TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : SCI [1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [X]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05931 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HIO

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [1],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [G], en sa qualité de gérant

DÉFENDERESSE

S.A.S. [2],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avcoat au barreau de Paris, vestiaire #D848

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 puis prorogé au 23 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 23 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05931 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HIO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte reçu par Maître [R] [B], notaire de la société civile professionnelle [2], notaires, associés d’une société civile professionnelle d’un office notarial, dont le siège est situé à Paris 8e, le 29 septembre 2011, Monsieur [E] [C] et Madame [J] [H] ont vendu à la SCI [1] trois lots (n°38, n°39 et n°53) situés [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du 04 avril 2014, il a été mis à l’ordre du jour la régularisation de la situation de plusieurs appartements, par la vente des parties communes annexées, à la suite de l’étude des plans de la copropriété. Les lots détenus par la SCI [1] étaient concernés.

La vente des parties communes annexées a finalement été votée lors de l’assemblée générale du 15 juin 2015, durant laquelle il a été acté que les parties annexées seraient achetées à 1500 euros le m² et que les copropriétaires concernés prendraient à leurs charges les frais de l’expert géomètre et du modificatif du règlement de copropriété par le notaire.

L’ensemble de ces éléments résulte du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 27 mai 2022 qui a, notamment :

— ordonné la vente forcée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], à la SCI [1] des parties communes (palier et couloir d’accès) annexées aux lots 38 et 39 dont elle est propriétaire au prix de 1800 euros ;

— condamné la SCI [1] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société [3], la somme de 143,88 euros au titre des frais de géomètre ;

— condamné la SCI [1] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société [3], la somme de 13,18 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 21 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ordonnance du 11 octobre 2023, le juge de la mise en état de la chambre 2 du pôle 4 de la cour d’appel de Paris a déclaré irrecevable la déclaration d’appel de la SCI [1] en date du 02 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, la SCI [1] a fait assigner la SAS [2] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir ordonner la rédaction d’un acte notarié de mise en conformité des parties communes indûment annexées (palier et couloir) au propriétaire des lots 38 et 39 sis [Adresse 3] aux frais de la SAS [2], ainsi qu’en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  9906,83 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification et capitalisation des intérêts ;

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 08 septembre 2025 un renvoi de l’affaire a été ordonnée pour l’audience du 09 janvier 2026, et une conciliation déléguée à un conciliateur de justice a été ordonnée dans l’intervalle par jugement avant-dire-droit du même jour.

A l’audience du 09 janvier 2026, les parties ont indiqué que la conciliation n’avait pas abouti à un accord, et l’affaire a donc été retenue et plaidée.

La SCI [1], représentée par son gérant, a déposé diverses écritures, visées à l’audience. Elle demande de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— écarter l’ensemble des moyens de défense de la SAS [2] ;

— dire que la SAS [2] a commis un manquement fautif à ses obligations essentielles de conseil d’information et de mise en garde, ayant entraîné un vice du consentement de la SCI [1] ;

— ordonner la rédaction d’un acte notarié de mise en conformité des parties communes indûment annexées (palier et couloir d’accès) au propriétaire des lots 38 et 39 sis [Adresse 3] aux frais de la SAS [2] ;

— débouter la SAS [2] de toutes ses demandes reconventionnelles, notamment de ses prétentions au titre d’une prétendue procédure abusive ;

— condamner la SAS [2] à payer à la SCI [1] la somme de 9906,83 euros, avec intérêts depuis la date de la signification, correspondant à :

—  1800 euros au titre de la condamnation au jugement de première instance du 27 mai 2022 correspondant à la vente forcée des parties communes demandées par le syndicat des copropriétaires ;

—  143,88 euros au titre de la condamnation au jugement de première instance du 27 mai 2022 correspondant aux frais de géomètre ;

—  13,18 euros au titre de la condamnation au jugement de première instance du 27 mai 2022 correspondant aux arriérés de charges liées à la vente forcée des parties communes ;

—  3000 euros au titre de la condamnation au jugement de première instance du 27 mai 2022 correspondant aux sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  72,38 euros au titre de la condamnation au jugement de première instance du 27 mai 2022 correspondant au frais de signification de l’assignation de l’exécution de la décision ;

—  1000 euros au titre de la décision de la cour d’appel du 1er mars 2023 correspondant aux sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  72,38 euros au titre de la décision de la cour d’appel du 1er mars 2023 correspondant au frais de signification de l’assignation de l’exécution de la décision ;

—  51,07 euros au titre des frais de procédure, correspondant aux frais du commissaire de justice ;

—  3500 euros au titre d’indemnisation en réparation du préjudice incluant :

—  3000 euros au titre de la décision de la cour d’appel du 11 octobre 2023 correspondant aux sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  500 euros au titre d’indemnisation en réparation du préjudice ;

—  82,40 euros au titre des frais du commissaire de justice ;

—  55,02 euros au titre des frais de l’acte d’assignation du commissaire de justice ;

—  116,52 euros au titre de l’article A.441-31 CC, correspondant aux frais de la prestation de recouvrement effectué par le commissaire de justice ;

— dire que les intérêts dus pour une entière porteront également intérêts ;

— condamner la SAS [2] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI [1] sollicite, par ailleurs, à l’audience, la somme de 3000 euros pour la modification du règlement de copropriété et la somme de 500 euros pour les frais de publicité foncière.

La SAS [2], représentée par son conseil, a déposé des écritures, visées à l’audience, auxquelles elle indique se rapporter. Elle demande de voir :

— juger que la SCI [1] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice susceptible d’engager la responsabilité du notaire ;

— débouter la SCI [1] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI [1] au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner la SCI [1] à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir reconnaître un manquement du notaire à ses obligations

En application de l’article 1240 du code civil, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle nécessite la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, et les obligations du notaire, lorsqu’elles ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédaction d’acte, relèvent de cette responsabilité délictuelle.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI [1] fait valoir que la SAS [2] a manqué à son devoir de conseil, d’information et de mise en garde et a permis la rédaction d’un acte vente qui ne lui assure aucune sécurité juridique, ce qui a conduit à sa condamnation en justice. La SCI [1] estime que la SAS [2] a minimisé l’annexion irrégulière de la partie commune qu’elle a portée à sa connaissance et ne l’a pas averti de l’ensemble des conséquences juridiques et financières pouvant en découler.

La SAS [2], quant à elle, fait valoir qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors que c’est elle-même qui a alerté la SCI [1], postérieurement à la signature de la promesse de vente, de l’annexion de parties communes, qui a insisté sur la régularisation nécessaire et les conséquences financières qui pouvaient en découler, fait rectifier les mesurages, et fait mention de cette annexion dans l’acte de vente avec des plans annexés.

Il ressort des pièces produites aux débats que la promesse unilatérale de vente, signée le 31 mai 2011, ne fait pas mention de l’annexion de parties communes dans la partie consacrée à la description des lots en page 3, tandis que cette annexion est bien détaillée dans l’acte de vente. C’est donc bien postérieurement à la signature de la promesse de vente que cette annexion a été découverte, et la SCI [1] ne conteste d’ailleurs pas que c’est la SAS [2] qui l’en a avertie.Il ressort ainsi des pièces aux débats que la SAS [2] a adressé un mail à la SCI [1] le 09 août 2011, que celle-ci ne conteste pas avoir reçu, qui fait état de démarches effectuées auprès du notaire du vendeur s’agissant de cette annexion, si bien que l’information transmise à la SCI [1] quant à l’annexion des parties communes ne peut être que concomitante ou antérieure à cette date.

Par la suite, par mail du 30 août 2011, adressé à l’adresse mail de Monsieur [Q] [G], gérant de la SCI [1], comme cela ressort de la pièce n°5 de la SCI [1] (courriel de la SCI [1] du 31 octobre 2023), la SAS [2] a averti la SCI [1], qu’au-delà de la mention dans l’acte notarié de la connaissance du vendeur selon laquelle l’annexion serait ancienne de plus de trente ans, il serait nécessaire de régulariser la situation, ce qui pourrait engendrer des coûts puisque la SAS [2] précise spécifiquement à la SCI [1] qu’il conviendrait de se mettre « directement en contact avec [son] vendeur afin de [se] mettre d’accord sur l’éventuel partage des frais ou de la prise en charge totale par celui-ci, ou d’une somme définie entre [eux] ».

Ainsi, un mois avant la signature de l’acte de vente définitif, la SAS [2] démontre qu’elle a bien averti la SCI [1], non seulement de l’annexion des parties communes, mais encore du risque juridique lié à celle-ci et des conséquences financières que celle-ci pourrait avoir.

En outre, il ressort de l’acte définitif de vente, que plusieurs conséquences ont été tirées de cette découverte de l’annexion des parties communes, puisque la désignation des biens a été modifiée pour y faire apparaître cette annexion ; que les « déclarations du vendeur sur les conditions générales », en page 20 de l’acte de vente, ont été rédigées de telle sorte qu’elles détaillent précisément l’existence de cette annexion, et les connaissances du vendeur relatives à celle-ci, et notamment, qu’à la connaissance du vendeur, « cette annexion n’a pas fait l’objet d’une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires » ; qu’un nouveau diagnostic relatif à la surface du bien a été réalisé et annexé ; qu’un plan détaillant l’annexion des parties communes a été annexé à l’acte de vente (annexe 6).

Or, si la SCI [1] reproche à la SAS [2] des modifications de dernière minute et contradictoires avec d’autres annexes de l’acte de vente, ne permettant pas la sécurisation de l’acte, force est de constater que l’ensemble des pièces produites aux débats, permet, au contraire, de démontrer que des échanges ont été engagés sur la difficulté relative à l’annexion des parties communes dès le début du mois d’août 2011 et que ces modifications s’inscrivent dans la continuité de ces échanges, et ne peuvent donc être considérées comme tardives compte tenu des délais contraints des ventes notariées.Par ailleurs, le plan annexé en annexe 6 et la nouvelle certification de surface privative jointe en annexe 22 mettent en évidence l’annexion des parties communes, qui est détaillée dans l’acte de vente, avec la mention, en page 5 de l’acte de vente, qu’une surface erronée avait été mentionnée dans la promesse de vente. Ainsi, ces différentes précisions permettent de comprendre les différences de surface mentionnées entre les différentes annexes de l’acte de vente, puisque l’ensemble des diagnostics (amiante, plomb, termites) n’ont, effectivement, pas été réalisés de nouveau, ce qui aurait nécessairement engendré des coûts supplémentaires.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces éléments, que de véritables discussions ont eu lieu s’agissant de cette annexion des parties communes, pendant près de deux mois, conduisant à des arbitrages dans les conséquences à en tirer et des modifications de l’acte de vente. La SAS [2] démontre, dès lors, avoir parfaitement respecté son devoir de conseil, qui recouvre son obligation d’information et de mise en garde, puisqu’elle a identifié une annexion des parties communes ; alerté sur l’absence de connaissance certaine de la date de cette annexion, puisque cette date ne découle que des seules déclarations, peu précises, du vendeur ; alerté sur l’absence d’accord du syndicat des copropriétaires quant à cette annexion ; échangé avec la SAS [1] sur les conséquences possibles en lui conseillant de s’accorder avec son vendeur sur la prise en charge financière d’une régularisation ; rédigé l’acte de vente de manière à expliciter cette annexion tant dans le corps de l’acte de vente qu’en la faisant apparaître clairement sur différentes annexes (plan en annexe 6 ; nouvelle certification de surface privative en annexe 22).

C’est donc en parfaite connaissance de cause, et comme cela ressort de la mention portée en page 20 de l’acte de vente, que la SCI [1] a choisi de maintenir la vente et d’acquérir les biens.

Par conséquent, la SCI [1] ne pourra qu’être déboutée de sa demande tendant à voir reconnaître la responsabilité délictuelle de la SAS [2] pour manquement à son devoir de conseil, ainsi que de ses demandes subséquentes en paiement de sommes d’argent et tendant à voir ordonner la rédaction d’un nouvel acte notarié.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol et l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

En l’espèce, la défenderesse sollicite l’octroi de dommages et intérêts faisant valoir que la procédure entamée par la SCI [1] est abusive.

Toutefois, la SAS [2] n’apporte pas d’éléments pour étayer sa demande, et ne démontre aucune faute de la SCI [1] qui n’a fait qu’user des voies de droit qui lui sont ouvertes.

Par conséquent, la SAS [2] ne pourra qu’être déboutée de sa demande d’octroi de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. L’article 699 du même code prévoit, par ailleurs, que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la SCI [1], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera donc déboutée de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de distraction des dépens formée par la défenderesse sera rejetée, s’agissant d’une instance pour laquelle la représentation par avocat n’est pas obligatoire.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS [2] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI [1] de sa demande tendant à voir engager la responsabilité délictuelle de la SAS [2] ;

DÉBOUTE la SCI [1] de ses demandes en paiement subséquentes ;

DÉBOUTE la SCI [1] de sa demande subséquente tendant à voir ordonner la rédaction d’un nouvel acte notarié ;

DÉBOUTE la SAS [2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI [1] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE la SAS [2] de sa demande de distraction des dépens ;

CONDAMNE la SCI [1] à verser à la SAS [2] la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI [1] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge