TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilles GODIGNON SANTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02267 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UW2

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le mercredi 21 janvier 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 5] représenté par sons syndic, représenté par son syndic en exercice, La Société ORALLIA LEPINAY MALET

[Adresse 3]

représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [X],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02267 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UW2

EXPOSE DU LITIGE :

M. [P] [X] est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] représenté par son syndic la société ORALIA LEPINAY MALET a assigné M. [P] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3751,43 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 avril 2025, appel de charges du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, date de la sommation de payer, 1082,65 euros au titre des frais de recouvrement dont la sommation de payer, 1500 euros à titre de dommages-intérêts, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 6 novembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Régulièrement assigné à étude, M. [P] [X] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

le relevé de propriété, un relevé de charges pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, appel fonds travaux inclus, la régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, les procès-verbaux d’assemblée générale des 13 décembre 2023, 18 décembre 2024 ainsi que l’attestation de non recours. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

M. [P] [X] est en conséquence condamné à lui payer la somme de 3751,43 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, appel fonds travaux inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 à compter du commandement de payer du 13 septembre 2024 sur la somme de 981,99 euros (montant des charges après soustraction des frais de recouvrement) et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est justifié des frais de constitution d’hypothèque (174 euros) et du coût du commandement de payer (125,65 euros). Il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure du 30 avril 2024 de sorte que les frais de relance seront également écartés. S’agissant des frais de remise de dossier, le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Ces frais ne seront pas retenus.

M. [P] [X] est en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 299,65 euros au titre des frais nécessaires pour la période du 30 avril 2024 au 5 février 2025.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [P] [X] a présenté au cours de l’année 2024/2025 des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 50 euros compte tenu de la période peu étendue du préjudice.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [X], partie perdante, supporte les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [P] [X] est condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] les sommes suivantes :

3751,43 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, appel fonds travaux inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 sur la somme de 981,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 299,65 euros au titre des frais nécessaires pour la période du 30 avril 2024 au 5 février 2025,50 euros à titre de dommages-intérêts ; REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [P] [X] aux dépens ;

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT