Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 1re section, 24 février 2026, n° 25/03780

TJ Paris 24 février 2026

Arguments

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Accepté
Délai de prescription
La cour a jugé que le délai de prescription biennal applicable à l'action en requalification court à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée, et que l'action a été introduite dans les délais.
Autre
Trop-perçu sur les loyers
La cour a réservé la question du remboursement des loyers pour être examinée lors de l'audience de mise en état au fond.
Autre
Trop-perçu sur le dépôt de garantie
La cour a réservé cette question pour être examinée lors de l'audience de mise en état au fond.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé équitable de condamner la SCI Localcom à payer une somme à la société MAP pour couvrir les frais exposés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 1re sect., 24 févr. 2026, n° 25/03780
Numéro(s) :	25/03780
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Patricia ROULETMaxime VIGNAUD
Cabinet(s) :	GOMBERT ROULETRENAULT THOMINETTE VIGNAUD REEVE
Parties :	S.A.S. MAP [ N ] D' ALIMENTATION PARTICULIERE c/ S.C.I. LOCALCOM [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 25/03780

N° Portalis 352J-W-B7J-C7NCG

N° MINUTE : 3

Assignation du :

26 mars 2025

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 24 février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. MAP [N] D’ALIMENTATION PARTICULIERE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2487

DEFENDERESSE

S.C.I. LOCALCOM [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Maxime VIGNAUD de l’AARPI Renault Thominette Vignaud & Reeve, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0248

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 9 décembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 février 2026.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2022, la SCI Localcom39 a consenti à la société MAP [N] d’Alimentation Particulière (ci-après la société MAP) une convention d’occupation précaire portant sur des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Paris 75018 et constitués :

— Au rez-de-chaussée du bâtiment B à gauche de l’entrée [Adresse 5] un local à usage commercial faisant l’angle de la [Adresse 6] et de la [Adresse 7] comprenant une boutique, une arrière-boutique, une cuisine (lot 44),

— Au sous-sol du bâtiment B, une cave portant le n°16, directement accessible par un escalier

en mauvais état depuis une trappe métallique donnant sur la boutique (lot 81).

Aux termes de la convention, soumise expressément aux dispositions de l’article L.145-5-1 du code de commerce, les parties ont entendu déroger au statut des baux commerciaux au motif suivant exposé au préambule du contrat :

« Compte tenu de la nature expérimentale de son activité, la société MAP [N] Alimentation Particulière n’a pas souhaité contracter un bail commercial pour les locaux objet des présentes. Les associés de la société MAP [N] Alimentation Particulière, désirant juger du potentiel commercial de cette nouvelle activité, ont ainsi souhaité conclure une convention d’occupation précaire pour une courte durée avant de déterminer s’il convenait ou non de pérenniser leur installation ».

La durée de la convention a été fixée à 18 mois, éventuellement renouvelable, et pour une activité de primeurs, caviste, épicerie fine, alimentation générale, petite restauration sans cuisine, cours de cuisine et dégustations œnologiques.

A l’expiration de ces 18 mois, soit à compter du 11 janvier 2024, la relation s’est poursuivie et la convention d’occupation précaire a été renouvelée pour une nouvelle durée de 18 mois, soit jusqu’au 10 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2025, la société MAP a fait assigner la bailleresse devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

“Juger qu’au 11 janvier 2024 a pris naissance une nouvelle convention identique à celle signée le 11 juillet 2022 et pour une durée indéterminée ;

En l’absence de motif de précarité à la date du 11 janvier 2024,

Requalifier cette seconde convention d’occupation précaire en un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux et ayant pris effet le 11 janvier 2024 ;

Vu les articles L.145-15 et L.145-41, ainsi que R.145-35 du Code de commerce,

Réputer non écrite l’article 11 en ce qu’il a mis à la charge du locataire les honoraires de gestion de l’immeuble et l’article 22 relatif à la clause résolutoire ;

Fixer le loyer du bail commercial à la valeur locative statutaire, soit la somme de 14 900 € hors taxes par an à compter du 11 janvier 2024 ;

Ramener le dépôt de garantie à la somme de 2 483,33 €.

Condamner la SCI LOCALCOM39 à rembourser à la société MAP [N] D’ALIMENTAIRE PARTICULIÈRE les loyers trop perçus depuis le 11 janvier 2024 qui seront majorés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance pour chacune des échéances antérieures à celle-ci et à compter de la date d’échéance pour celles qui lui sont postérieures en application de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation pour les intérêts dus depuis plus d’une année entière par application des dispositions de l’article 1343-2 du même code.

Condamner la SCI LOCALCOM39 à rembourser à la société MAP [N] D’ALIMENTAIRE PARTICULIÈRE la somme de 1 516,67 € au titre du trop-perçu sur le dépôt de garantie.

Condamner la SCI LOCALCOM39 à payer à la société MAP [N] D’ALIMENTAIRE PARTICULIÈRE la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 et aux entiers dépens.”

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 1er juin 2025, la SCI Localcom39 a saisi le juge de la mise en état d’un incident demandant à celui-ci de :

— déclarer irrecevables, car prescrites, les demandes de la société MAP et de ce fait la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— condamner la société MAP à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens.

L’incident a été plaidé à l’audience du 9 décembre 2025 lors de laquelle la SCI Localcom39, développant oralement ses conclusions, a fait soutenir ses demandes, faisant valoir en substance que le délai de prescription biennal prévu à l’article L145-60 du code de commerce a commencé à courir à compter de la date de la convention d’occupation précaire initiale soit à compter du 11 juillet 2022, de sorte que l’action en requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial initiée par la société MAP aurait du être introduite le 11 juillet 2024 et que l’assignation ayant été délivrée le 26 mars 2025, la prescription est acquise.

En réplique, développant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2025 la société MAP demande au juge de la mise en état de :

— déclarer non prescrite l’action en requalification de la convention d’occupation précaire du 11 janvier 2024 en un bail commercial,

— condamner la SCI Localcom39 à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Localcom39 aux dépens de l’incident.

La société MAP expose pour l’essentiel que par un arrêt récent constituant un revirement de jurisprudence, la Cour de cassation a considéré que le délai e prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires au statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée (Civ.3, 25 mai 2023 n°22-15.946), de sorte que le point de départ du délai de prescription est le 11 janvier 2024, date à laquelle la convention d’occupation précaire a été renouvelée.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 24 février 2026.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la prescription

En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile applicable à la cause l’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020, “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état”.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée.

En l’espèce, la demande de requalification porte sur la convention d’occupation précaire renouvelée le 11 janvier 2024, ce dont il suit que le délai de prescription biennale applicable a couru à compter de cette date et qu’il n’était pas encore expiré lorsque la société a exercé l’action par délivrance de l’assignation du 26 mars 2025.

La fin de non recevoir soulevée par la SCI Localcom39 sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux liés à l’instance au fond.

La SCI Localcom39 sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société MAP contrainte d’exposer des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre du présent incident, la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions fixées à l’article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboute la SCI Localcom39 de sa fin de non recevoir tirée de la prescription,

Déclare recevable l’action en requalification de la SAS MAP [N] d’Alimentation Particulière,

Déboute la SCI Localcom39 de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Localcom39 à payer à la SAS MAP [N] d’Alimentation Particulière la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 5 mai 2026 pour conclusions au fond de la SCI Localcom39,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00.

Faite et rendue à [Localité 1] le 24 février 2026.

Le greffier La juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME