TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/54662 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEFE

N° : 8-CH

Assignation du :

25 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 janvier 2026

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [V] [B] [H] [R] [C] [T]

[Adresse 2]

CANADA

Monsieur [D] [R] [I] [T]

[Adresse 1]

[Localité 9]

[Localité 3]

La société L’IMMOBILIERE AKT3, société par actions simplifiée

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentés par Maître Loren MAQUIN-JOFFRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC112

DEFENDERESSE

La société PIZZARIUM, société à responsabilité limitée

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Zaïnah SAHABUN, avocat au barreau de PARIS – #E0994

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

1. Vu l’assignation délivrée le 25 juin 2025 par Monsieur [V] [T], Monsieur [D] [T] et la société SAS AKT3 à la société SARL Pizzarium devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

2. Vu l’état relatif aux privilèges et publications excluant la présence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce ;

3. Vu les conclusions et observations orales de Monsieur [V] [T], Monsieur [D] [T] et la société SAS AKT3, représentée par son conseil, qui demande au juge des référés aux termes du dispositif de ses dernières conclusions de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;

— condamner la société SARL Pizzarium à lui payer une provision de 45 412, 09 euros sur loyers impayés et indemnités d’occupation, arrêtée au 1er décembre 2025, quatrième trimestre inclus avec intérêt au taux légal à compter du commandement ; outre une provision à titre d’indemnité d’occupation selon détail à ses écritures ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— limiter les éventuels délais en prévoyant la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayé ;

— voir ordonner son expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

4. Vu les conclusions et observations orales de la société SARL Pizzarium, représenté par son conseil qui demande aux termes du dispositif de ses dernières écritures de :

— débouter les demandeurs de leur demande,

— l’autoriser à procéder à l’installation d’une extraction aux frais du bailleur,

— suspendre le paiement du loyer jusqu’à réalisation des travaux,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire sur la base de délais consistant en 24 mensualités,

— condamner les demandeurs à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

5. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

6. La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIVATION

7. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

8. Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

9. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

10. Le juge des référés du tribunal judiciaire peut sur le fondement de ces dispositions, constater l’acquisition des effets d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial.

11. Selon l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande principale

12. Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2016, Monsieur [R] [T], duquel Monsieur [V] [T], Monsieur [D] [T] et la société SAS AKT3 viennent aux droits, a donné à bail à la société SARL Pizzarium des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11].

13. Le 2 août 2024, Monsieur [V] [T], Monsieur [D] [T] et la société SAS AKT3 lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 11 305, 18 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement mentionne explicitement un délai d’un mois pour régler cette somme.

14. Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois. Le contrat est donc résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en exécution de ses dispositions à la date du 3 septembre 2024.

15. Au vu des décomptes produits, tenant compte des acomptes versés, l’obligation du preneur de payer la somme demandée n’est pas sérieusement contestable, ni contestée, dans son quantum à hauteur de 45 412, 09 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au 1er décembre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus.

16. La défenderesse conteste le bien fondé de la dette qui lui est opposée estimant que le paiement du loyer doit être suspendu en l’absence de délivrance de locaux conformes, au titre de l’exception d’inexécution et d’un principe d’égalité de traitement envers les locataires. En fait, elle explique que son bail prévoit la délivrance de locaux de restauration inexploitables en l’absence de gaine d’extraction que le bailleur refuse d’installer en fraude de ce qu’elle estime être ses droits.

17. Or, le bail commercial ancien de plus de 10 ans s’est exécutée sans que la société Pizzarium ne se prévale de cette inexécution du bailleur. En l’état des pièces produites, la question de l’extraction n’est signalée au bailleur que par une demande en ce sens de la société Pizzarium au titre du renouvellement de son bail commercial, ce que les bailleurs refusent. L’activité définie à l’article 3 du bail du 2 mai 2016 est « activité de services et notamment de : préparation et vente de pizzas et sandwiches à emporter ou en livraison (ne nécessitant pas de conduit de cheminée). Les locaux ne devant en aucun cas être transformés en salle de restaurant. Le preneur ne pourra pas modifier, même partiellement, cet usager ou y adjoindre une autre activité ».

18. Il résulte de ces dispositions claires du bail et sans qu’il soit besoin de les interpréter que le bail exclut toute activité de restauration nécessitant un conduit d’extraction pour mettre à disposition des locaux servant à la vente à emporter de pizzas et sandwiches.

19. La défenderesse est donc mal fondée à se prévaloir de contestations sérieuses au titre de l’exception d’inexécution, d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme, du trouble manifestement illicite ou d’une inégalité de traitement dont le fondement est au surplus indéterminé.

20. Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation, comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire, relèvent du juge du fond.

21. En conséquence les prétentions se fondant sur ces clauses seront rejetées ;

Sur le surplus

22. L’ancienneté du bail justifie d’accorder des délais de paiement au preneur sur la base de 12 mensualités, en l’absence de justificatifs produits permettant d’apprécier sa situation financière. La présente décision étant provisionnelle, elle n’a pas d’incidence sur le différend opposant les parties sur le renouvellement du bail, refusé par les bailleurs.

23. L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges qui n’est pas sérieusement contestable en l’état des éléments de la cause. Il y a lieu de condamner la société SARL Pizzarium au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles dans l’hypothèse où les délais précités ne seraient pas respectés.

24. Il est équitable d’allouer à Monsieur [V] [T], Monsieur [D] [T] et la société SAS AKT3 une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons à compter du 3 septembre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 2 mai 2016 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat,

Condamnons la société SARL Pizzarium à payer à Monsieur [V] [T], Monsieur [D] [T] et la société SAS AKT3 la somme provisionnelle de 45 412, 09 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation éventuelle, arrêté au 1er décembre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 sur la somme de 11 305, 18 euros, du 25 juin 2025 sur la somme de 17 470 euros et de la présente ordonnance pour le surplus,

Ordonnons la capitalisation des intérêts,

Autorisons la société SARL Pizzarium à se libérer de cette dette en 11 mensualités de 3 700 euros, outre une 12ème mensualité qui sera du montant du solde de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Rappelons que cette somme doit être payée en plus du loyer de chaque trimestre,

Disons que les procédures d’exécution pouvant être engagées par Monsieur [V] [T], Monsieur [D] [T] et la société SAS AKT3 sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

Suspendons pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

Disons que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la société SARL Pizzarium se libère des sommes dues dans le délai précité ;

A défaut de paiement d’une seule des mensualités prévues pour l’apurement de la dette ou d’un seul des appels trimestriels constitués des loyers et charges :

— disons que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, et pourra entraîner toutes procédures d’exécution légalement admissibles,

— disons que la clause résolutoire reprendra ses effets,

— disons que la société SARL Pizzarium devra libérer les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 11] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixons le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges mentionnés dans le contrat de bail commercial du 2 mai 2016 comme si le contrat s’était poursuivi sans résiliation ni retard à compter du 3 septembre 2024 ; aucune majoration, indexation ou augmentation du loyer ne pouvant être faite qu’en application des dispositions légales et suivant justificatif,

— condamnons la société SARL Pizzarium à payer à titre provisionnel à Monsieur [V] [T], Monsieur [D] [T] et la société SAS AKT3 l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 2 décembre 2025, quatrième trimestre 2025 non inclus jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Condamnons la société SARL Pizzarium au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Condamnons la société SARL Pizzarium à payer à Monsieur [V] [T], Monsieur [D] [T] et la société SAS AKT3 la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à la date indiquée,

Fait à [Localité 10] le 30 janvier 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Malik CHAPUIS