MINUTE N° : 25/00280

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/01315 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JTDU

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

ET :

S.A.R.L. NVD INVESTISSEMENTS

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic LA CENTRALE IMMOBILIERE, demeurant [Adresse 4]

non comparante, représentée par Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS – 41 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NVD INVESTISSEMENTS immatriculée au RCS de [Localité 5] n° 499 963 924, demeurant [Adresse 1]

Non comparante représentée par son gérant, M. [R] [W],

D’autre part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL NVD INVESTISSEMENTS est propriétaire des lots n°26 et 44 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Le 7 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] à Tours, représenté par son syndic la SARL LA CENTRALE IMMOBILIERE a donné assignation à la SARL NVD INVESTISSEMENTS devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil,

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 3 665,16 euros correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 15 janvier 2025, incluant les frais exposés ; la provision de 1 032,75 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale et au commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 15 janvier 2025 la somme de 3 665,16 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 3 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], était représenté par son conseil, lequel a été entendu en sa plaidoirie. Il maintient ses demandes.

La SARL NVD INVESTISSEMENTS, régulièrement représentée, a été entendue en sa plaidoirie. Elle reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement, mettant en avant qu’elle fait proposé un échéancier au syndic au motif que son locataire habitant l’appartement ne payait pas.

Le conseil du demandeur a demandé le rejet des délais de paiements.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 15 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

3448,77 euros

Frais sollicités

216,39 euros

TOTAL

3665,16 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SARL NVD INVESTISSEMENTS n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 15 janvier 2025 à hauteur de la somme de 3 448,77 euros.

Le commandement de payer présenté le 11 juin 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. La SARL NVD INVESTISSEMENTS sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 448,77 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 15 janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 132,39 euros.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Le contrat de syndic courant le 05 juin 2024 où a été facturé la somme de 84 € n’est pas produit. En conséquence, faute de preuve que le syndic pouvait à cette date facturer cette somme au titre des diligences liées à la transmission à un commissaire de justice, cette somme de 84 € facturée n’est pas justifiée.

***

La SARL NVD INVESTISSEMENTS sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 132,39 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 16 javier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] a mis en demeure la SARL NVD INVESTISSEMENTS de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

La SARL NVD INVESTISSEMENTS sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 1 032,75 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour les 3 derniers trimestres de l’année 2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

La SARL NVD INVESTISSEMENTS est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur 24 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SARL NVD INVESTISSEMENTS sera tenue aux dépens qui n’incluront pas les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale en l’absence de preuve de dépôt du bordereau d’inscription au service de la publicité foncière.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort

Condamne la SARL NVD INVESTISSEMENTS à verser au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] les sommes suivantes :

3.448,77 € (TROIS MILLE QUATRE CENT QUARANTE-HUIT EUROS SOIXANTE-DIX-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au15 janvier 2025;132,39 € (CENT TRENTE-DEUX EUROS TRENTE-NEUF CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; 1.032,75 € (MILLE TRENTE-DEUX EUROS SOIXANTE-QUINZE CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour les 3 derniers trimestres de l’année 2025 soit du 01er avril 2025 au 31 décembre 2025.

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] à [Localité 5];

Autorise la SARL NVD INVESTISSEMENTS à se libérer de cette dette en 24 mensualités de 192 euros, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité et après une sommation de payer restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne la SARL NVD INVESTISSEMENTS aux dépens ;

Rejette la demande au titre des frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale;

Condamne la SARL NVD INVESTISSEMENTS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

C. BELOUARD