Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01127 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755GZ

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[E] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [S] [J], gestionnaire de contentieux, dûment munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [F]

né le 02 Décembre 1972 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

comparant

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01127 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755GZ et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2003, la société anonyme Logis 62 aujourd’hui dénommée Flandre opale habitat a consenti un bail d’habitation à M. [E] [F] sur un logement situé [Adresse 10] à [Localité 7] et une place de parking située [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 220,68 € et d’une provision pour charges de 51,37 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1798,43 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [E] [F] le 20 novembre 2023.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé à la demande de la bailleresse le 7 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2024, la société anonyme Flandre opale habitat a assigné M. [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail consenti au défendeur par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ; ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; condamner le défendeur à lui payer : la somme de 2547,73 € en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 3 octobre 2024, la société anonyme Flandre opale habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s’élève désormais à 2300,02€.

Elle déclare ne pas être opposée à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs de la résiliation.

Elle indique que le locataire a réglé 430 € en septembre, 560 € en août et 360 € en juillet et que le loyer s’élève à la somme de 367 €.

M. [E] [F] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 €, en plus du loyer courant à compter du 16 du mois. Il indique avoir un contrat de travail à durée indéterminée et percevoir 1450 € de salaire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Flandre opale habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement d’un terme de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié le 14 novembre 2023 au locataire pour un montant de 1798,43 € et le montant d’un terme de loyer en principal s’élevait à cette date à la somme de 358,75 €.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1798,43 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, du diagnostic social et financier et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si les délais de paiement n’étaient pas respectés et que la résiliation du bail était acquise, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 367,43 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société anonyme Flandre opale habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, M. [E] [F] lui devait la somme de 2300,02 €, échéance de septembre incluse.

M. [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 1798,43 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture et à l’exclusion du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 15 décembre 2003 entre la société anonyme Logis 62 aujourd’hui dénommée Flandre opale habitat, d’une part, et M. [E] [F], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 10] à [Localité 7] et la place de parking située [Adresse 6] à [Localité 7], sont réunies depuis le 15 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [E] [F] à payer à la société anonyme Flandre opale habitat la somme de 2300,02 € (deux mille trois cents euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 1798,43 € (mille sept cent quatre-vingt-dix-huit euros et quarante-trois centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [E] [F] à se libérer de sa dette en 19 mensualités de 100,00 € chacune et une 20ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans le 16 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le seizième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M.[E] [F] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le locataire pourra se maintenir dans les lieux ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [E] [F] sera condamné à verser à la société anonyme Flandre opale habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 367,43 € (trois cent soixante-sept euros et quarante-trois centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme Flandre opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 17 juillet 2024, de la notification à la préfecture et à l’exclusion du coût du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles du 7 décembre 2023 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,