TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Joanna GRAUZAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Samuel MALKA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01947 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ECK

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 février 2026

DEMANDERESSE

FONCIERE PATRIMONIALE IMMOBILIERE

S.A.R.L. dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS, toque : K49

DÉFENDERESSE

Madame [V] [F]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS, toque : C1117

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01947 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ECK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 14 décembre 2021, la SARL FONCIERE PATRIMONIALE IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [I] [A], désormais décédé, un logement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 3]. Le bien est désormais occupé par Madame [V] [F], la concubine de ce dernier.

Par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2024, la SARL FONCIERE PATRIMONIALE IMMOBILIERE a fait délivrer un congé pour vente à Madame [V] [F] pour le 14 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 07 février 2025, la SARL FONCIERE PATRIMONIALE IMMOBILIERE a fait assigner Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de prononcer la validité du congé pour vente, d’ordonner son expulsion, de la condamner à lui régler la somme de 16 313,98 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges, et une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 03 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 11 décembre 2025, la SARL FONCIERE PATRIMONIALE IMMOBILIERE a fait valoir par la voix de son conseil qu’elle maintenait sa demande principale, actualisant la dette locative à la somme de 44 954 euros et à titre subsidiaire à 18 996,62 euros en cas de non respect du dispositif d’encadrement des loyers, et sollicitant 2 088 euros hors charges à titre d’indemnité d’occupation et portant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 euros.

En défense, Madame [V] [F] était représentée par un conseil, lequel a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions, contestant notamment la validité du congé, sollicitant la révision de la dette locative compte-tenu du montant excessif du loyer qui ne respecte pas le dispositif d’encadrement des loyers, juger que la bailleresse est en réalité redevable d’une somme de 42 647,66 euros au titre du trop perçu des loyers, que la dette locative doit être fixée à 19 977,80 euros, ordonner la compensation judiciaire, sollicitant à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux, outre une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures reprises oralement et déposées à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

— Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail signé le 14 décembre 2021 a pris effet le 15 décembre 2021 pour une durée d’un an et a été tacitement reconduit tous les ans, pour venir à échéance le 14 décembre 2024 à minuit, un congé pour vente ayant été délivré le 09 juillet 2024 au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, pour le 14 décembre 2024. Le congé a donc bien été délivré dans les délais requis.

Décision du 24 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01947 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ECK

Madame [V] [F] soutient que le congé est nul comme ayant été délivré frauduleusement par la bailleresse pour éviter d’avoir à se mettre en conformité avec la loi [Localité 2] sur l’encadrement des loyers. Elle affirme avoir demandé à plusieurs reprises à la bailleresse de respecter la réglementation sur l’encadrement des loyers avant la délivrance du congé pour vente, mais n’en justifie aucunement, ne versant aux débats aucun courriel ni aucun courrier en ce sens.

La bailleresse quant à elle soutient être de bonne foi et produit un courrier d’une agence immobilière, daté du 25 septembre 2025, mentionnant l’existence d’un mandat de vente n°57 qui aurait été signé le 16 juin (2025) outre les difficultés rencontrées pour accéder au logement et faire procéder à des visites.

Or ce courrier n’a aucune valeur probante en l’absence de production du mandat de vente cité. Par ailleurs, ce courrier est de nature à démontrer que la bailleresse n’aurait donc effectué aucune démarche de mise en vente du bien entre la date de délivrance du congé le 09 juillet 2024 et le 16 juin 2025, étant rappelé que l’assignation a été délivrée le 07 février 2025 et que c’est donc en cours de procédure que la bailleresse aurait sollicité une agence immobilière pour mettre le bien en vente.

La bailleresse ne produisant strictement aucun autre élément de nature à démontrer une intention réelle de vente du bien immobilier, alors que par ailleurs elle reproche à la locataire le non paiement de ses loyers, il y a lieu de considérer que le congé a été délivré sans intention réelle de vendre et qu’il est donc nul.

— Sur la demande de révision du loyer

En application de l’article 140 VI de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la commune de [Localité 1] peut demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Aux termes de ce dispositif une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le bailleur peut proposer le nouveau loyer au preneur, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article. Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20. A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat.

Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

A [Localité 1], le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2019, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de [Localité 1].

Par ailleurs, les actions en matière de baux d’habitation se prescrivent par trois ans.

En l’espèce, Madame [V] [F] soutient que le loyer de 2 800 euros fixé dans le bail est excessif et qu’elle peut prétendre au dispositif d’encadrement des loyers, estimant que le loyer de référence minoré doit être pris en compte au regard des caractéristiques du logement, sans ascenseur, sans luminosité, sans gardienne, et avec un diagnostic de performance énergétique fixé à la lettre E. La bailleresse se réfère quant à elle au loyer majoré, sans en justifier.

Or les loyers de référence sont les suivants:

— pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023:

— loyer de référence majoré: 33,40 euros/m2

— loyer de référence minoré: 19,5 euros/m2

— loyer de référence: 27,80 euros/m2

— pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024:

— loyer de référence majoré: 33,7 euros/m2

— loyer de référence minoré: 19,7 euros/m2

— loyer de référence: 28,10 euros/m2

— pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025:

— loyer de référence majoré: 34,8 euros/m2

— loyer de référence minoré: 20,3 euros/m2,

— loyer de référence: 29 euros/m2

— pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026:

— loyer de référence majoré: 36 euros/m2

— loyer de référence minoré: 21 euros/m2

— loyer de référence: 30 euros/m2.

Au total, il y a lieu de rappeler que seules des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non prises en compte dans le loyer de référence, sont de nature à justifier un loyer majoré, ce qui n’est strictement pas démontré en l’espèce, le quartier notamment ne pouvant être considéré comme une localisation exceptionnelle et étant déjà pris en compte dans le calcul du loyer de référence de base.

En revanche, aucun élément ne vient justifier la prise en compte d’un loyer qui serait minoré, le peu de lumière ressortant de l’état des lieux d’entrée ne concernant que le couloir, et l’absence d’ascenseur alors que le logement se situe au 3ème étage n’étant pas problématique tandis que l’absence de poste de gardien d’immeuble est désormais la norme dans de nombreuses copropriétés.

Ainsi, il apparaît que le loyer de Madame [V] [F] est supérieur au loyer de référence depuis l’origine du bail et qu’il y a lieu de retenir, dans la limite de la préscription de 3 ans, pour une surface de 57,72m2, une différence de loyers de 8 367,68 euros pour la période du 1er décembre 2022 au 30 juin 2023, de 12 826,68 euros pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, de 12 203,24 euros pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, et de 4 796,10 euros pour la période du 1er juillet 2025 au 1er décembre 2025.

Ainsi le total du dépassement de l’encadrement par rapport au loyer de référence est de 38 193,70 euros et la bailleresse sera condamnée à régler cette somme à Madame [V] [F].

En revanche la locataire ne justifie pas d’un excédent de facturation électrique, le document produit (pièce 4) ne permettant ni d’identifier la nature de la consommation ni le logement concerné ni la personne titulaire de la facture et étant totalement inopérant. Les demandes à ce titre seront rejetées.

Par ailleurs, il ressort du décompte du 09 décembre 2025 produit par la bailleresse que Madame [V] [F] restait devoir la somme de 44 954 euros, à laquelle il convient de retirer les frais de commandement de payer qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 44 758,54 euros.

Au total, après compensation, il y a lieu de condamner Madame [V] [F] à régler à la bailleresse la somme de 6 564,84 euros au titre des loyers impayés au 09 décembre 2025.

— Sur la demande de délais de paiement

La locataire sollicite des délais de paiement mais ne produit aucun élément financier permettant d’évaluer sa capacité de remboursement de la dette. Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier et moral

La locataire ne justifiant d’aucun préjudice distinct de celui résultant du non respect des règles d’encadrement des loyers, il convient de la débouter de sa demande d’indemnisation à ce titre.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte-tenu de la solution du litige et vu la situation respective des parties, il y a lieu de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE nul le congé pour vente délivré le 09 juillet 2024 par la SARL FONCIERE PATRIMONIALE IMMOBILIERE à Madame [V] [F] ;

CONDAMNE Madame [V] [F] à payer à la SARL FONCIERE PATRIMONIALE IMMOBILIERE la somme de 6 564,84 euros au titre des loyers impayés au 09 décembre 2025 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 24 février 2026

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE