TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/56407 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANX7

AS M N° : 3

Assignation du :

30 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 janvier 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. LIBI

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN69

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KEY LARGO (enseigne UTOPIA)

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître David BOUSSEAU de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #R0231

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé du 12 janvier 1981, Mme [F] veuve [Z] a donné à bail commercial à M. [L] des locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 10], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1981.

M. [L] a, par acte sous seing privé en date du 27 mai 1999, cédé son fonds de commerce, en ce compris son droit au bail, à la société Key Largo.

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2018, Mme [Z] a donné à bail commercial renouvelé à la société Key largo les locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 10], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2017, moyennant un loyer annuel de 17.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Libi, venant aux droits de Mme [Z], a fait délivrer à la société Key Largo, par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 15.264, 15 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 17 juin 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Libi a, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, fait assigner la société Key Largo devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 700, 834, 835 du code de procédure civile, 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce :

«  – Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial ;

— Ordonner l’expulsion de la société KEY LARGO ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe [Adresse 3] et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la [Localité 8] Publique ;

— Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls, de la société KEY LARGO;

— Condamner, à titre de provision, la société KEY LARGO à verser à la société SCI LIBI au titre des loyers et charges, la somme de 20 488,65€, somme arrêtée au 24 juillet 2025 ;

— Condamner la société KEY LARGO à verser, à titre de provision, à la société SCI LIBI une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

— Condamner la société KEY LARGO à payer à la société SCI LIBI la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société KEY LARGO aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 06.06.2025 ainsi que les frais pour lever le Kbis et l’état d’endettement du débiteur. "

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 30 octobre 2025 lors de laquelle elle fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société défenderesse.

A l’audience qui s’est tenue le 27 novembre 2025, la SCI Libi, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés, précisant que la dette s’élève au 26 novembre 2025 à la somme de 18.755, 67 euros.

La société Key Largo n’était pas représentée lors de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

Le conseil de la société Key Largo ayant justifié avoir été présent à l’audience du 27 novembre 2025 mais ne pas avoir entendu l’appel de l’affaire, il a été ordonné, par simple mention au dossier, la réouverture des débats à l’audience du 11 décembre 2025 afin qu’il puisse être tenu compte des demandes de la société Key Largo.

A l’audience qui s’est tenue le 11 décembre 2025, la SCI Libi, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés, a porté sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 15.920, 09 euros arrêtée au 9 décembre 2025 et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 4.000 euros et s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement en l’absence de pièce justificative.

La société Key Largo, représentée par son conseil, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, proposant de verser immédiatement 50 % de la somme due et de verser le solde sur six mois.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026. Le 23 décembre 2025, il a été sollicité les observations des parties sur l’existence de contestations sérieuses quant à la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire, dès lors que cette clause résolutoire mentionne un délai de 30 jours et non d’un mois.

Par note en délibéré en date du 29 décembre 2025, le conseil de la société Key Largo relève que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial doit être réputée non écrite dès lors qu’elle prévoit un délai inférieur à un mois et que le bail commercial ne peut donc être résilié de plein droit par l’effet de cette clause résolutoire visée dans le commandement. Il sollicite, en présence d’une contestation sérieuse, le rejet des demandes de la SCI Libi.

Par note en délibéré en date du 30 décembre 2025, le conseil de la SCI Libi relève que le bail a été signé le 12 janvier 1981, que le commandement vise bien le délai d’un mois et que son assignation contient d’autres demandes qui ne sont pas liées à la clause résolutoire et qui doivent donc être tranchées.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme ou d’exécution de l’obligation réclamées dans le commandement soient manifestement fautifs,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

En l’espèce, le bail commercial en date du 12 janvier 1981 contient une clause résolutoire qui est rappelée dans le commandement délivré le 18 juin 2025 rédigée de la manière suivante : “ Qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de son loyer ou d’exécution d’une seule des conditions ci-dessus, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, trente jours après une mise en demeure de payer ou d’exécuter la condition en souffrance contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause demeurée infructueuse sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire et sans que l’effet de la résiliation ainsi encourue puisse être empêchée ou suspendue par aucune offre ou consignation ultérieure. ”

Dès lors, la clause résolutoire contenue dans le bail et visée dans le commandement mentionne un délai de trentre jours.

Or, une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d’au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, en violation de l’article L. 145-15 du même code (3e Civ., 11 décembre 2023, pourvoi n°12-22.616, Bull. 2013, III, n°159).

Il importe peu, à cet égard, que le commandement de payer vise le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire contenue dans un bail commercial et visée dans un commandement de payer resté infructueux et non par l’effet du commandement de payer lui-même.

Il convient de relever que le bail commercial litigieux ayant été renouvelé le 10 avril 2018, l’article L. 145-41 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2026 trouve nécessairement à s’appliquer.

Dès lors, il existe des contestations sérieuses sur la régularité du commandement de payer qui a été délivré le 18 juin 2025.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur toutes ses autres demandes qui en découlent.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la SCI Libi sollicite la condamnation de la société Key Largo au paiement de la somme de 15.920, 09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus).

La société Key Largo ne conteste pas devoir cette somme à la SCI Libi.

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 15.929, 09 euros qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail et des efforts de paiements de la société Key Largo depuis la délivrance de l’assignation, il y a lieu d’accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, le tout redeviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Key Largo sera condamnée au paiement des dépens, qui ne comprendront, toutefois pas le coût du commandement de payer.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Libi de constat d’acquisition de clause résolutoire et sur ses autres demandes qui en découlent ;

Condamnons la société Key Largo à payer à la SCI Libi la somme provisionnelle de 15.929, 09 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 décembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus) ;

Autorisons la société CHT à se libérer de sa dette de la manière suivante :

— En un versement de 7.964 euros dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— En cinq versements mensuels d’un montant égal de 1.327 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

Condamnons la société Key Largo aux entiers dépens ;

Condamnons la société Key Largo à payer à la SCI Libi la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 08 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ