TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [R], Madame [Y] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laure RYCKEWAERT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04569 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYLJ

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 mars 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic le CABINET STEIN LA COPROPRIETE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D668

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [R]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [R]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 06 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04569 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYLJ

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [R] et Mme [Y] [R] sont propriétaires indivis du lot n°40 (appartement) situé au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 01 septembre 2025 remis à personne physique et à tiers présent au domicile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET STEIN LA COPROPRIETE, a fait assigner M. [B] [R] et Mme [Y] [R] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5 857,82 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtée au 02 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;267,88 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET STEIN LA COPROPRIETE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [B] [R] et Mme [Y] [R], régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. Invité à faire parvenir l’identité complète de Mme [Y] [R] par l’indication de son nom patronymique, le conseil du syndicat demandeur a indiqué ne pas avoir plus d’éléments.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété du lot n°40 (9/1023èmes) ;un relevé de compte individuel du 24 juin 2025, appel du 2ème trimestre inclus outre l’appel étude/offre du 01 juin 2025 ;les appels de fonds du 01 juillet 2020 au 16 mai 2025 ;le contrat de syndic ;un extrait du règlement de copropriété (solidarité) ;les mises en demeure du syndic du 10 novembre 2022 ; la mise en demeure de l’avocat du 20 janvier 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 25 juin 2019, 30 septembre 2020, 17 juin 2021, 08 septembre 2022, 13 septembre 2023 et 25 septembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du décompte produit que M. [B] [R] et Mme [Y] [R] étaient débiteurs au 02 juin 2025 de la somme de 5 891,92 euros dont il convient de déduire les frais de relance de 34,10 euros du 10 novembre 2022, soit 5 857,82 euros, appel de charges du 2ème trimestre 2025 du 16 mai 2025 et appel étude/offre du 02 juin 2025 inclus. Toutefois, aucun appel n’étant produit du chef de « APPEL ETUDE OFFRE » du 02 juin 2025 de 228,62 euros, cette somme doit être déduite de la créance réclamée qui s’élève ainsi à 5 629,20 euros.

Bien que régulièrement avertis des enjeux de la présente procédure, M. [B] [R] et Mme [Y] [R] ne sont ni comparants ni représentés et n’apportent donc aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette. Ils ne font pas état de leur situation personnelle et financière et ne sollicitent pas de délais de paiement.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du code civil par exemple), soit conventionnelle (solidarité prévue par le règlement de copropriété).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que les défendeurs sont mariés. Toutefois, le règlement de copropriété stipule en son article 9 « Règlement des charges communes » que « En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot ».

Par conséquent, M. [B] [R] et Mme [Y] [R] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 629,20 euros au titre des charges impayées, appel de charges du 2ème trimestre 2025 inclus. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 01 septembre 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur sollicite le paiement de la somme de 68,20 euros au titre des deux lettres de relance du 10 novembre 2022, outre 199,68 euros au titre de la « transmission des pièces aux fins de procédure ». Or ces frais correspondent à des diligences qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes. Ainsi aucun des frais nécessaires au sens de l’article précité ne seront retenus.

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation doit donc être prononcée solidairement.

En l’espèce, il est relevé que depuis le 16 juillet 2020, les charges de copropriété et travaux ne sont réglées qu’irrégulièrement et insuffisamment par M. [B] [R] et Mme [Y] [R] et que ce comportement préjudiciable au syndicat des copropriétaires perdure.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat demandeur.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [R] et Mme [Y] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [B] [R] et Mme [Y] [R] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [B] [R] et Mme [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET STEIN LA COPROPRIETE, la somme de 5 629,20 euros au titre des charges impayées, appel de charges du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 01 septembre 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET STEIN LA COPROPRIETE de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [R] et Mme [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET STEIN LA COPROPRIETE, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [R] et Mme [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET STEIN LA COPROPRIETE, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [R] et Mme [Y] [R] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET STEIN LA COPROPRIETE du surplus de ses demandes ;

DIT que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la président et la greffière susnommées.

La greffière La présidente