Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 19 mars 2026, n° 25/14117

TJ Paris 19 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de la société ODS au paiement de charges de copropriété impayées, s'élevant à 30 447,61 euros, ainsi qu'au remboursement des frais de justice. La société ODS, propriétaire de plusieurs lots, n'a pas comparu à l'audience.

La question juridique centrale portait sur la validité de la mise en demeure adressée à la société ODS, condition préalable à l'application de la procédure accélérée au fond prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal devait déterminer si cette mise en demeure respectait les exigences légales pour rendre immédiatement exigibles l'intégralité des sommes dues.

Le tribunal a déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables. Il a jugé que la mise en demeure du 26 septembre 2025 n'était pas conforme aux dispositions de l'article 19-2, car elle ne précisait pas clairement les conséquences du non-paiement d'une seule provision et incluait des sommes qui n'étaient pas encore exigibles. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 19 mars 2026, n° 25/14117
Numéro(s) :	25/14117
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lucas LOPEZ
Cabinet(s) :	THEMIS LEGAL
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis c/ La société ODS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LOPEZ

■

Charges de copropriété

N° RG 25/14117 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DBIQ2

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Novembre 2025

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ADUXIM, société par actions simplifiée, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,,

[Adresse 2],

[Localité 3]

Représenté par Maître Lucas LOPEZ de l’AARPI THEMIS LEGAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2225

DÉFENDEUR

La société ODS, SCI, pris en la personne de son gérant domiciliéen cette qualité audit siège,

[Adresse 3],

[Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/14117 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIQ2

DÉBATS

À l’audience du 20 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La société ODS est propriétaire du lot de copropriété n°1, 2 et 27 d’un immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la société ODS de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 19 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] à Paris a fait assigner la société ODS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  30 447,61 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025 ;

—  3 660 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

Invité à présenter ses observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il a indiqué que celle-ci était conforme.

L’assignation a été délivrée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile. La société ODS n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/14117 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIQ2

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 26 septembre 2025 qui ne met pas en demeure la société ODS de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais un arriéré de charges d’un montant de 14 316,55 euros.

Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/14117 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIQ2

En conséquence, la mise en demeure du 26 septembre 2025 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 1] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 1] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 19 Mars 2026.

La Greffière La Présidente