TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame, [L], [W], [U], [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07715 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWCX

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le 24 mars 2026

DEMANDEUR

IMMOBILIERE 3F

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé, [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER,avocats au barreeau de PARIS, vestiaire P0128

DÉFENDERESSE

Madame, [L], [W], [U], [R]

demeurant, [Adresse 2] ,

[Adresse 3] ,

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07715 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWCX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2015, la S.A. IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme, [L], [W], [U], [R] sur des locaux et parking situés au, [Adresse 4], logement 0202, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.254,40 € (logement) et de 78,36 € (parking 2457P-0068).

Par avenant du 23 octobre 2017, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné en location à Mme, [L], [W], [U], [R] un emplacement de stationnement supplémentaire (parking 2457P-0067), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 78,42 € avec une ristourne de 39,21 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme, [L], [W], [U], [R] un commandement de payer la somme principale de 3 729,28 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La Caisse d’allocations familiales (CAF) a été informée de la situation de Mme, [L], [W], [U], [R] le 26 mai 2025.

Par assignation du 22 août 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme, [L], [W], [U], [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-5.397,74 €,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 50 %, sans préjudice des charges ou, subsidiairement, égale au montant du loyer majoré des charges, jusqu’à complète reprise des lieux,

-350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 28 août 2025.

À l’audience du 16 janvier 2026, la S.A. IMMOBILIERE 3F a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 2.427,46 € au 9 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. Elle a indiqué qu’un règlement important était intervenu le 12 décembre 2025 et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Mme, [L], [W], [U], [R], citée à étude par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CAF deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié à la locataire le 27 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 729,28 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme, [L], [W], [U], [R] sera condamnée à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

Il n’y a pas lieu de majorer cette indemnité d’occupation de 50 % par rapport au montant du loyer.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la S.A. IMMOBILIERE 3F produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 9 janvier 2026, Mme, [L], [W], [U], [R] lui doit la somme de 2 265,90 €, terme du mois de décembre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure (2.427,46 € -161,56 €).

Mme, [L], [W], [U], [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [L], [W], [U], [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme, [L], [W], [U], [R] a effectué un virement de 3.100 € le 12 décembre 2025, ce qui peut s’apparenter à une reprise du versement intégral de son loyer courant. La bailleresse demande en outre des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme, [L], [W], [U], [R] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de la locataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme, [L], [W], [U], [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025 et de l’assignation du 22 août 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A. IMMOBILIERE 3F les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250,00 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de résiliation du bail de la S.A. IMMOBILIERE 3F est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 septembre 2015 entre la S.A. IMMOBILIERE 3F et Mme, [L], [W], [U], [R] concernant les locaux et parkings situés au, [Adresse 4], logement 0202 est résilié depuis le 11 mars 2025,

CONDAMNE Mme, [L], [W], [U], [R] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 2 265,90 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus,

AUTORISE Mme, [L], [W], [U], [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 63 €, la dernière échéance étant le cas échéant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [L], [W], [U], [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT en revanche, que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 mars 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme, [L], [W], [U], [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme, [L], [W], [U], [R] sera condamnée à verser à la S.A. IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme, [L], [W], [U], [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025 et de l’assignation du 22 août 2025,

CONDAMNE Mme, [L], [W], [U], [R] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 24 mars 2026

le greffier le Président