TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57002 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7A3

N° : 2

Assignation du :

15 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 avril 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2] / ESPAGNE

Madame [K] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2] / ESPAGNE

Elisant domicile au siège de leur mandataire, la SARL CABINET MARTIGNAC – [Adresse 2]

représentés par Maître Philippe JEAN-PIMOR, avocat au barreau de PARIS – #P0017

DEFENDERESSE

La S.A.S. SOLEIL

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par la SELEURL SELARLU YM AVOCAT, prise en la personne de Maître Yaëlle MOLHO, avocate au barreau de PARIS – #B0991

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Suivant acte sous seing privé en date du 23 avril 2013, Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] ont donné à bail commercial à la société [Q] [D] pour une durée de 9 années à compter du 23 avril 2013, un local situé [Adresse 4] moyennant un loyer annuel de 17.400 euros HT, payable trimestriellement et d’avance le 1er jour du mois.

Suivant acte sous seing privé du 24 octobre 2014, la société [Q] [D] a cédé son fonds de commerce à la société Angel.

Suivant acte sous seing privé du 28 août 2015, la société Angel a cédé son fonds de commerce à la société Rayli.

Suivant acte sous seing privé du 7 décembre 2017, la société Rayli a cédé son fonds de commerce à la société [V] [P].

Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2019, la société [V] [P] a cédé son fonds de commerce la société Soleil.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] ont assigné la société Soleil en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Soleil ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Soleil,

— la condamnation de la société Soleil à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 6.969,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025, date du commandement de payer, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte arrêté au 29 août 2025,

— la condamnation de la société Soleil au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal de 9. 946,65 euros outre une provision trimestrielle sur charges de 1.000 euros,

— la conservation du dépôt de garantie,

— la condamnation de la société Soleil au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Lors de l’audience du 13 mars 2026, Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] contestent l’existence de contestations sérieuses et maintiennent oralement leurs demandes. Ils s’opposent à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire dans l’attente.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que les provisions sur charges ont été appelées conformément aux stipulations contractuelles et que la société Soleil n’a jamais sollicité communication des justificatifs avant la délivrance du commandement.

Ils rappellent les dispositions de l’article 6 du contrat de bail et l’acte de cession du 15 avril 2019 et précisent que la société Soleil en qualité de cessionnaire s’est engagée à exécuter toutes les clauses du contrat de bail.

Ils estiment les charges dûment justifiées.

Monsieur et Madame [G] précisent que les manquements de la défenderesse sont anciens, répétés et persistants et qu’elle ne justifie d’aucune situation exceptionnelle ni bonne foi contractuelle.

Ils prétendent que la société Soleil ne démontre pas le caractère injusitifé des appels provisionnels.

En réponse, par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Soleil soulève l’existence de contestations sérieuses et sollicite le débouté des demandeurs, outre leur condamnation au paiement des sommes de:

—  11.189,52 euros au titre du dépôt de garantie,

—  20.705,28 euros au titre des charges et provisions de charges.

A titre subsidiaire, la société Soleil sollicite un délai de paiement de 6 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause, elle sollicite la compensation des sommes dues entre les parties et la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que leur condamnation aux entiers dépens. De plus, elle sollicite d’écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la société Soleil expose qu’en l’absence de tout justificatif de charges et de justificatif du calcul permettant d’en justifier le montant les sommes figurant au décompte apparaissent sérieusement contestables.

Elle indique qu’après déduction des provisions sur charges non régularisées, des provisions sur charges appelées au delà des clauses du bail et des charges payées à tort par le preneur, il n’existe par l’effet de la compensation plus aucune somme due par le preneur à la date du commandement de payer.

Elle ajoute que les demandes relatives à la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie s’analysent en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

La société Soleil fait par ailleurs valoir qu’elle a toujours réglé régulièrement son loyer.

Elle prétend que l’absence de régularisation de charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges et que les provisions versées doivent donc être remboursées.

Elle estime que les décomptes produits par les bailleurs sont opaques, partiels et incompréhensibles et que la réévaluation pour charges opérée à partir du 2ème trimestre 2025 n’est pas justifiée contractuellement.

Elle soutient que le montant du dépôt de garantie en possession du bailleur n’est pas contractuellement justifié.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Selon jurisprudence constante, le commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances des sommes réclamées. Un commandement de payer visant la clause résolutoire imprécis empêchant le preneur d’identifier la cause précise des sommes réclamées ne saurait produire d’effet.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 12 du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 29 juillet 2025, Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] ont fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme. En revanche, force est de constater que le décompte annexé au commandement est particulièrement imprécis, puisqu’il vise des “quittancements”, portés au débit pour des montants différents sans distinguer les postes de loyers ou charges. Ce décompte n’a pas permis à la société Soleil d’identifier la cause des sommes réclamées, ce qui est constitutif d’une contestation sérieuse pour laquelle il convient de dire n’y avoir lieu à référés.

2/ Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, si Monsieur et Madame [G] versent aux débats des appels de fonds et régularisation de charges pour une partie des sommes contestées, une partie des décomptes de charges de copropriété sont incomplets et aucun décompte locatif n’est produit reprenant les postes dont la justification est alléguée. Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de faire les comptes entre les parties sur la base de documents incomplets et ne couvrant pas la totalité des périodes contestées.

L’obligation ne saurant ainsi être considérée comme non sérieusement contestable, Monsieur et Madame [G] seront déboutés de leur demande de provision et pour les mêmes motifs, la société Soleil déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement au titre du remboursement des provisions pour charges. La société Soleil sera également déboutée de sa demande de remboursement du dépôt de garantie en l’absence de résiliation du bail.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur et Madame [G] qui succombent supporteront le poids des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande d’acquisition de clause résolutoire et demandes subséquentes;

Déboutons Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] de leur demande de provision au titre de l’arriéré locatif;

Déboutons la société Soleil de sa demande reconventionnelle en paiement au titre du dépôt de garantie et des provisions sur charges;

Condamnons Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] au paiement des dépens;

Déboutons la société Soleil de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 1] le 09 avril 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY