TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [T] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e DANIAULT Eléonore

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02627 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZOV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 20 janvier 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représenté par M^e DANIAULT Eléonore, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [T] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 20 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02627 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZOV

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [U] est propriétaire des lots n°38 et 161 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, a assigné Mme [T] [U] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  4611,21 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2665,17 euros à compter de la sommation de payer, sur la somme de 4390,07 euros à compter de la mise en demeure par avocat, et de l’assignation pour le surplus,

—  484,68 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation de payer.

A l’audience du 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions signifiées le 13 octobre 2025, soit la condamnation de Mme [T] [U] à lui payer les sommes suivantes :

—  6294,51 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2665,17 euros à compter de la sommation de payer, sur la somme de 4390,07 euros à compter de la mise en demeure par avocat, sur la somme de 5095,89 euros à compter de l’assignation et de la signification des conclusions le surplus,

—  541,73 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, il a fait valoir que Mme [T] [U] ne payait pas ses appels de charges et que cela entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assigné à étude, Mme [T] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°38 et 161,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème appel 2023/2024 au 1er appel 2025/2026,

— les régularisations de charges 2023/2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2023 et 2 avril 2024 comportant :

∙ vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023/2024 et 2024/2025,

∙ vote des travaux et dépenses suivantes : réalisation diagnostic technique (Assemblée générale du 29 mars 2023 résolution 12.1), rénovation des halls (Assemblée générale du 2 avril 2024 résolution 13), remplacement portes (Assemblée générale du 2 avril 2024 résolution 15), remplacement volets roulants (Assemblée générale du 2 avril 2024 résolution 26), remplacement contrôle accès (Assemblée générale du 2 avril 2024 résolution 17), rénovation éclairage (Assemblée générale du 2 avril 2024 résolution 21),

— les attestations de non recours desdites assemblées générales,

— un décompte en date du 23 septembre 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 5488,89 euros selon décompte du 23 septembre 2025, portant sur la période du 3ème trimestre 2023/2024 au 1er trimestre 2025/2026 inclus. En effet, il convient de soustraire de la somme demandée l’appel de charge et fonds travaux n°1 2025/2026 qui n’est pas justifié par un vote en assemblée générale.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 5488,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4611,21 euros et de la signification des conclusions pour le surplus, les sommes demandées par sommation de payer et mise en demeure étant supérieures aux sommes figurant sur le décompte.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 541,73 euros, décomposés comme suit :

—  87,94 euros de frais de mise en demeure,

—  37,40 euros frais de relance,

—  146,04 euros sommation de payer,

—  102 euros mise en demeure avocat,

—  111,30 euros frais ouverture contentieux,

—  57,05 euros assignation.

L’envoi de tant de mises en demeure, relance, sommation de payer sont un choix du syndic. Seront indemnisés la sommation de payer et une mise en demeure pour un montant de 190,01 euros. L’assignation n’a pas à être indemnisée au titre des frais. S’agissant des frais d’ouverture de contentieux, il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles de la part du syndic. Cette demande sera rejetée.

Au regard de ces éléments, 190,01 euros seront alloués au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [T] [U] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui crée nécessairement un dommage pour le syndicat des copropriétaires.

Mme [T] [U] sera condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas la sommation de payer, déjà indemnisée au titre des frais.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, les sommes de:

—  5488,89 euros au titre des charges de copropriété selon décompte du 23 septembre 2025, portant sur la période du 3ème trimestre 2023/2024 au 1er trimestre 2025/2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4611,21 euros et de la signification des conclusions pour le surplus,

—  190,01 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

—  250 euros au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [U] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge