5AA Minute N°

N° RG 24/00264 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GK34

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 DECEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEURS

Monsieur [M] [W] [J] [F]

né le 06 Avril 1937 à [Localité 3],

et

Madame [S] [R] [Z] EPOUSE [F]

née le 12 Mai 1941 à [Localité 6],

demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Gérald FROIDEFOND, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Aline ASSELIN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [B] [N]

né le 17 Juillet 1966 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Thierry ZORO, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 NOVEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 juillet 2020, Monsieur [M] [F] a donné à bail à Monsieur [B] [N] un logement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 600 € outre une provision mensuelle sur charges de 250 €.

Le 17 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant en principal de 1 854 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, Monsieur [M] [F] et Madame [S] [Z] épouse [F] ont fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision d’un montant de 5 602 € au titre des loyers ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 850 € ;

— condamner le locataire à verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience de renvoi, Monsieur [M] [F] et Madame [S] [Z] épouse [F] ont maintenu leurs demandes, indiquant que leur créance est désormais de 7 940 €.

Il sera renvoyé à leurs conclusions écrites pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [N] a fait conclure à l’irrecevabilité et au mal fondé des demandes formées à son encontre, au motif qu’il bénéficie de mesures prononcées par la commission de surendettement des particuliers de la Vienne portant report de l’exigibilité de la dette de loyers. Il indique respecter ces mesures et assurer le paiement des loyers courants et des charges, et demande que soit prononcée la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Par ailleurs, si Madame [S] [Z] épouse [F] n’est pas signataire du bail, il est démontré par la production aux débats de l’attestation du 23 juin 2008 de Maître [V], notaire à [Localité 4], qu’elle est comme son époux propriétaire des lieux loués. Dès lors elle démontre sa qualité pour agir, et sa demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 17 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 18 octobre 2023. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours.

Au vu du décompte actualisé produit, Monsieur [M] [F] et Madame [S] [Z] épouse [F] justifient que reste impayée la somme de 7 940 € au 30 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Si Monsieur [B] [N] affirme dans ses conclusions qu’il a repris le paiement des loyers courants, il ne produit aucun élément permettant de vérifier cette affirmation, ni de contredire les indications portées sur le décompte des loyers et charges restés impayés, arrêté au 30 septembre 2024, alors qu’il a disposé d’un délai suffisant à cet effet.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant sérieusement contestés, il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [N] à verser à Monsieur [M] [F] et Madame [S] [Z] épouse [F] une provision de 7 940 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande aux fins de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Le VI du même texte prévoit que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location en suspend les effets lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative, en accordant ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers.

Il résulte de ces dispositions que, lorsque le locataire a bénéficié d’une suspension de l’exigibilité de sa dette locative, le juge est tenu de lui accorder des délais de paiement à hauteur du délai de suspension augmenté de trois mois, mais à condition qu’il soit préalablement justifié qu’au jour de l’audience le locataire ait repris le paiement des loyers courants.

Or, l’examen du décompte établi par les époux [F], à l’encontre duquel il n’existe aucune contestation sérieuse, démontre que depuis le mois de mars 2024, soit à partir du moment où les mesures prises par la commission de surendettement ont pris effet, seuls les paiements de la CAF ont été enregistrés, et que le différentiel resté à la charge de Monsieur [B] [N] n’a pas été versé, en sorte que le paiement des loyers courants n’est pas intervenu.

En conséquence, les conditions d’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies, et il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, ce qui entraîne l’expulsion du locataire.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

La situation économique respective des parties milite pour rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [M] [F] et Madame [S] [Z] épouse [F] ;

CONSTATONS à la date du 18 octobre 2023 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [M] [F] et Monsieur [B] [N] portant sur le logement situé à [Adresse 5] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [B] [N] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [N] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [B] [N] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer et charges, révisable dans les conditions du contrat ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [S] [Z] épouse [F] une provision de 7 940 € (sept mille neuf cent quarante euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 30 septembre 2024, incluant l’indemnité de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [S] [Z] épouse [F] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 850 € (huit cent cinquante euros) ;

DÉBOUTONS Monsieur [M] [F] et Madame [S] [Z] épouse [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS