TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B] [D] épouse [O]

Monsieur [Z] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandre SUAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09785 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFCQ

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 30 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. MMA IARD,

[Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [B] [D] épouse [O],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [O],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 avril 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09785 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFCQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2023, la S.A MMA IARD a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] – à [Localité 3]) avec cave lot n° A00220071-01-OC71, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.627 euros et d’une provision pour charges de 254 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.933,07 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O] le 26 juin 2025.

Par assignation du 3 octobre 2025, la S.A MMA IARD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder immédiatement à l’expulsion de Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit la somme de 1.725,38 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7.908,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 février 2026, la S.A MMA IARD représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 février 2026, s’élève désormais à 17.693,89 euros. La S.A MMA IARD considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A MMA IARD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5.933,07 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A MMA IARD à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A MMA IARD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 février 2026, Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O] lui devaient la somme de 17.693,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe du contradictoire impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 7.908,82 euros, suivant décompte arrêté au 8 septembre 2025.

Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 sur la somme de 5.933,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.725,38 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A MMA IARD ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la S.A MMA IARD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 janvier 2023 entre la S.A MMA IARD, d’une part, et Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] – à [Localité 4] avec cave lot n° A00220071-01-OC71 est résilié depuis le 25 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O],

ORDONNE à Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] n° A0020071-01-[Adresse 6] – à [Localité 4] avec cave lot n° A00220071-01-OC71 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1.725,38 euros (mille sept cent vingt-cinq euros et trente-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O] à payer à la S.A MMA IARD la somme de 7.908,82 euros (sept mille neuf cent huit euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 sur la somme de 5.933,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O] à payer à la S.A MMA IARD la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [D] épouse [O] et M. [Z] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juin 2025 et celui des assignations du 3 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge