TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

Me [Localité 9]

M^e BEREST

M^e DEMARD

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 25/01075 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64KI

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Décembre 2018

JUGEMENT

rendu le 14 Janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [T] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Erick ROYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1732

DÉFENDERESSES

BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Justin BEREST de la SELEURL JB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0538

S.A.S PATRIMOGESTION

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas DEMARD de l’AARPI GERY DEMARD LIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0997

Décision du 14 Janvier 2026

9ème chambre 2ème section

N° RG 25/01075 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64KI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 05 novembre 2025 tenue en audience publique devant Alexandre PARASTATIDIS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 14 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte notarié en date du 19 décembre 2008, M. [T] [E] a acquis deux chambres médicalisées, soit deux chambres avec salle d’eau ainsi que le mobilier s’y trouvant, au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12] (78), auprès des sociétés GDP Vendôme Promotion et [Adresse 8] pour un prix de 585.550,05 euros réglé avec des fonds propres.

M. [E] a consenti un bail de neuf années à compter du 19 décembre 2008 à la société Résidence Vendôme, l’immeuble étant exploité par la société DomusVi qui bénéficiait pour cet immeuble d’un agrément d’EHPAD.

En fin d’année 2016, M. [T] [E] a appris que l’agrément de l’ensemble des chambres médicalisées de cette résidence était transféré sur une autre résidence, de sorte que la Résidence [Localité 10] n’était plus en mesure de continuer l’exploitation.

Se prévalant du fait qu’il avait bénéficié des conseils de la SAS Patrimogestion, partenaire de la Banque Populaire Rives de [Localité 7] (ci-après " BP) dont il était client, M. [E] a adressé à l’établissement bancaire des lettres de réclamation auxquelles il n’a pas été donné de suite favorable.

C’est dans ce contexte que, par exploits séparés des 10 décembre 2018 et 28 janvier 2019, M. [E] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris la SAS Patrimogestion et la BP en paiement d’une indemnité de 367.945 euros correspondant à sa perte en capital, de la somme de 148.686 euros au titre de son préjudice lié à la perte des loyers, outre la somme de 50.000 euros correspondant à l’absence de défiscalisation possible.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 19/01518.

Par décision du 9 juin 2021, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer de la procédure dans l’attente de la décision à venir de la cour d’appel de Versailles saisie de l’action intentée par différents copropriétaires de la Résidence Saint-Germain, dont M. [E], contre les sociétés GDP Vendôme et GDP Vendôme immobilier.

Par ordonnance du 1er février 2023, le juge de la mise en état a prononcé la radiation de l’affaire du rôle des affaires en cours.

Par arrêt du 16 janvier 2025, la juridiction de second degré a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 8 décembre 2020 qui avait débouté les demandeurs.

Par conclusions de reprise d’instance signifiées le 21 janvier 2025, M. [E] demande au tribunal de :

«  A titre principal,

DECLARER recevable et bien fondée l’action de Monsieur [T] [E] à l’égard de la Banque Populaire Rives de [Localité 7] et le société PATRIMOGESTION ;

REJETER les exceptions de procédures soulevées par les défenderesses ;

CONSIDERER que la Banque Populaire Rives de [Localité 7] et la société PATRIMOGESTION ont manqué à leur obligation d’information et de conseil à l’égard de Monsieur [T] [E] ;

CONDAMNER solidairement la Banque Populaire Rives de [Localité 7] et la société PATRIMOGESTION à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 365 550,05 €, correspondant à la réparation de son préjudice pour la perte en capital ;

CONDAMNER solidairement la Banque Populaire Rives de [Localité 7] et la société PATRIMOGESTION à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 148 686 € au titre de son préjudice lié à perte des loyers, sauf à parfaire ;

CONDAMNER solidairement la Banque Populaire Rives de [Localité 7] et la société PATRIMOGESTION à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 50 000 € au titre de son préjudice lié à l’absence de défiscalisation possible ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER solidairement la Banque Populaire Rives de [Localité 7] et la société PATRIMMOGESTION à réparer la perte de chance subit par Monsieur [T] [E] valorisée à la somme de 90% du préjudice subit, soit la somme de 507 812,44 euros.

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement la Banque Populaire Rives de [Localité 7] et la société PATRIMOGESTION à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens."

L’affaire a été réenrôlée sous le numéro RG 25/01075.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 23 mai 2025, aux visas des articles 122 et 31 du code de procédure civile, et 1231-1 et 2224 du code civil, la BP demande au tribunal de :

«  A titre principal,

Constater le défaut de qualité et d’intérêt à défendre de la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 7],

Prononcer sa mise hors de cause,

A titre subsidiaire,

Constater la prescription de l’action engagée par Monsieur [E] à l’encontre de la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 7],

En conséquence,

Déclarer Monsieur [E] irrecevable en ses demandes à l’encontre de BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 7]

A défaut,

Débouter Monsieur [T] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [T] [E] à payer à la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 7] la somme de 7.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens. "

Par dernières conclusions signifiées le 26 mai 2025, la SAS Patrimogestion demande au tribunal de :

«  A titre liminaire,

CONSTATER la prescription de l’action engagée par Monsieur [T] [E] ;

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur [T] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire et si par extraordinaire mais on ne voit pas comment,

DIRE ET JUGER que Monsieur [T] [E] ne peut obtenir réparation que d’une perte de chance de ne pas contracter ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Monsieur [T] [E] à payer à la société PATRIMOGESTION la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [T] [E] aux entiers dépens de l’instance. "

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 5 novembre 2025.

Par conclusions signifiées le 4 novembre 2025, au visa de l’article 803 du code de procédure civile, M. [E] demande au tribunal de :

«  RABATTRE la clôture ;

RENVOYER ce dossier à la mise en état afin de permettre au conseil de Monsieur [E] de régulariser ses conclusions. "

Par conclusions signifiées le 4 novembre 2025, la BP demande au tribunal de :

«  REJETER la demande de révocation de clôture et de réouverture des débats formée par Monsieur [T] [E],

REJETER les conclusions au fond et d’incident annexées aux présentes postérieurement à la clôture par Monsieur [T] [E],

CONDAMNER Monsieur [T] [E] aux entiers dépens. "

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries tenue en juge rapporteur du 5 novembre 2025 et mise en délibéré au 14 janvier 2026. .

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

M. [E] sollicite la révocation de la clôture prononcée le 10 septembre 2025, soutenant que son conseil qui était alors dans l’attente d’une nouvelle clé RPVA, ayant égaré la sienne, n’a pas pu régulariser avant cette date ses conclusions d’incident et au fond qu’il a néanmoins adressées par courriel à ses contradicteurs le 9 septembre 2025 en en informant en parallèle la juridiction.

La BP s’oppose à cette demande faisant valoir que le demandeur ne justifie pas d’une cause grave révélée postérieurement à la clôture, au sens de l’article 803 du code de procédure civile, la perte de sa clé étant antérieure à cet événement. Elle ajoute qu’il revenait par ailleurs à M. [E] de solliciter le report de l’audience ou de faire signifier ses écritures au moyen de la clé d’un confrère de son conseil. Enfin, elle entend rappeler l’ancienneté de l’affaire qui a largement permis aux parties de produire leurs arguments.

La SAS Patrimogestion n’a pas conclu sur cette demande.

Sur ce,

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, M. [E] produit à l’appui de sa demande un courriel adressé par son conseil à ses contradicteurs le 9 septembre 2025 à 11h48 aux termes duquel ce dernier indique « J’ai égaré pendant mes vacances ma clé RPVA et je devrai recevoir la nouvelle sous quelques jours. Je vous prie de trouver ci-joint les conclusions d’incident et les conclusions au fond que j’avais vocation à régulariser à l’audience de procédure demain ».

Il ressort de ce message que la cause invoquée est antérieure à la décision de clôture et qu’elle ne caractérise pas une situation d’urgence dans laquelle le conseil du demandeur se serait trouvé la veille de l’audience de mise en état, ce dernier indiquant avoir perdu sa clé au cours de ses vacances.

Il revenait dès lors à ce dernier de prendre toutes mesures utiles pour transmettre au juge de la mise en état ses écritures, étant observé qu’il a bénéficié d’un délai de plus de trois mois pour cela depuis la dernière audience de mise en état du 28 mai 2025, ou, à tout le moins, une demande de renvoi, ce dont il ne justifie pas, aucune des pièces produites ne venant démontrer une telle démarche auprès de la juridiction.

En conséquence, la circonstance invoquée par le demandeur ne peut constituer une cause grave de révocation de l’ordonnance de clôture au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

La demande est donc rejetée.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de rejet des écritures communiquées par le demandeur aux autres parties par courriel du 9 septembre 2025, celles-ci n’ayant pas été régularisées auprès de la juridiction.

La question des dépens sera tranchée dans sa globalité au terme de la présente décision.

2 – Sur l’action en responsabilité

M. [E] recherche la responsabilité de la BP ainsi que celle de la SAS Patrimogestion sur le fondement d’un manquement à leurs obligations d’information et de conseil, reprochant à ces dernières de ne pas s’être assurées de la non-transférabilité des agréments immobiliers aux chambres médicalisées et donc de ne pas l’avoir informé du risque inhérent à la perte d’agrément de l’exploitant auquel il avait consenti un bail commercial, lequel s’est réalisé après une période de neuf ans, entrainant la perte des loyers mais aussi une dépréciation importante du capital immobilier, et ce alors que l’investissement défiscalisant devait courir sur une période d’un minimum de 15 années.

Il fait dès lors valoir un préjudice causé par ces manquements résultant de la perte totale de chance de ne pas avoir souscrit et qu’il évalue aux sommes suivantes dont il réclame le paiement solidaire aux défenderesses :

— Perte liée à la dépréciation du « capital » d’un montant évalué à 365.550 euros, correspondant à la moins-value à la revente des deux biens intervenue le 30 novembre 2022 ;

— Perte des loyers pour six années, soit la somme de 148.686 euros ;

— Perte liée à la défiscalisation qui ne saurait être inférieure à 50.000 euros.

A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation solidaire des défenderesses à lui payer une somme équivalente à 90% des sommes précitées, soit 507.812,44 euros.

2.1 – Sur les fins de non-recevoir

Les sociétés défenderesses ont soulevé deux fins de non-recevoir tenant pour la première, invoquée seulement par la banque, à son défaut de qualité à défendre et, pour la seconde, à la prescription de l’action de M. [E].

a) Sur le défaut de qualité et d’intérêt à défendre de la BP

La BP expose, à titre liminaire, qu’elle n’est pas partie à l’acte authentique du 19 décembre 2008 par lequel M. [E] a acquis auprès des sociétés GDP Vendôme promotion et [Adresse 8] les immeubles et meubles objets de l’investissement et qu’elle n’a pas plus financé l’opération, le demandeur ayant employé ses fonds propres à cet effet.

Elle soutient que le demandeur à une action en responsabilité pour défaut de conseil en qualité de commercialisateur dans le cadre d’un montage de défiscalisation doit prouver que le défendeur a cette qualité ainsi que son intervention, à peine d’irrecevabilité de ses demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à défendre.

Elle fait valoir qu’au cas particulier, M. [E], qui est un client « Banque privée » de la BP, recherche sa responsabilité aux côtés de la SAS Patrimogestion pour défaut de conseil et d’information alors qu’elle n’est intervenue à aucun titre dans le montage, l’acquisition ou le financement des actifs en cause.

Elle en veut pour preuve l’absence de mention la concernant dans le document de présentation du montage intitulé « Simulation acquisition statut LMP EHPAD livrée 2008 » établi par la SAS Patrimogestion. Elle ajoute que les documents contractuels produits démontrent que les frais de commercialisation sont revenus à la seule société Patrimmo Expansion.

Elle relève par ailleurs qu’aucun autre document tel le contrat de réservation ou les offres et autres documentations n’est produit, pas plus qu’une convention de gestion de patrimoine, pour démontrer l’existence de relations contractuelles la liant au demandeur dans le cadre de l’opération en cause.

Elle conclut en conséquence à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre pour défaut de qualité et intérêt à défendre.

M. [E] n’a pas répliqué à ce moyen faute d’avoir régularisé des écritures postérieurement à celles de la BP.

Sur ce,

En application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, une partie ne peut agir en justice que si elle a qualité et intérêt à cette fin.

L’article 122 du même code dispose que le défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond.

La qualité à défendre de la banque ne peut être retenue que si son intervention dans l’opération litigieuse est effective, c’est-à-dire si elle a financé l’opération, conseillé le client, ou participé activement à la commercialisation ou à la structuration du montage. La simple mise en relation, sans financement ni conseil, ne suffit pas à caractériser une implication de nature à justifier la qualité à défendre.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre doit être accueillie lorsque la banque s’est limitée à mettre en relation son client avec un conseil en gestion de patrimoine, sans financer l’opération ni intervenir dans le conseil ou la commercialisation. Il appartient au demandeur de rapporter la preuve d’une intervention effective de la banque dans l’opération litigieuse pour écarter la fin de non-recevoir.

En l’espèce, l’action de M. [E] est fondée sur le manquement de l’établissement bancaire à ses obligations précontractuelles d’information et de conseil.

S’il n’est pas contesté que M. [E] était client « Banque privée » de la BP, il n’est cependant pas rapporté la preuve que dans le cadre de cette relation contractuelle, les parties étaient liées par une convention de gestion de patrimoine.

Le demandeur ne démontre pas non plus que l’établissement bancaire aurait été partie à l’opération d’investissement litigieuse d’une quelconque manière, dès lors que celui-ci n’a pas octroyé de financement pour l’acquisition des biens immobiliers et mobiliers, ce qui n’est pas contesté par M. [E], et qu’il n’est produit aucun document dans lequel il apparaitrait qu’il est intervenu dans le conseil ou la commercialisation de l’investissement et/ou qu’il aurait perçu une rémunération à ce titre.

S’il ressort des correspondances de la BP, et notamment des lettres des 6 février et 14 mars 2017, qu’elle a dirigé M. [E] vers son partenaire, la SAS Patrimogestion, la simple mise en relation, sans financement ni conseil, ne suffit pas à caractériser une implication de nature à justifier la qualité à défendre de la banque.

En conséquence, les demandes formées contre la BP sont déclarées irrecevables.

b) Sur la prescription

La SAS Patrimmogestion conclut à l’irrecevabilité des demandes formées par M. [E], faisant valoir que dans le cadre de son action en manquement à une obligation d’information, le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil doit être fixé au 19 décembre 2008, date de l’acte authentique, et a donc expiré le 19 décembre 2013, soit antérieurement à la délivrance de l’assignation le 10 décembre 2018.

En réplique, M. [E] soutient qu’il résulte d’une jurisprudence désormais constante que le manquement par un établissement à son obligation de mise en garde se prescrit à compter du jour de la réalisation du dommage et, qu’en l’espèce, ce dernier s’est manifesté le jour où il a eu connaissance de ce que l’exploitant de la résidence, la société DomusVi a obtenu le transfert d’agrément de l’ensemble des chambres médicalisées, soit le 27 novembre 2016. Il conclut en conséquence à la recevabilité de son action introduite par voie d’assignations délivrées dans le délai de cinq ans suivant cette date.

Sur ce,

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de ce texte, la prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance et qu’elle était donc dans l’impossibilité d’agir, étant dans l’ignorance du droit à exercer.

En l’espèce, le dommage allégué consiste pour le demandeur, d’une part, dans la perte des revenus locatifs découlant du non-renouvellement du bail consenti par M. [E] à l’exploitant suite au transfert des agréments de ce dernier, information dont il est certain qu’il en avait connaissance au 27 novembre 2016, date à laquelle il a manifesté son mécontentement auprès de la BP et, d’autre part, dans la moins-value résultant de la vente des biens immobiliers intervenue selon lui le 30 novembre 2022.

Le point de départ du délai de prescription doit dès lors être fixé au plus tôt au 27 novembre 2016.

En conséquence, les demandes formées par voie d’assignation délivrée le 10 décembre 2018 à l’encontre de la SAS Patrimogestion sont recevables.

2.2 – Sur la responsabilité de la SAS Patrimogestion

La SAS Patrimogestion expose à titre liminaire que M. [E] n’invoque aucune disposition législative ni aucune stipulation contractuelle à l’appui de son action.

Elle soutient qu’elle n’est débitrice à l’égard du demandeur d’aucune obligation d’information, de conseil ou de mise en garde, faute de démonstration de tout lien contractuel la liant à ce dernier. Elle indique n’être partie à aucun des actes en cause, n’avoir signé aucun contrat de conseil avec M. [E], lequel n’a jamais été l’un de ses clients, ne lui a jamais réglé de somme à aucun titre, et n’a jamais eu de contact avec ses dirigeants ou salariés.

Elle ajoute que la pièce n°16 du demandeur consistant en une attestation aux termes de laquelle il est indiqué que l’un de ses dirigeants a participé à deux réunions au cours desquelles ont été présentées les actions possibles contre les vendeurs ne fait que confirmer cette absence de lien contractuel.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’en tout état de cause, les griefs formulés par M. [E] sont injustifiés dans la mesure où la délivrance, le retrait ou le transfert d’un agrément administratif relève de la seule autorité administrative compétente et que ce transfert ne pouvait être limité ou conditionné par voie contractuelle sauf à méconnaître l’ordre public. Elle ajoute que le transfert d’agrément n’interdit nullement l’exploitation de la résidence en cause, le nouvel exploitant pouvant lui-même être titulaire d’une telle autorisation.

Elle affirme que M. [E] se plaint en réalité du fait que le locataire a donné congé du bail à l’expiration de la période de neuf ans contractuellement prévue et que ce dernier ne saurait se prévaloir d’une simulation établie par elle ne valant nullement un engagement et se limitant à établir les perspectives possibles de l’investissement sur 20 ans en précisant que le bail était de neuf ans, renouvelable deux fois par période de trois ans.

Elle soutient que la résiliation du bail à l’échéance constitue un risque inhérent à ce type d’opération, ce que n’ont pas manqué de retenir le tribunal judiciaire puis la cour d’appel de Versailles dans leurs décisions respectives des 8 décembre 2020 et 16 janvier 2025 statuant sur l’action engagée par plusieurs propriétaires de la Résidence [11] à l’encontre des sociétés GDP Vendôme, Dolcea Creation GDP Vendôme et GDP Vendôme Immobilier.

Elle conclut au rejet des demandes de M. [E] qui, selon elle, n’a pas été dans l’erreur sur les risques inhérents à l’opération et ne rapporte donc pas la preuve d’une faute ouvrant droit à indemnisation.

Sur ce,

La responsabilité d’un conseil en gestion de patrimoine peut être engagée si le professionnel n’a pas délivré une information loyale, complète et personnalisée sur les caractéristiques et les risques de l’opération, ou s’il n’a pas conseillé un investissement adapté aux besoins du client. La charge de la preuve du respect de ces obligations incombe au professionnel débiteur de l’obligation d’information et de conseil. La jurisprudence distingue selon le rôle du professionnel dans l’opération, la nature du produit proposé, et le degré d’implication du client.

En l’espèce, la SAS Patrimogestion conteste tout contact avec M. [E] et, a fortiori, toute relation contractuelle avec ce dernier dans le cadre de l’opération litigieuse.

Or, M. [E] produit en pièce n°18 une lettre en date du 3 novembre 2008, soit antérieurement à l’acte authentique du 19 décembre 2008, aux termes de laquelle la SAS Patrimogestion indiquait :

«  Je vous remercie de votre réservation de deux lots de copropriété n°1 et 2 dans la Résidence médicalisée sise à [Localité 13] qui sera gérée par le GROUP GDP.

Vous trouverez sous ce pli les documents suivants à conserver :

A CONSERVER :

Contrat de réservation,

Projet de bail commercial,

Copie du chèque de réservation,

Plan des lots.

(…) ".

La SAS Patrimogestion ne fournit aucune explication sur ce document.

Par ailleurs, le tribunal ne peut que relever la position paradoxale de la défenderesse qui, tout en soutenant l’absence de tout contact avec M. [E], ne discute pas l’authenticité du document intitulé « Simulation acquisition statut LMP EHPAD livrée 2008 » rédigée à son en-tête et faisant une présentation personnalisée et identifiée de l’investissement de M. [E].

Enfin, il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 16 janvier 2025 statuant sur l’action de plusieurs propriétaires, dont M. [E], que " sont intervenus dans le processus de souscription des contrats de vente une société de conseil en gestion de patrimoine dénommée Patrimo gestion (…) " (page 18).

Si M. [E] ne rapporte pas la preuve directe d’avoir recouru aux services de la défenderesse, les éléments précités constituent un faisceau d’indices qui démontrent suffisamment que la SAS Patrimogestion a bien assisté le demandeur dans l’opération litigieuse en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine.

Dès lors, il revient à la défenderesse de rapporter la preuve qu’elle a délivré une information loyale, complète et personnalisée sur les caractéristiques et les risques de l’opération, et donc rempli son obligation d’information et de conseil.

Niant toute intervention de sa part lors de l’opération litigieuse, la SAS Patrimogestion ne rapporte pas une telle preuve, faute de justifier des renseignements recueillis auprès de son client et des informations fournis à ce dernier dans le cadre de leurs relations précontractuelles, l’examen des documents qu’elle a adressés à M. [E] par lettre du 3 novembre 2008 étant rendu impossible, faute de production des annexes à cette correspondance.

Par ailleurs, il ne peut être tiré aucune conséquence juridique des informations figurant sur la simulation produite en pièce n°14 par le demandeur sur les informations transmises pendant la période précontractuelle, ce document étant datée du 9 mai 2009 (page 2), soit postérieurement à l’achat des lots par M. [E].

Tirant les conséquences de la défaillance de la défenderesse dans l’administration de la preuve des diligences qu’elle a effectuées dans le cadre de sa mission en qualité de conseil en gestion de patrimoine, le tribunal retient la responsabilité de la SAS Patrimogestion.

2.3 – Sur le préjudice

La SAS Patrimogestion fait valoir que M. [E] ne peut prétendre à une indemnisation intégrale du préjudice allégué, le préjudice découlant du manquement à une obligation d’information et à un devoir de conseil s’analysant comme une perte de chance de ne pas contracter n’ouvrant droit qu’à des dommages-intérêts couvrant une fraction des pertes.

Elle soutient par ailleurs que M. [E] ne rapporte pas la preuve de la réalité de la perte de capital faute de produire l’acte de vente des lots litigieux, ni celle du préjudice lié à la perte de loyers sur six ans qui ne peut être réparée que partiellement.

Elle ajoute qu’il ne justifie pas plus du montant forfaitaire de 50.000 euros réclamé au titre de l’absence de défiscalisation.

Enfin, elle affirme que c’est à juste titre que la cour d’appel de Versailles a conclu à l’absence de lien de causalité entre le prétendu défaut de conseil et les préjudices allégués, dès lors qu’il n’est pas certain que l’investisseur aurait renoncé à son projet s’il avait été prévenu que l’exploitant pouvait délocaliser le projet.

Sur ce,

Le préjudice financier allégué par le demandeur est en lien avec le manquement commis dès lors que le défaut d’information, de conseil et de mise en garde a nécessairement faussé la prise de décision de l’investisseur qui n’avait pas l’ensemble des éléments qui auraient dû être portés à sa connaissance pour se déterminer.

Le dommage résultant du manquement à l’obligation d’information et de conseil consiste dans une perte de chance de ne pas investir ou d’investir dans des conditions plus avantageuses dont le quantum ne peut équivaloir à l’avantage escompté, mais seulement dans une fraction de celui-ci.

En l’espèce, c’est à juste titre que la défenderesse relève que M. [E] ne rapporte pas la preuve d’avoir vendu les deux lots litigieux faute de produire l’acte de vente. Dès lors, la réalité du préjudice lié à la perte de capital n’est pas démontrée et il convient d’exclure de l’assiette de l’indemnisation ce poste évalué par le demandeur à la somme de 365.550,05 euros.

S’agissant du préjudice lié à la perte de loyers, M. [E] fait état d’une perte de 148.686 euros sur six ans. Cependant, comme l’ont relevé les juridictions amenées à statuer dans le cadre de l’action intentée contre les sociétés venderesses des immeubles et meubles, M. [E] ne pouvait ignorer le risque d’un non-renouvellement du bail par l’exploitant à l’issue de la période de neuf ans prévue contractuellement entre les parties et rappelée dans l’acte authentique de vente du 19 décembre 2008 (pages 26 et suivantes) dont il a nécessairement pris connaissance lors de la signature de l’acte. Le préjudice allégué présente dès lors une cause indépendante du défaut d’information ou de conseil sur la transférabilité de l’agrément de l’exploitant. La demande d’indemnisation à ce titre est dès lors rejetée.

Enfin, sur la perte liée à la défiscalisation, il ressort de la simulation établie par la SAS Patrimogestion que le gain d’impôts que M. [E] pouvait espérer était évalué à la somme de 30.258 euros sur 20 ans.

Le demandeur ne produit aucun élément et ne fournit aucune explication sur les éventuels avantages dont il a pu ou non bénéficier entre 2008 et 2017. La charge de la preuve du préjudice pesant sur le demandeur, il convient dès lors, afin de déterminer l’assiette du préjudice lié à la perte de l’avantage fiscal, de retrancher de la somme précitée celle de 6.700 euros correspondant au gain prévu pendant la durée du bail initial de 9 ans. L’assiette du préjudice peut donc être estimée à la somme de (30.258-6.700) 23.558 euros.

Or, le préjudice de perte de chance de ne pas avoir investi dans le produit litigieux ne pouvant jamais être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, M. [E] ne peut solliciter l’indemnisation de l’intégralité de la perte financière.

Le tribunal estime qu’une perte de chance à hauteur de 50 % de la perte alléguée est parfaitement adaptée aux éléments de l’espèce.

En conséquence, la SAS Patrimogestion est condamnée à payer à M. [E] la somme de 11.779 euros au titre de la perte de chance.

3 – Sur les autres demandes

La SAS Patrimogestion, qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance et à payer à M. [E] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par la BP au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dans leur version antérieure applicable, le tribunal ordonne d’office l’exécution provisoire de la présente décision qui est compatible avec la nature de cette affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [T] [E] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DIT irrecevables les demandes formées par M. [T] [E] à l’encontre de la SA Banque populaire Rives de [Localité 7] ;

CONDAMNE la SAS Patrimogestion à payer à M. [T] [E] la somme de 11.779 euros au titre de l’indemnisation de sa perte de chance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SAS Patrimogestion aux dépens ;

CONDAMNE la SAS Patrimogestion à payer à M. [T] [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA Banque populaire Rives de [Localité 7] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 7] le 14 Janvier 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT