TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [J] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e ADAM Pascal

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04502 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXXU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SARL [Adresse 2]

Représenté par M^e ADAM Pascal, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04502 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXXU

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [R] est propriétaire du lot n° 02 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris (75020), représenté par son syndic en exercice la société ONESTA, a assigné M. [J] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-6.658,41 € au titre des charges de copropriété du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-144 € au titre des frais nécessaires engagés pour le recouvrement des charges impayées,

-800 € de dommages-intérêts,

— la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

-1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement du 31 janvier 2025.

À l’audience du 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son conseil, a d’abord proposé une mesure de conciliation puis a maintenu ses demandes. Il a actualisé sa créance à la somme de 9.676,59 €, 1er trimestre 2026 inclus.

M. [L] a répété que le syndicat des copropriétaires devait lui rembourser des subventions pour travaux de l’ANAH. Il a déclaré qu’il était à la retraite, divorcé et qu’il percevait une pension de retraite de 200 € par mois et des revenus locatifs de 750 € par mois.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mesure de conciliation

L’article 1553 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction issue du décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025, dispose que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires propose qu’une mesure de conciliation soit ordonnée. Toutefois, à l’audience du 9 janvier 2026, toute discussion avec M. [L] est impossible, la question des subventions de ses travaux par l’ANAH accaparant tout son esprit. Il ne semble pas en capacité de saisir la portée d’une mesure de conciliation, laquelle serait vouée à l’échec si elle était ordonnée.

Dans ces conditions, la demande de conciliation sera rejetée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [L],

— les appels de fonds et appels travaux du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 novembre 2020, 28 avril 2021, 13 avril 2022, 21 avril 2023 et 21 août 2024,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux des 13 avril 2022, 21 avril 2023 et 21 août 2024,

— le relevé de compte individuel de copropriété actualisé au 1er janvier 2026.

M. [L] s’oppose au paiement de ses charges de copropriété aux motifs qu’il n’aurait pas reçu les sommes de 3.140 € et 3.564 € de la part de l’ANAH au titre de subventions versées pour la réalisation de travaux en 2004. Or, M. [L] n’explique pas le lien entre ces subventions de l’ANAH datant de plus de vingt ans et ses charges de copropriété.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 6 353,51 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus (6.812,41 € – 458,90 € de frais ne devant pas être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété).

M. [J] [R] sera donc condamné à payer la somme de 6.353,51 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 8 juillet 2025.

S’agissant du montant actualisé de la créance du syndicat (9.676,59 €, 1er trimestre 2026 inclus), celui-ci n’est pas suffisamment justifié. Outre le fait que le procès-verbal de 2025 et que les derniers appels de fonds ne sont pas communiqués, le décompte actualisé présente une difficulté en ce qu’il présente sur deux pages différentes un solde de 6.079,63 € au 09/12/2024 sur une première page puis un solde de 6.348,11 € à la même date sur une autre page. Cette différence n’est pas expliquée et la créance du syndicat sera donc arrêtée au 1er avril 2025 et rejetée pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 144 € comprenant des frais de mise en demeure (36 € le 09/12/2024) et de constitution du dossier à l’huissier (108 € le 28/01/2025).

Or, la preuve de l’envoi et de la réception de la mise en demeure du 9 décembre 2024 n’est pas rapportée puisque l’accusé de réception n’est pas versé aux débats.

Quant aux frais de constitution du dossier à l’huissier, ils ne sont pas justifiés et, en tout état de cause, ils correspondent à des diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est établi que M. [L] présente depuis 2022 des impayés de charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, M. [L] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 120 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera donc accordée.

Sur les demandes accessoires

M. [L], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025, lequel n’est pas un acte rendu obligatoire par la loi pour procéder au recouvrement de la créance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de conciliation,

CONDAMNE M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société ONESTA, la somme de 6 353,51 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société ONESTA, de sa demande en paiement des charges de copropriété du 2 avril 2025 au 1er janvier 2026,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société ONESTA, de sa demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement des charges prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société ONESTA, la somme de 120 € à titre de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [L] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 31 janvier 2025,

CONDAMNE M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société ONESTA, la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

le greffier le Président