes. Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

66/1.003 votes pour 2/26

563/1003 votes contre 14/26

0/1003 votes abstention 0/26

Cette résolution est rejetée à la majorité art. 25/25-1

— Résolution n° 14.2 Deuxième demande d’autorisation : changement d’affectation des lots réunis, affectation initiale des lots : remises, affectation demandée : habitation – Article 25/25-1, majorité absolue de tous les membres et second tour à l’article 24.

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes générales :

Résolution : Après discussion et examen des pièces annexées, l’assemblée générale des copropriétaires autorise la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS à changer l’affectation des lots réunis :

— affectation initiale des lots : remises,

— affectation demandée : habitation

Ont participé au vote 16 copropriétaires présents ou représentés sur 26, représentant 629/1.003 tantièmes. Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

66/1.003 votes pour 2/26

563/1003 votes contre 14/26

0/1003 votes abstention 0/26

Cette résolution est rejetée à la majorité art. 25/25-1

— Résolution n° 14.3 Troisième demande d’autorisation : autorisation de démolition puis de reconstruction d’un logement avec une surélévation partielle – – Article 25/25-1, majorité absolue de tous les membres et second tour à l’article 24.

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes générales :

Résolution : Après discussion et examen des pièces annexées, l’assemblée générale des copropriétaires autorise la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS à démolir puis à reconstruire un logement avec une surélévation partielle.

Ont participé au vote 16 copropriétaires présents ou représentés sur 26, représentant 629/1.003 tantièmes. Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

66/1.003 votes pour 2/26

563/1003 votes contre 14/26

0/1003 votes abstention 0/26

Cette résolution est rejetée à la majorité art. 25/25-1

Observation : l’assemblée générale des copropriétaires tient à souligner la mention erronée : « reconstruction de deux logements » dès lors qu’il ne s’agit pas de logements existants mais de deux remises. La résolution n° 14.2 de la présente assemblée générale – également rejetée – porte d’ailleurs sur le changement d’affectation de ces deux remises.

— Résolution n° 14.4 Quatrième demande d’autorisation : raccordement aux différents réseaux. Article 25/25-1, majorité absolue de tous les membres et second tour à l’article 24

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 charges communes générales :

Résolution : Après discussion et examen des pièces annexées, l’assemblée générale des copropriétaires autorise la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS à se raccorder aux différents réseaux : électrique, eau, tout-à-l’égout, eaux pluviales, fibre optique.

Ont participé au vote 16 copropriétaires présents ou représentés sur 26, représentant 629/1.003 tantièmes. Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

66/1.003 votes pour 2/26

563/1003 votes contre 14/26

0/1003 votes abstention 0/26

Cette résolution est rejetée à la majorité art. 25/25-1

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 septembre 2024, la S.C.I. LMC FRANCE INVESTISSEMENTS a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 13ème, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de demander à ce dernier de :

Vu les dispositions des articles 9 alinéa 1er, 25 b), 30 alinéa 1er et 4, 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Déclarer la SCI LCM France INVESTISSEMENTS recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

Constater que lors du vote de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Paris 13ème tenue le 17 juin 2024, les quatre demandes d’autorisation de travaux formulées par la SCI LCM France INVESTISSEMENTS ont été rejetées par les résolutions 14-1, 14-2, 14-3, 14-4,

En conséquence,

Autoriser les travaux d’amélioration proposés par la SCI LCM France INVESTISSEMENTS aux conditions d’exécution que le tribunal souhaitera imposer et pour ce faire,

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/11209 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YVK

Ordonner la réunion des lots n° 125 et 126 dont la SCI LCM France INVESTISSEMENTS se trouve être propriétaire en un seul lot,

Ordonner le changement d’affectation des lots réunis, affectation initiale : remise, en habitation,

Ordonner la démolition partielle des anciennes remises en vue de la reconstruction d’un logement avec surélévation partielle,

Ordonner le raccordement de ce nouvel ouvrage aux différents réseaux: électricité, eau, tout à l’égout, eaux pluviales, fibre optique,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] au paiement d’une somme de 3.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner également aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Amélie CARRON suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné à personne morale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 12 février 2026, en « juge rapporteur ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 février 2026, a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS visant à voir « ordonner la réunion des lots 125 et 126 dont la S.C.I. LCM France INVESTISSEMENTS se trouve être propriétaire en un seul lot »

La S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS forme sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et expose que la réunion des lots n’affecte pas la destination de l’immeuble.

***

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Par ailleurs, il résulte des articles 8, alinéa 1er, et 9, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 que :

— la division d’un lot, comme la réunion des lots, relève de la liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification des charges, le syndicat ne pouvant s’opposer à cette division que si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires (en ce sens, Civ. 3ème, 7 octobre 2009, n° 08-18.133, s’agissant de la division d’un lot),

— pour qu’un lot de copropriété s’incorpore à un autre, il faut que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division aient été modifiés en conséquence (ex. : Civ. 3ème, 6 février 2022, n° 00-17.781).

En l’espèce, la réunion juridique de lots ne correspond pas à, en elle-même, à des « travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble » au sens de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Elle n’entre donc pas dans le champ de l’autorisation judiciaire des dispositions précitées de l’article 30 de cette même loi.

En tout état de cause, le tribunal n’est pas, eu égard aux dispositions précitées des articles 8, alinéa 1er, et 9, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955, compétent pour ordonner la réunion de lots, laquelle peut être réalisée librement par le copropriétaire concerné sous réserve : i) de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires ; ii) de se traduire par une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Il convient donc de rejeter la demande de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS visant à voir « ordonner la réunion des lots 125 et 126 dont la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS se trouve être propriétaire en un seul lot ».

2 – Sur la demande de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS visant à voir « ordonner le changement d’affectation des lots réunis, affectation initiale : remise, en habitation »

La S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS forme sa demande sur le fondement des dispositions des article 9 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et expose que le changement d’affectation de ses lots n’affecte pas la destination de l’immeuble.

***

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot (par ex, Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, Bull n°179).

S’agissant de la destination de l’immeuble au sens des dispositions de l’article 9 la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Le changement d’affectation d’un lot est toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, publié au bulletin). La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont donc pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot (ex. : Civ. 3ème, 6 décembre 1989, n° 88-10.014, publié au bulletin).

En l’espèce, le tribunal n’est pas compétent pour « ordonner » le changement d’affectation de lots, qui peut être librement réalisé, sous les réserves ci-dessus rappelées.

Il convient donc de rejeter la demande de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS visant à voir « ordonner le changement d’affectation des lots réunis, affectation initiale : remise, en habitation ».

3 – Sur les demandes de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS visant à être autorisée à réaliser « les travaux d’amélioration proposés par la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS aux conditions d’exécution que le tribunal souhaitera imposer et pour ce faire », à voir « ordonner la démolition partielle des anciennes remises en vue de la reconstruction d’un logement avec surélévation partielle » et à voir « ordonner le raccordement de ce nouvel ouvrage aux différents réseaux : électricité, eau, tout à l’égout, eaux pluviales, fibre optique »

La S.C.I. LCM France INVESTISSEMENTS forme sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Elle fait valoir que les travaux litigieux sont des travaux « d’amélioration », autant pour ses biens que pour l’immeuble, et qu’ils ne portent atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

***

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

En revanche, pour être autorisés, les travaux ne doivent pas emporter une emprise sur les parties communes (Civ. 3ème, 1er décembre 1999, n° 98-13.438 et 98-14.099), car dans un tel cas, il est indispensable de procéder à un vote à la double majorité prévue à l’article 26 (Civ. 3ème, 4 novembre 2004, n° 03-11.741, Bull. 2004, III, n° 189), lequel prévoit que les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d) sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant.

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le gros-œuvre du bâtiment (dont la toiture et ses éléments participant du gros œuvre), les coffres, gaines et têtes de cheminée, tout élément incorporé dans les parties communes et est réputé droit accessoire aux parties communes le droit de construire afférent aux parties communes.

Toute emprise, appropriation ou utilisation à titre exclusif, par un copropriétaire, d’une partie commune suppose une autorisation obtenue à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Ne peuvent ainsi être autorisés judiciairement, en application des dispositions susvisées de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux impliquant une appropriation du sol, partie commune, même sans création de sous-sol ou de fondations, qui relèvent de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non des dispositions susvisées de l’article 25 b) de ladite loi (ex. : Civ. 3ème, 16 mars 2017, n° 15-28.784 ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 14 mars 2018, n° 16/23963 : appropriation du sol dans le jardin ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 26 février 2014, n° 12/14958 : emprise au sol sur les parties communes par la clôture d’une surface de 34 m² ; Cour d’appel de [Localité 5], 5ème chambre civile, 4 janvier 2022, n° 18/06312 : ensemble « démontable » constituant une emprise sur l’assiette partie commune).

Dès lors qu’il existe une emprise par empiétement, même léger, sur les parties communes (cloisons au droit de l’aplomb intérieur des murs, empiétant « légèrement » sur les parties du palier correspondant aux embrasures des portes), les travaux ne peuvent être autorisés (Civ. 3ème, 17 avril 1991, n° 89-15.172, diffusé), sauf (exceptionnellement) si l’emprise, de faible importance, ne présente « aucune fondation », ne prenant appui sur le sol « qu’au moyen de deux poteaux » ou sans « point d’ancrage » dans les parties communes et étant « constitué d’une structure » légère « facilement démontable » (Civ. 3ème, 14 juin 2018, n° 17-18.613, inédit ; Cour d’appel d'[Localité 6], Chambre 1-5, 1er avril 2021, n° 18/09604 ; Cour d’appel de [Localité 7], 2ème chambre civile, 5 juin 2025, n° 23/01853, etc.)

Par ailleurs, selon la lettre même de l’article 3 de ladite loi, les principes légaux de détermination des parties privatives et des parties communes sont supplétifs, et ne constituent que des présomptions légales, lesquelles ne valent que dans le silence ou la contradiction des titres. Le juge doit donc appliquer les dispositions claires et précises du règlement de copropriété déterminant parties privatives et parties communes, telles que celles prévoyant que la totalité du sol est une partie commune (ex. : Civ. 3ème, 12 avril 2018, n° 17-11.765 ; 2 octobre 2013, n° 12-17.084, pour le sol ayant supporté un lot privatif constitué d’un bâtiment).

Lorsque les termes du règlement sont obscurs ou ambigus, le juge doit les interpréter, et son interprétation est nécessairement souveraine. Elle est en outre exclusive de dénaturation, laquelle ne se conçoit que lorsqu’il est prêté à l’écrit un sens différent de son sens évident (en ce sens, Civ. 3ème, 4 juillet 1990, n° 88-19.088).

En revanche, dès lors que le règlement se contredit ou est silencieux, les juges doivent s’en remettre à l’énumération des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 (en ce sens, Civ. 3ème, 3 avril 2002, n° 00-21.506), comme par exemple en présence d’un règlement érigeant des bâtiments en parties communes spéciales sans y intégrer des droits accessoires aux parties communes tels que le droit de surélévation en l’absence d’énumération des accessoires de ces bâtiments (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 20 mars 2024, n° 18/20687).

En l’espèce, il ressort de la convocation à l’assemblée générale litigieuse que la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS a soumis à ladite assemblée les documents suivants :

— un courrier daté du 20 mars 2024 contenant ses demandes et précisant : i) la finalité du projet, à savoir la démolition partielle des deux remises situées dans la cour de la copropriété et leur reconstruction en les réunissant et en procédant à une surélévation partielle afin de transformer ces lots en un lot à usage de logement destiné à la location ; ii) le fait que la demande de permis de construire serait déposée courant 2024 ; iii) la durée prévisionnelle des travaux, estimée à neuf mois à partir de l’obtention de l’intégralité des autorisations ; iv) le fait que l’intégralité du coût de ses travaux serait supportée par elle ; v) des photographies « avant/après » en couleurs ;

— un plan de masse réalisé à partir de relevés effectués en décembre 2023,

— un plan des façades des bâtiments de la copropriété,

— une étude géotechnique de conception (G2AVP) établie en juillet 2023 par la société d’ingénierie et d’études structures « BESI CONSEIL »,

— un « dossier de projet » établi le 29 février 2024 par la société « DUSAPIN & ASSOCIES ARCHITECTES » comprenant un « plan toitures », un « plan Rdc » et un plan « R +1 », un plan « élévation nord », un plan « élévations latérales » « est » et « ouest », des plans des coupes n° 1 à n° 8 et une photographie projective de la construction projetée.

Si le syndicat des copropriétaires ne comparaît pas, le tribunal ne peut statuer que dans le cadre des pouvoirs qui lui sont impartis par la loi de sorte qu’il doit vérifier si la demande entre dans le champ des dispositions de l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965.

A cet égard, il ressort des documents précités, et en particulier des plans soumis à l’assemblée générale, que le projet consiste notamment à surélever une partie des deux lots.

Or, il ressort des termes clairs du règlement de copropriété du 15 mai 1957, modifié par actes du 19 septembre 1958 et du 19 avril 2011 (pièces n° 10 à 12 de la SCI LCM France INVESTISSEMENTS) que :

— les lots n° 125 et n° 126 sont respectivement désignés, au sein de l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété comme correspondant au « bâtiment B, dans (la) cour mitoyenne gauche, une grande remise » et au « bâtiment C, dans (la) cour mitoyenne gauche, une petite remise », de sorte que le lot n° 125 est le seul lot du bâtiment B et le lot n° 126 est le seul lot du bâtiment C,

— les mentions précitées de l’état descriptif de division n’intègrent à ces deux lots privatifs que le volume du bâtiment B pour le lot n° 125 et celui du bâtiment C pour le lot n° 126, sans inclure dans ces désignations la toiture des lots, le sol et le sous-sol sur lequel ils sont construits ni des droits accessoires tels qu’un droit de surélévation privatif,

— l’article intitulé « parties communes » (page 31 du règlement de copropriété) qualifie de « parties communes des bâtiments A et B », « la totalité du sol, c’est-à-dire des cours et des parties construites du sous-sol, des fondations, (…), les toitures ».

Dans ces conditions, le droit de surélévation, a minima, du bâtiment B, relève des droits accessoires aux parties communes, en l’absence de stipulation dans le règlement de copropriété réservant un droit de surélévation au profit du propriétaire du lot n° 125, ce droit ne constituant pas, au cas d’espèce, la partie privative dudit lot (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2013, n° 12-23.636).

Ces travaux impliquant une surélévation dudit bâtiment relèvent d’une autorisation donnée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, en application des dispositions de l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 et ne peuvent donc être autorisés judiciairement en application des dispositions susvisées de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, le tribunal relève que le projet de travaux présenté à l’assemblée générale ne formule pas en des termes clairs, accessibles à tout copropriétaire profane de la construction, l’étendue précise des travaux à mener sur le sol et le sous-sol et en particulier les fondations de la cour sur lesquels sont construits les bâtiments B et C et qui sont, aux termes des dispositions du règlement précitées, des parties communes, alors même que l’étude géotechnique de conception (G2AVP) établie en juillet 2023 par la société d’ingénierie et d’études structures « BESI CONSEIL » paraît impliquer une appropriation, même légère des fondations, puisque ladite étude expose notamment :

* s’agissant des fondations existantes des deux remises en béton semelle filante, que les « niveaux d’assises des fondations sont inférieurs au niveau du plancher bas du rez-de-chaussée situés à – 0,40 ml (mètre linéaire) /TN (terrain naturel) » (page 11 de l’étude),

* s’agissant des précautions vis-à-vis des fondations existantes et du projet, que « les fondations du projet devront être ancrées à – 0,80 ml minimum ; un réseau de longrines de redressement sera réalisé (…) ; les fondations pour l’assise du projet nécessitent des modifications particulières afin de recevoir le nouveau projet »; « les contraintes admissibles du sol sont parfaitement adaptées pour recevoir les charges du projet » (page 16 de l’étude), tout en exposant que « on pourra conserver les semelles filantes au droit des voiles du projet » (page 19).

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/11209 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YVK

Il convient donc de rejeter les demandes de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS visant à être autorisée à réaliser « les travaux d’amélioration proposés par la SCI LCM France INVESTISSEMENTS aux conditions d’exécution que le tribunal souhaitera imposer et pour ce faire », à voir « ordonner la démolition partielle des anciennes remises en vue de la reconstruction d’un logement avec surélévation partielle ».

La demande de raccordement du nouvel ouvrage aux différents réseaux étant intrinsèquement liée à la demande de travaux, elle sera par voie de conséquence rejetée, étant à cet égard rappelé que toute demande devrait à l’avenir être présentée à l’assemblée générale de manière précise, y compris s’agissant des raccordements sollicités, dès lors qu’il y a lieu de distinguer :

— le raccordement direct « aux canalisations existantes » ne « portant pas atteinte aux parties communes », dispensé d’autorisation préalable de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.476),

— des travaux de raccordement avec détérioration et ou percement de parties communes (Civ. 3ème, 11 février 1975, n° 73-13.337, publié au bulletin) qui affectent directement les parties communes et nécessitent donc une autorisation de l’assemblée générale en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

4 – Sur les demandes accessoires

La S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

Par voie de conséquence, elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS visant à voir « ordonner la réunion des lots 125 et 126 dont la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS se trouve être propriétaire en un seul lot »,

Rejette la demande de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS visant à voir « ordonner le changement d’affectation des lots réunis, affectation initiale : remise, en habitation »,

Rejette la demande de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS visant à être autorisée à réaliser « les travaux d’amélioration proposés par la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS aux conditions d’exécution que le tribunal souhaitera imposer et pour ce faire », à voir « ordonner la démolition partielle des anciennes remises en vue de la reconstruction d’un logement avec surélévation partielle »,

Rejette la demande de la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS visant à voir « ordonner le raccordement de ce nouvel ouvrage aux différents réseaux : électricité, eau, tout à l’égout, eaux pluviales, fibre optique »,

Condamne la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS aux entiers dépens,

Déboute la S.C.I. LCM FRANCE INVESTISSEMENTS de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 30 Avril 2026

La Greffière Le Président