TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e VERNHET LAMOLY

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DUVAL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 25/08827

N° Portalis 352J-W-B7J-DAOB5

N° MINUTE :

Assignation du :

22 juillet 2025

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LE MARAIS 2531

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0493, et par Maître Alexandre NAZ, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.N.C. FITTE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Emilie VERNHET LAMOLY de la SCP SVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0055

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Océane CHEUNG, juge

assistée de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 18 février 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 13 mars 2026.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit d’huissier délivré le 22 juillet 2025, la SCI Le Marais 2531 a fait assigner en intervention forcée la SNC Fitte devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, il demande au tribunal de :

«  In limine litis,

Joindre la présente instance a celle précédemment enrôlée sous le n°24/09675 auprès de la 8ème Chambre 3ème Section du Tribunal judiciaire de PARIS,

Ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive qui sera rendue à tissue de l’instance RG N°21/06310 en cours devant le Tribunal judiciaire de PARIS, 2ème chambre civile.

A titre principal,

Prononcer l’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 31 mai 2024.

Dispenser la SCI LE MARAIS 2531 du paiement des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], en application de l’article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre subsidiaire,

Condamner la SNC FITTE à indemniser la SCI LE MARAIS 2531 de ses entiers préjudices et frais liés à la remise en état du lot de copropriété n°10 en tant que cave,

Condamner la SNC FITTE à payer la somme de 220.500 € au titre de la dépréciation de la valeur du bien immobilier,

Condamner la SNC FITTE à assumer la charge de tous les frais engagés par la SCI LE MARAIS 2531 relatifs à la remise en état du lot n°10 en tant que cave,

Condamner la SNC FITTE à payer la somme de 8.000 € à la SCI LE MARAIS 2531 au titre du préjudice moral subi,

En tout état de cause,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la SNC FITTE au paiement d’une somme de

4000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la SELARL CONCORDE DROIT IMMOBILIER, avocat sur son affirmation de droit. "

Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 février 2026, la SNC Fitte demande au juge de la mise en état de :

«  DECLARER l’action de la SCI LE MARAIS 2531 prescrite et, en conséquence, irrecevable ;

DECLARER que la société SCI LE MARAIS 2531 ne saurait se prévaloir d’un intérêt à voir jointe ladite instance avec l’instance enrôlée sous le

n°24/09675 ;

En conséquence, DEBOUTER la SCI LE MARAIS 2531 de sa demande de jonction ;

DEBOUTER la SCI LE MARAIS 2531 de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

CONDAMNER la société SCI LE MARAIS 2531 aux entiers dépens. "

Aux termes de ses conclusions en réponse sur l’incident notifiées par voie électronique le 8 janvier 2026, la SCI Le Marais 2531 demande au juge de la mise en état de :

«  ORDONNER le sursis à statuer de la présente instance dans l’attente de la décision définitive qui sera rendue à l’issue de l’instance n°RG 21/06310 en cours devant le Tribunal judiciaire de PARIS, 2ème chambre civile ;

ORDONNER la jonction de l’instance principale enrôlée sous le n°RG 24/09675 et celle initiée par l’assignation en intervention forcée par la SCI LE MARAIS 2531 de la SNC FITTE délivrée le 22 juillet 2025, enrôlée sous le n°RG 25/08827,

DEBOUTER la SNC FITTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la SNC FITTE à verser à la SCI LE MARAIS 2531 la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SNC FITTE aux entiers dépens du présent incident. "

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience de plaidoiries du 18 février 2026, durant laquelle les débats se sont tenus. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité de l’action de la SCI Le Marais 2531

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. (…)

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. (…)

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. "

*

La SNC Fitte soulève la prescription de l’action engagée par la SCI Le Marais 2531 à son encontre, en soutenant que lorsqu’un acquéreur d’un lot de copropriété agit en invoquant un déficit de superficie, son action est exclusivement régie par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il ne soit possible d’invoquer le manquement du vendeur à l’obligation de délivrance ou la garantie des vices cachés ; qu’une action en diminution du prix, lorsque la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, doit être intentée dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique ; et que l’acte authentique de vente a été signé en 2019, de sorte que l’action introduite à son encontre est prescrite.

La SCI Le Marais 2531 réplique que son action ne constitue nullement une action en diminution du prix fondée sur une erreur de métrage au sens de l’article 46 précité. Elle soutient qu’elle entend engager la responsabilité de la SNC et obtenir sa condamnation à prendre en charge les travaux de remise en état du lot n°10, ainsi qu’à l’indemniser de la perte de valeur du bien ; que ses demandes ne portent pas sur une contestation de la superficie, mais sur la destination erronée d’une partie du bien vendu, laquelle a été intégrée à la surface habitable lors de la vente ; et qu’en conséquence son action ne relève pas du régime exclusif prévu par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, si la SCI Le Marais 2531 invoque le fait que le lot n°10 ait été considéré comme une partie habitable, il ressort de l’examen des éléments du dossier que les demandes formées à l’encontre de la SNC Fitte ne sauraient être traduites comme une action en diminution du prix du bien au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 comme le prétend la SNC Fitte. Ses demandes visent notamment à la condamnation de la défenderesse à payer tous les frais liés à la remise en état du lot litigieux, et à obtenir l’indemnisation de la dépréciation du bien ainsi que la réparation du préjudice moral subi.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action doit être rejetée.

Toutefois, l’article 125 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. »

L’intérêt à agir est usuellement défini comme une condition de recevabilité de l’action consistant dans l’avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention. Il doit être personnel, direct, né et actuel, et il n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action. L’intérêt qu’a une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond, au jour de l’introduction de la demande en justice, et sans tenir compte de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet.

En l’espèce, il ressort des termes de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 31 mai 2024, objet de litige dans l’instance principale enrôlée sous RG n°24/09675, qu’il est indiqué " le lot devra retrouver son affectation d’origine (usage cave), (…) sauf pour la SCI Le Marais 2531 à obtenir une autorisation de changement d’affectation par l’assemblée générale des copropriétaires et à procéder à ses frais aux modifications du règlement de copropriété (…) et à rembourser à la copropriété les charges (…) ".

Or, les demandes de la SCI Le Marais 2531 tendent à obtenir la prise en charge des travaux et de tous les frais liés à la remise en état du lot n°10, l’indemnisation de la perte de valeur du bien et la réparation du préjudice moral, qui ne découlent pas directement de la résolution n°13 dont l’annulation est sollicitée, et même dans l’hypothèse où cette résolution ne serait pas annulée. Ces préjudices ne sont ni actuels ni certains, mais uniquement conditionnels et hypothétiques.

Pour ces motifs, l’action formée par la SCI Le Marais 2531 à l’encontre de la SNC Fitte est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir, soulevé d’office conformément à l’article 125 alinéa 2 du code de procédure civile précité.

Dès lors, les demandes de jonction et de sursis à statuer formées par la SCI Le Marais 2531 sont devenues sans objet du fait de l’irrecevabilité de cette action.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Le Marais 2531, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

— Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SNC Fitte ;

DECLARE irrecevable l’action formée par la SCI Le Marais 2531 à l’encontre de la SNC Fitte pour défaut d’intérêt à agir, et CONSTATE en conséquence l’extinction de l’instance et le dessaisissement du tribunal ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI Le Marais 2531 aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Faite et rendue à [Localité 1] le 13 mars 2026.

La greffière La juge de la mise en état