MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01187 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2XA5

AFFAIRE : Syndic. de copro. SCOP de l’immeuble [Adresse 5] C/ S.A.R.L. [Adresse 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 2], dont le siège social est sis SAS FONCIA [Localité 10] – [Adresse 1]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA TORNADE BLONDE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Benjamin GAEL de la SELARL STRAT AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 15 Décembre 2025 – Délibéré au 19 Janvier 2026

Notification le

à :

Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875 (expédition)

Maître Benjamin [Localité 8] de la SELARL STRAT AVOCATS – 206 (expédition)

Par courriers recommandés des 17 août 2023, 24 septembre 2024 et 21 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 10], a mis en demeure la société LA TORNADE BLONDE, copropriétaire du lot n°1, de remettre en état de la cour commune d’une extension de la cuisine du restaurant.

Ses courriers restant infructueux, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, par exploit du 20 mai 2025, a donné assignation à la société LA TORNADE BLANCHE devant le juge des référés en vue de la remise en état de la cour.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions n°2 et à l’audience, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES demande qu’il plaise :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles L.131-1 et L.131-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— Juger que les travaux, constructions, aménagement et encombrement réalisés, non autorisés par le syndicat des copropriétaires, portent atteinte aux parties communes, aux droits des copropriétaires et occupants et aux stipulations du règlement de copropriété ; et sont ainsi constitutifs de troubles manifestement illicites devant être interrompus de toute urgence ;

— Rejeter les demandes, fins et moyens de la société LA TORNADE BLONDE ;

— Condamner la société LA TORNADE BLONDE à la remise en état de la cour commune en retirant l’ensemble des constructions, travaux et installations effectuées sans autorisation et allant à l’encontre du règlement de la copropriété sis [Adresse 6], à savoir :

— Démolir les constructions et dépendances situées dans la cour commune à l’usage de LA TORNADE BLONDE afin de la remettre dans son état d’origine ;

— Remettre en état l’ouverture de l’ancienne loge (actuelle cuisine) en remplaçant la porte-fenêtre non autorisée par une fenêtre comme à l’origine ;

— Cesser toute occupation privative et sans titre de la cour commune ;

— Retirer tous les encombrants de la cour, des couloirs, des caves et parties communes ;

— Remettre en état toutes les parties communes affectées et notamment la façade ayant subi des percements et dégradations ;

Le tout sous astreinte de 400 euros par jour de retard dans la remise en état de la cour commune et la mise en œuvre des injonctions à venir conformément au règlement de copropriété ;

— Rejeter la demande de société LA TORNADE BLONDE visant à faire courir l’astreinte au terme d’un délai de 2 ans à compter la signification de l’ordonnance à intervenir du fait de l’obtention d’une hypothétique autorisation d’urbanisme pour la remise en état des lieux, en ce qu’elle est non opposable au syndicat et se trouve parfaitement injustifiée ;

— Condamner la société LA TORNADE BLONDE au paiement d’une provision de 4.000 euros au titre de dommages-intérêts en raison de la violation du règlement de copropriété et de son inaction depuis 2023 causant un préjudice important au Syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire et si par extraordinaire le juge des référés venait à dénier sa compétence,

— Renvoyer cette affaire devant le Tribunal judiciaire de Lyon statuant au fond ;

En tout état de cause,

— Condamner la société LA TORNADE BLONDE à la somme de 5.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société LA TORNADE BLONDE aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES fait valoir :

— Qu’un constat de commissaire de justice du 8 novembre 2024 fait état de l’occupation de la cour commune par une construction qui occupe tout l’espace entre la façade de l’immeuble et le mur de clôture,

— Que l’assemblée générale de 2004 n’a toléré l’usage de la cour qu’envers Madame [J], copropriétaire et bailleur de la société LA TORNADE BLONDE qui a fait l’acquisition du lot par acte de vente du 22 mai 2023 auprès de son fils Monsieur [J],

— Que l’assemblée générale du 13 mai 2024 mandatant le syndic en vue de la présente instance a révoqué cette tolérance,

— Qu’il résulte un trouble manifestement illicite de la construction de l’extension par la société LA TORNADE BLONDE, mais aussi de la permanence de cette extension qui modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et prive les autres copropriétaires de l’usage de la majeure partie de la cour,

— Qu’aucune pièce ne permet de considérer que la cour constitue en réalité une annexe du lot n°1, même si l’acte de vente mentionne qu’ “une partie de la cour est utilisée à titre privatif par l’occupant du lot n°1",

— Que l’assemblée générale du 30 octobre 1991, instituant une tolérance d’occupation d’une partie de la cour commune, et celle de 2004, attribuant la tolérance à Madame [J], n’ont été contestées par aucun copropriétaire, la défenderesse ne pouvant aujourd’hui se prévaloir de l’absence de convocation de son fils Monsieur [J] à l’assemblée de 2004,

— Que la porte-fenêtre du lot n°1 donnant directement sur la cour et la toiture en onduline ont été créées illégalement après la demande d’autorisation faite à l’assemblée générale de 1991 qui n’a pas accordé ces transformations, même si le témoignage de Monsieur [J] invoque de façon imprécise une « porte » existant dès 1954,

— Que la plus ancienne copropriétaire témoigne de l’absence d’accès direct à la cour depuis le lot n°1 avant 1991,

— Qu’une tolérance ne peut fonder une prescription acquisitive qui exige une possession à titre de propriétaire, titre que la défenderesse elle-même a démenti en proposant d’acquérir la cour,

— Que le règlement de copropriété présume les cours communes dans le silence des titres et la défenderesse ne peut lui opposer l’absence de communication de ce règlement lors de la vente,

— Qu’une comparaison n’est possible entre la cour et le débarras adjacent rattaché au lot n°2 par le règlement,

— Que l’astreinte se justifie par les nombreux courriers et mises en demeure restés sans suite,

— Que l’exécution des travaux de remise en état ne nécessite pas d’autorisation administrative,

— Que l’occupation incontestable de la cour commune a causé un préjudice aux autres copropriétaires en les privant d’un usage.

Par conclusions notifiées le 12 décembre 2025 et à l’audience, la société LA TORNADE BLONDE demande qu’il plaise :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 2258 et suivants du Code civil,

À titre principal,

— Rejeter l’intégralité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

À titre subsidiaire,

— Rejeter les demandes d’astreinte et de provision sollicitées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

À titre très subsidiaire,

— Réduire et faire courir l’astreinte au terme d’un délai de deux ans à compter de la signification de la décision à intervenir et uniquement dans l’hypothèse de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme purgée de tout recours, sans contestation syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et ou de l’un de ses copropriétaires ;

En tout etat de cause,

— Rejeter la demande de provision sollicitée ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à verser à la société La Tornade Blonde la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civil;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société LA TORNADE BLONDE fait valoir :

— Qu’avant son acquisition elle était devenue locataire des lieux le 3 août 1990,

— Que la véritable configuration des lieux résulte des plans de la copropriété plutôt que du descriptif des lots du règlement de 1954 et ces plans font apparaître une porte d’accès à la cour depuis l’ancienne loge intégrée au lot n°1, au même titre qu’il existe notamment une porte d’accès à un débarras depuis le lot n°2, et que cette porte apparaît également sur une photographie de 1996,

— Que la toiture de l’annexe est visible sur une photographie aérienne de 1962,

— Que les attestations des deux propriétaires du fonds de commerce qui se sont succédé entre 1982 et 1988 établissent l’existence d’une porte-fenêtre donnant sur cour dans la cuisine,

— Que la société LA TORNADE BLONDE a simplement déplacé les WC extérieurs et réutilisé l’annexe couverte existante sur cour, devançant l’assemblée générale du 30 octobre 1991 à laquelle il avait été demandé la création d’une deuxième porte-fenêtre depuis la salle de restaurant,

— Que l’ “occupation d’une partie de la cour commune par le lot n°1" a été accordée par l’assemblée générale du 30 octobre 1991,

— Que l’assemblée générale du 3 février 2004 n’a pas révoqué l’autorisation de 1991, mais ajouté une tolérance des « installations actuelles » et imposé à Madame [J], et non à Monsieur [J], une remise en état au départ du « locataire actuel »,

— Que la tolérance n’a pas été révoquée au décès de Madame [J] le 25 février 2011, laissant Monsieur [P] [J] unique copropriétaire, ni par l’assemblée générale de 2024 postérieure à la vente des murs du fonds de commerce à la société LA TORNADE BLONDE,

— Que l’assemblée générale de 2004 est nulle et non avenue, Monsieur [J], coindivisaire n’ayant pas été convoqué, ni conféré mandat à Madame [J],

— Que l’usage de la cour non remis en cause de 1954, date à laquelle Monsieur [J] atteste l’existence d’une porte-fenêtre, à 1990, permet de retenir l’usucapion du droit de jouissance privatif malgré la mise en location du bien,

— Que la demande de remise en état ne peut être dirigée contre la défenderesse alors que l’assemblée générale du 3 février 2004 en avait fait une obligation personnelle de Madame [J],

— Que ses demandes d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de son acquisition de la partie litigieuse de la cour n’ont à tort pas été relayées par le syndic en 2024 et 2025,

— Que si la remise en état de la cour est ordonnée, l’obtention de l’autorisation administrative préalable nécessitera un délai d’un an et que le montant de l’astreinte demandée est purement punitif,

— Que le préjudice n’est pas démontré et que la durée d’inaction du demandeur démontre son inexistence.

MOTIFS

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En cas d’obligation non sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même d’une obligation de faire.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 30 octobre 1991 stipule que « l’occupation d’une partie de la cour par le lot n°1 du rez-de-chaussée est une tolérance […] la cour est une partie commune et doit être considérée comme telle, l’occupation tolérée doit se limiter au devant du local ».

Le chapitre 12 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 février 2004 prend acte du fait que la cour partie commune et sans usage exclusif réservée à un copropriétaire ou autre occupant. Elle déclare qu’elle « tolère les installations actuelles mais en aucun (cas) celles-ci ne sauraient être transférées à tout autre copropriétaire ou locataire futur ». Elle « demande à Madame [J] de s’assurer de la remise en état des parties communes au départ du locataire actuel ».

La question de savoir si l’assemblée générale de 2004 a entendu mettre fin, lors du départ de Madame [J], à l’occupation de la cour ou seulement au maintien des installations en place, ainsi que la question de savoir si l’avènement du locataire en place en 2004 au statut de copropriétaire en 2023 met fin à la tolérance, est sérieusement débattue. Il en est de même de la création d’une porte-fenêtre et d’un abri par la société LA TORNADE BLANCHE, les éléments produits par la défense pouvant laisser penser que ces aménagements existaient dès l’origine de la copropriété en 1954. L’occupation de la cour par la société LA TORNADE BLANCHE, notamment par l’usage d’un abri et d’une porte-fenêtre aménagés, ne constitue donc pas un trouble manifestement illicite, de nature à justifier une démolition de l’abri et une transformation d’une porte-fenêtre en fenêtre ordonnées par le juge des référés.

Sur demande subsidiaire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et par application de l’article 837 du même code, l’urgence étant justifiée par l’intensité croissante du contentieux depuis le changement de propriétaire du lot n°1 et la procédure apparaissant en état d’être jugée, il convient de renvoyer l’affaire à l’audience collégiale de la 3ème chambre en date du 3 novembre 2026 à 13h30 pour qu’il soit statué au fond. L’ensemble des demandes est réservé.

PAR CES MOTIFS

Nous, vice-président, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en dernier ressort :

RESERVONS l’ensemble des demandes ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience collégiale de la 3ème chambre en date du 3 novembre 2026 à 13h30 pour qu’il soit statué au fond ;

RAPPELONS qu’il sera désormais procédé comme il est dit à l’article 842 et aux trois derniers alinéas de l’article 844 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé par Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président, assisté de Madame Lorelei PINI, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,