TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie COURTOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06314 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIK4

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06314 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIK4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2014, à effet au 18 mars 2014, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [A] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 417,44 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 074,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [A] le 1er avril 2025.

Par assignation du 27 juin 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [A], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à libération des lieux,

—  4 613,90 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise le montant de sa créance à la somme de 3 163,90 euros, terme de décembre 2025 inclus et déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur, compte-tenu de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] [A], représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il demande à pouvoir la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, à hauteur de 100 euros par mois, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06314 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIK4

1.Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 074,22 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH indique que le paiement du loyer courant a été repris par le locataire et se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Eu égard à l’accord des parties sur ce point et au regard de la situation de M. [X] [A], qui perçoit l’allocation pour le retour à l’emploi et s’apprête à dépose un dossier FSL, il convient de faire droit à la demande et de suspendre ainsi les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui seront détaillés au dispositif de la présente ordonnance.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 1er juin 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2026, M. [X] [A] lui devait la somme de 3163,90 euros. Il convient de déduire de cette somme les frais de procédure pour un montant de 321,27 euros. La créance de l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH s’élève ainsi à 2842,63 euros.

M. [X] [A], qui ne conteste pas sa dette, sera ainsi condamné à régler cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements qu’il a effectués depuis la délivrance du commandement de payer et ce, en application des dispositions des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [A], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles article 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire et le juge ne peut déroger à ce principe lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mars 2014, à effet au 18 mars 2014, entre l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH, d’une part, et M. [X] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 1er juin 2025,

CONDAMNE M. [X] [A] à payer à l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH la somme de 2842,63 euros (deux mille huit cent quarante-deux euros et soixante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [X] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [A],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [A] sera condamné à verser à l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 mars 2025 et celui de l’assignation du 27 juin 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge