TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Z] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ilanit SAGAND-NAHUM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05105 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75SH

N° MINUTE :

15 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [K]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1021

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [S]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/05105 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75SH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 novembre 2011, M. [B] [K] a donné à bail à Mme [Z] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, M. [B] [K] a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2023.

Par jugement du 24 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a débouté M. [B] [K] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, et condamné Mme [Z] [S] à payer à M. [B] [K] les sommes de 794 euros au titre des TOM dues pour les années 2021, 2022, et 2023 et 2729 euros au titre de la régularisation annuelle des charges des années 2021 et 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, M. [B] [K] a fait assigner Mme [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir valider le congé pour vente notifié le 30 mai 2023, prononcer l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, ordonner le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues par la locataire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % à compter du 30 novembre 2023 et des charges, jusqu’à libération des lieux,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 7 octobre 2025, M. [B] [K], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [Z] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé aux écritures soutenues oralement à l’audience du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail consenti à Mme [Z] [S] a commencé à courir le 1er décembre 2011 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 1er décembre par périodes de 3 ans suivant les prévisions des parties, pour expirer le 30 novembre 2023 à minuit.

Un congé pour vendre lui a été signifié par acte d’huissier délivré le 30 mai 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 560 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 novembre 2023 à minuit.

Mme [Z] [S] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 30 novembre 2023 à minuit et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai minimal nécessaire pour permettre au défendeur de s’organiser dans cette perspective, il convient d’indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu’un commandement d’avoir à libérer les lieux ait été signifié au défendeur.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Le demandeur sera en conséquence débouté de sa demande tendant à ce que soient ordonnés le transport et le séquestre des meubles garnissant les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [Z] [S], qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023, sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [Z] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Mme [Z] [S] devra verser à M. [B] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [Z] [S] par M. [B] [K] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 25 novembre 2011 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 novembre 2023 ;

ORDONNE à Mme [Z] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande tendant à ordonner le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues par la locataire ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] à verser à M. [B] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] à verser à M. [B] [K] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,