Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 13 janvier 2026, n° 25/02285

TJ Paris 13 janvier 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a justifié l'existence de la créance par des documents appropriés, et que Madame [E] [H] [V] n'a pas contesté cette obligation.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a retenu que certains frais de mise en demeure étaient justifiés et nécessaires pour le recouvrement de la créance.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a constaté que les manquements répétés de Madame [E] [H] [V] perturbent la trésorerie de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé que les frais engagés pour le recouvrement justifient l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 13 janv. 2026, n° 25/02285
Numéro(s) :	25/02285
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît VERNIERES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benoît VERNIERES ; Madame [E] [H] [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02285 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7U2T

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 13 janvier 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic la Société LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Benoît VERNIERES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1059

DÉFENDERESSE

Madame [E] [H] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Médéric CHIVOT, Greffier lors de l’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 13 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02285 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7U2T

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [H] [V] est propriétaire du lot n° 207 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Madame [E] [H] [V] a été condamnée par jugement du Tribunal judicaire de Paris en date du 20 décembre 2023 à la somme de 3338,90 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés et frais nécessaires selon décompte arrêté au 12 mai 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023, 300 euros de dommages et intérêts et 1000 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LAMY a, par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025 remis à étude, fait assigner Madame [E] [H] [V] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  5 146,50 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 01 avril 2025,

—  694,60 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

—  3000 euros au titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Madame [E] [H] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré et suite à la demande du juge, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a transmis l’attestation de non recours s’agissant de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2024.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [E] [H] [V] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 207; un décompte individuel des sommes dues pour la période du 26/06/2023 au 01/04/2025 ( appel provisions et fonds travaux 2ème trimestre 2025 inclus) les appels de charges couvrant la période concernée le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales en date des 15/02/2022, 04/06/2022, 26/06/2023 et 26/06/2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux, les travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Madame [E] [H] [V] est débiteur, au 01 avril 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 5 146,50 euros au titre des charges impayées.

Madame [E] [H] [V] ni comparante, ni représentée, n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, Madame [E] [H] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 5 146,50 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit à compter du 14 avril 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que le syndic a facturé :

au titre des frais de mise en demeure : 260 euros se décomposant comme suite : 104 euros au titre de la mise en demeure adressée par le syndic en date du 26 septembre 2024 (au titre du compte charges et au titre du compte travaux ) et 156 euros au titre de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires. Les lettres de mise en demeure sont versées aux débats. Toutefois, les frais relatifs à la mise en demeure notifiée par l’avocat seront pris en compte dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

La somme de 104 euros est dès lors retenue au titre des frais de mise en demeure.

au titre des honoraires du syndic pour « constitution du dossier» : 432 euros.Toutefois, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles, ni du temps consacré à la constitution du dossier. Ces frais sont dès lors rejetés.

au titre des frais de rejets encaissement : 2,60 eurosCes frais sont retenus.

En conséquence, Madame [E] [H] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 106,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit à compter du 14 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que le compte de Madame [E] [H] [V] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice étant observé que les causes du précédent jugement n’ont pas été soldées. De plus, il ressort du décompte que Madame [E] [H] [V] n’effectue aucun règlement. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 450 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient en conséquence de condamner Madame [E] [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LAMY la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [H] [V] partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [E] [H] [V] est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 5 146,50 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 26/06/2023 au 01/04/2025 selon décompte arrêté au 01/04/2025 appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 106,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2025.

CONDAMNE Madame [E] [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LAMY la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS LAMY la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [H] [V] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et le greffier susnommés et mis à disposition des parties le 13 janvier 2026

Le greffier La présidente