TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08309 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y7T

N° MINUTE :

2025/5

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Z] divorcée [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08309 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y7T

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2016, M. [K] [W] a consenti un bail d’habitation à M [U] [M] et Mme [S] [Z] épouse [M] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1460 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Les époux [M] ont divorcé et Mme [S] [Z] est restée dans les locaux.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8475,30 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [Z] le 26 juin 2023.

Par assignation du 4 septembre 2024, M. [K] [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Z] dans le délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−24060,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

−1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 17 janvier 2025, M. [K] [W] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 janvier 2025, s’élève désormais à 34707,88 euros. M. [K] [W] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose à l’octroi de délai de paiement et de délai pour quitter les lieux.

Mme [S] [Z] ne conteste pas la résiliation du bail à la suite du constat de l’acquisition de la clause résolutoire ni le montant de la dette locative. Elle indique ne pas pouvoir faire face au loyer et avoir conscience de la nécessité de trouver un logement moins cher. Elle sollicite cependant des délais de paiement de la dette locative ainsi qu’un délai pour quitter les lieux. Elle fait état d’une situation personnelle difficile et de la condamnation au pénal de ex compagnon. Elle indique ne pas être imposable, avoir deux enfants à charge et avoir déposé un dossier de surendettement sans retour au jour de l’audience.

M. [K] [W] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Dans le cadre du délibéré, Mme [S] [Z] a fait parvenir un courrier confirmant la recevabilité du dossier de surendettement par décision de la commission en date du 9 janvier 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [K] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8475,30 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 août 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [K] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [K] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 janvier 2025, Mme [S] [Z] lui devait la somme de 34707,88 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [S] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 8475,30 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 15585,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il ne sera pas fait droit à la demande de délai de paiement formulée par Mme [S] [Z] dans le cadre de la présente instance en ce que l’échéance mensuelle pour un apurement de la dette dans le délai de 24 mois serait de l’ordre de 1500 euros par mois ce qu’elle n’est manifestement pas en mesure d’assumer eu égard à sa situation financière. La commission de surendettement pourra la cas échéant accorder des délais de paiement au vu de la situation de la débitrice.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1803,52 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [W] ou à son mandataire.

4. Sur le délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [S] [Z] dispose de faibles ressources et justifie avoir sollicité une demande de logement social en 2021, laquelle n’a toutefois pas aboutie.

Il ressort des débats que l’expulsion de Mme [S] [Z] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, et de la présence d’enfants en bas âge au sein du foyer : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ces conditions, il sera accordé à la défenderesse un délai de 5 mois à compter du présent jugement afin de terminer l’année scolaire en cours pour quitter les lieux et retrouver un logement.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [K] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2016 entre M. [K] [W], d’une part, et Mme [S] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 23 août 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [S] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [S] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à Mme [S] [Z] un délai de 5 mois à compter du présent jugement pour quitter les lieux, soit au 20 août 2025,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [S] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1803,52 euros (mille huit cent trois euros et cinquante-deux centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [S] [Z] à payer à M. [K] [W] la somme de 34707,88 euros (trente-quatre mille sept cent sept euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 8475,30 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 15585,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [S] [Z] à payer à M. [K] [W] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juin 2023 et celui de l’assignation du 4 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffer La Juge

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08309 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y7T