TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/08120 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVY7

N° de MINUTE : 25/1179

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS A [Localité 11] (93), [Adresse 3], représenté par son syndic la société CABINET [Localité 9] GESTIMMO

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître [Y], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Madame [D] [I] [N] [T] [W]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 05 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 12] a assigné Mme [D] [T] [W] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner Madame [D] [T] [W] à lui verser les sommes de :

* 15 731,03 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 28 janvier 2022 au 22 juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2024 ;

* 759,58 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2024 ;

* 2 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— la condamner en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Mme [D] [T] [W] n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 janvier 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, Mme [D] [T] [W] ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 05 août 2024 signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 10] [Localité 14] [Adresse 1] verse notamment aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— une lettre de mise en demeure du 18 juin 2024 avec copie de l’enveloppe portant la mention « pli avisé et non réclamé » ;

— des appels de provisions et de charges datés du 23 mars 2022 au 08 juillet 2024 ;

— le procès-verbal des assemblées générales des 12 avril 2022, 25 octobre 2023 et 05 juillet 2024 ;

— un contrat de syndic pour la période du 25 octobre 2023 au 24 avril 2025 ;

— un tableau intitulé « DECOMPTE [T] » non daté portant sur la période du 1er avril 2022 au 05 juillet 2025 ;

— un extrait du projet de grand livre de la copropriété portant sur la période du 1er janvier 2022 au 24 novembre 2023 mêlant des charges de copropriété ainsi que des frais et honoraires relatifs à des jugements antérieurs ;

— un relevé de compte individuel de copropriété daté du 29 janvier 2024 portant sur la période du 05 décembre 2023 au 05 décembre 2023 et comprenant la reprise de solde antérieur et un solde débiteur de 5 109,70 euros au 05 décembre 2023 ;

— un relevé de compte individuel de copropriété daté du 22 juillet 2024 portant sur la période du 1er janvier 2024 au 05 juillet 2024 avec un solde antérieur de 7 208,34 euros et comprenant la reprise de solde antérieurs ;

— un décompte « Jugements du 27 juillet 2020 et 14 juin 2022 ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve que Mme [D] [T] [W] est propriétaire au sein de cet immeuble durant la période des charges de copropriété dont il demande le paiement, soit du 28 janvier 2022 au 22 juillet 2024.

En effet, une telle preuve ne saurait résulter d’une matrice cadastrale non datée, mise à jour en 2023 soit 1,5 ans avant l’assignation introductive d’instance et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 12] ne produit aux débats aucune autre pièce de nature à établir la propriété de Mme [D] [T] [W] telle que la fiche d’immeuble des lots concernés délivrée par le service de la publicité foncière et l’acte d’acquisition de ces lots communiqué par le même service.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de la réalité de sa créance et de son quantum en produisant aux débats :

— un tableau intitulé « DECOMPTE [T] » non daté portant sur la période du 1er avril 2022 au 05 juillet 2025 qu’il a lui-même établi ;

— un extrait du projet de grand livre de la copropriété portant sur la période du 1er janvier 2022 au 24 novembre 2023 mêlant des charges de copropriété ainsi que des frais et honoraires relatifs à des jugements antérieurs et non un extrait du grand livre de la copropriété sur l’ensemble de la période de charges de copropriété réclamée ;

— un relevé de compte individuel de copropriété daté du 29 janvier 2024 portant sur la période du 05 décembre 2023 au 05 décembre 2023 et comprenant la reprise de solde antérieur et un solde débiteur de 5 109,70 euros au 05 décembre 2023 ;

— un relevé de compte individuel de copropriété daté du 22 juillet 2024 portant sur la période du 1er janvier 2024 au 05 juillet 2024 avec un solde antérieur de 7 208,34 euros dont il n’est pas justifié et comprenant la reprise de solde antérieurs, dont il n’est pas justifié ;

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] (93), [Adresse 3] ne produit aucune autre pièce de nature à corroborer l’exactitude du tableau de décompte qu’il a établi.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] [Adresse 1] sera débouté de sa demande de charges de copropriété impayées du 28 janvier 2022 au 22 avril 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] [Adresse 1] a inclus dans les frais qu’il réclame au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 des honoraires d’avocat et de suivi de dossiers qui constituent des frais irrépétibles.

En outre, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas des autres frais visés dans son tableau récapitulatif (pièce demandeur n°10) ni de leur caractère nécessaire.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] [Adresse 1] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 10] [Localité 14] [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de Mme [D] [T] [W].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 10] [Localité 14] [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] [Adresse 1] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] [Adresse 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] (93), [Adresse 4] de sa demande de charges de copropriété impayées du 28 janvier 2022 au 22 avril 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] (93), [Adresse 4] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] (93), [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] (93), [Adresse 3] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] (93), [Adresse 4] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART