TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGEMENT CIVIL

DU 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/00925 – N° Portalis DB3G-W-B7I-GORD

RENDU LE : SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

par:

Président : Pascal CHAPART, Vice-président

Assesseur : Enora LAURENT, Vice-présidente

Assesseur : Dominique DUBOIS, Magistrat Honoraire

Greffier : Corinne CHANU lors des débats, Rudy LESSI lors du délibéré,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [M] [B]

né le 24 Janvier 1949 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

et

Madame [Z], [K] [E] épouse [B]

née le 06 Novembre 1949 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

ensemble représentés par Maître Serge ALMODOVAR de la SELARL CABINET ALMODOVAR, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant, et par M^e Michel MONROUX, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A. FONCIERE EPILOGUE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Charlotte BRES, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant, et par M^e Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

Maître [O] [D]

domicilié : chez , [Adresse 3]

représenté par Maître Marc GEIGER de la SELARL CABINET GEIGER, avocats au barreau de CARPENTRAS, avocats postulant, et par M^e Frédéric BARBAUT, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant

DEBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré pour le jugement être rendu le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort.

Notification le :

1cc + 1ce à Maître Serge ALMODOVAR de la SELARL CABINET ALMODOVAR

1cc + 1ce à M^e Charlotte BRES

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [B] était propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] figurant au cadastre de ladite commune Section B n° [Cadastre 1] et Section B n°[Cadastre 2].

Désireux de vendre son bien, monsieur [M] [B] s’est rapproché de la société APIREM, agence immobilière, et lui a confié un mandat de vente.

C’est dans ce contexte que, suivant acte reçu en l’étude de Maître [O] [D], Notaire à [Localité 3] (54), en date du 11 juin 2021, monsieur [M] [B], avec le consentement de son épouse madame [Z] [E], a vendu à la société anonyme FONCIERE EPILOGUE ledit bien dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat dans les conditions suivantes :

Prix de vente de l’immeuble : 210.000 euros ;

Faculté de rachat d’une durée de 18 mois ;

Paiement demandé lors de l’exercice de la faculté de rachat : 226.800 euros ;

Indemnité de jouissance : 1.750 euros mensuels soit 31.500 euros au total directement prélevés sur le prix de vente de l’immeuble étant précisé que la somme de 21.000 euros resterait acquise à la société FONCIERE EPILOGUE même en cas d’exercice anticipé de la faculté de rachat.

Par protocoles des 8 mars puis 9 août 2023, le délai laissé à monsieur [B] pour lever l’option de rachat a été prorogé au 11 décembre 2023.

Estimant que ce contrat de vente devait en réalité s’analyser en contrat pignoratif et était ainsi entaché de nullité, les époux [B] ont, suivant acte du 28 mai 2024, assigné la société FONCIERE EPILOGUE et Maître [O] [D] devant le tribunal judiciaire de Carpentras (84).

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2025, les époux [B] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Juger que la vente avec faculté de réméré dressé par Maître [O] [D] le 11 juin 2021, doit être qualifiée en un contrat pignoratif ;

En conséquence de quoi, prononcer la nullité absolue de la vente contenue dans l’acte authentique dressé le 11 juin 2021 à [Localité 3] par Maitre [O] [D], notaire en résidence à [Localité 3], et juger qu’il en sera tiré toutes conséquences de droit par rétablissement des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la vente.

A titre additionnel,

Donner acte aux époux [B] de ce qu’ils procéderont à la mise en vente du bien immobilier restitué au prix du marché ;

Leur allouer un délai de deux ans afin de pouvoir procéder à la restitution du prix entre les mains de la société FONCIERE EPILOGUE ;

A titre subsidiaire,

Juger que la société FONCIERE EPILOGUE a manqué à son obligation de loyauté en incitant monsieur [B] à consentir à la vente à un prix d’achat qu’elle ne pouvait méconnaitre comme étant nettement en dessous de la valeur vénale du bien vendu ;

Juger que Maître [O] [D], Notaire associée, a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de monsieur [B],

Juger que le manquement au devoir d’information et de conseil du Notaire a engendré une perte de chance d’éviter la souscription du contrat préjudiciable ;

Juger que Maître [O] [D] sera condamnée solidairement à hauteur de 75 % des sommes mises à la charge de la société FONCIERE EPILOGUE à titre de dommages et intérêts ;

Condamner dans les conditions précitées solidairement la société FONCIERE EPILOGUE et Maître [O] [D] à payer à monsieur [B] la somme de 176.623 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2021 ;

Condamner les parties requises à la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions principales, les époux [B] font valoir que le contrat de vente en réméré dont s’agit doit être requalifié en contrat pignoratif aux motifs qu’ils ont agi en qualité de vendeurs profanes et que le taux annuel applicable à l’opération est de 13,23% alors que le taux d’usure était alors fixé à 1,82%.

Subsidiairement, ils exposent que les différents manquements des défendeurs à leurs obligations de loyauté, pour l’une, et d’information et de conseil, pour l’autre, ont entrainé pour eux un préjudice constitué par la perte de chance de ne pas souscrire le contrat litigieux.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025, la SA FONCIERE EPILOGUE demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter monsieur et madame [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner monsieur et madame [B] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, en cas de nullité de l’acte de vente à réméré du 11 juin 2021 :

Débouter monsieur et madame [B] de leur demande additionnelle visant à obtenir un délai de deux ans pour procéder à la restitution de la somme de 210.000 euros au titre du prix de vente qu’ils ont perçu ;

Ordonner la restitution de la somme de 210.000 euros par monsieur et madame [B] au bénéficie de la SA FONCIERE EPILOGUE au titre du prix de vente perçu ;

Débouter monsieur et madame [B] de leur demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

En tout hypothèse,

Débouter monsieur et madame [B] de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

En défense, la société FONCIERE EPILOGUE soutient notamment que monsieur [B] a reçu toutes les informations utiles lui permettant d’apprécier la nature et la portée de ses engagements. Elle expose également que les critères dégagés par la jurisprudence pour requalifier le contrat de vente à réméré en contrat pignoratif ne sont pas réunis en l’espèce, la preuve de la

vileté du prix de vente du bien n’étant pas rapportée, l’indemnité d’occupation convenue entre les parties n’étant pas exorbitante et constituant une contrepartie normale de la jouissance de l’immeuble et l’opération ne présentant pas de caractère usuraire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2025, Maitre [O] [D], Notaire, demande au tribunal de :

Débouter monsieur [M] [B] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner monsieur [M] [B] à payer à Me [O] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse fait valoir que l’opération en cause ne cachait pas un prêt déguisé, que le taux qui a été appliqué ne peut être qualifié d’usuraire et que le prix de vente n’était pas dérisoire. Elle ajoute que le manquement à son obligation d’information et de conseil qui lui est reproché n’est pas caractérisé.

Par ordonnance du 24 avril 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 27 aout 2025 et l’audience de plaidoiries au 2 septembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 6 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1659 du code civil, la vente avec faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673 du même code à savoir à savoir les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du fonds.

Un contrat pignoratif se définit comme une opération assimilable à un pacte commissoire et prohibée par la loi consistant à dissimuler un prêt sous une vente avec faculté de rachat pour un prix correspondant à la somme prêtée, le bien vendu étant acquis de droit à l’acquéreur à défaut de rachat dans le délai prévu.

L’ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 relative au droit des suretés a consacré, en matière immobilière, le pacte commissoire comme mode de réalisation de l’hypothèque, interdisant néanmoins un tel pacte lorsque l’immeuble constitue la résidence principale du vendeur.

Il est constant qu’une vente à réméré peut être qualifiée de pacte commissoire prohibé ou de contrat pignoratif lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure.

Plusieurs indices non cumulatifs révèlent l’impignoration : la faiblesse du prix stipulé par rapport à la valeur réelle du bien, la conservation par le vendeur de l’usage du bien et le prix fixé à cette fin, le caractère usuraire de l’opération ou encore la pratique habituelle, par l’acquéreur, de ce type d’opération.

En l’espèce, par acte authentique reçu en l’étude de Maître [O] [D], Notaire à [Localité 3] (54), en date du 11 juin 2021, monsieur [M] [B], avec le consentement de son épouse madame [Z] [E], a vendu à la société FONCIERE EPILOGUE le bien dont il était propriétaire sis à [Localité 4], dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat.

Aux termes de cet acte, le prix de vente de l’immeuble a été fixé à 210.000 euros et celui demandé lors de la faculté de rachat d’une durée de 18 mois (prorogé au 11 décembre 2023), à 226.800 euros.

Tenant le fait que monsieur [B] conservait la jouissance du bien pendant une durée de 18 mois, les parties ont décidé qu’il verserait à la société FONCIERE EPILOGUE une indemnité mensuelle de 1.750 euros, soit 31.500 euros au total directement prélevés sur le prix de vente de l’immeuble. Il a enfin été convenu que sur cette somme, celle de 21.000 euros resterait acquise à la société FONCIERE EPILOGUE même en cas d’exercice anticipé de la faculté de rachat.

Il ressort des débats, de la lecture de l’acte authentique mais également des documents précontractuels remplis et signés par monsieur [B] que ce dernier a vendu à réméré l’immeuble qui constituait sa résidence principale afin de bénéficier rapidement de liquidités et ainsi d’apurer ses dettes.

Cependant, il apparait que le prix de vente convenu entre les parties est très largement inférieur à celui de 340.000 euros qui est mentionné dans l’estimation du 17 mars 2021 produite par la société FONCIERE EPILOGUE ou encore à celui visé dans l’estimation du 8 avril 2021 produite par monsieur [B] qui mentionne une valeur du bien entre 370.000 euros et 380.000 euros.

Par ailleurs, la société FONCIERE EPILOGUE ne conteste pas se livrer à titre habituel à des opérations d’acquisition d’immeubles avec faculté de rachat.

Surtout, l’existence d’un prêt à taux usuraire résulte de la différence entre le prix de vente fixé à la somme de 210.000 euros et le prix de rachat, soit 16.800 euros, rapportée à la durée de la convention ( 16.800/18 x 12 = 11.200 ) et de la majoration de la rémunération de l’acquéreur par le versement d’indemnités de jouissance dont le montant annuel correspondait à 10% du prix d’achat (1750 euros X 12, soit 21.000 euros annuel), donnant ainsi un taux de 15,33 % ( 11.200 + 21.000 = 32.200 euros / 210.000 euros x 100 ) alors que le taux de l’usure au 2ème trimestre 2021 s’élevait à 2,52 % et ce sans même tenir compte des frais d’agence immobilière et des frais de la vente mis à la charge du vendeur.

Le taux de l’usure retenu correspond à celui alors applicable aux opérations de crédit immobilier car l’opération litigieuse porte sur un bien immobilier, elle a été conclue par les époux [B] afin de solder leurs dettes, et plus particulièrement des prêts immobiliers à hauteur de 103.000 euros bénéficiant d’hypothèques sur l’immeuble vendu mais également, comme l’indique la SA FONCIERE EPILOGUE dans ses derniers écritures, afin d’obtenir des fonds supplémentaires afin de procéder à des aménagements du bien dont d’agit en vue de sa future vente.

Dans ces conditions, il convient de considérer que la vente du 11 juin 2021 constituait en réalité un pacte commissoire illicite de sorte qu’elle est entachée de nullité.

En conséquence, il convient de faire application de l’article 1178 du code civil et ainsi de condamner monsieur [B] à restituer le prix de vente à la société FONCIERE EPILOGUE sans qu’il ne puisse être fait droit à sa demande de délai de 24 mois pour s’exécuter, laquelle ne repose sur aucune

démonstration tant de fait que de droit, le corps des écritures de l’intéressé ne disant mot de cette réclamation.

La société FONCIERE EPILOGUE sera, quant à elle, condamnée à restituer à monsieur [B] le montant des indemnités mensuelles qu’il a versées en contrepartie de la jouissance du bien.

Monsieur [B] ayant vu ses demandes principales accueillies favorablement, il n’y a pas lieu de statuer sur ses demandes subsidiaires tendant à voir condamner les requis à lui payer des dommages et intérêts pour manquement à leurs obligations de loyauté, d’information ou de conseil.

Sur les demandes et mesures accessoires

L’alinéa 1 de l’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA FONCIERE EPILOGUE succombe et sera donc condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au vu de la solution apportée au présent litige, SA FONCIERE EPILOGUE sera condamnée à payer à monsieur [M] [B] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article précité.

Maître [O] [D] sera, en revanche, déboutée de ses demandes en ce sens dirigées contre monsieur [M] [B].

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune raison ne justifie que l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

*PRONONCE la nullité de l’acte de vente avec faculté de rachat reçu en l’étude de Maître [O] [D], Notaire à [Localité 3] (54), en date du 11 juin 2021, aux termes duquel monsieur [M] [B] a vendu à la société anonyme FONCIERE EPILOGUE le bien sis [Adresse 1] figurant au cadastre de ladite commune Section B n° [Cadastre 1] et Section B n°[Cadastre 2].

*CONDAMNE, en conséquence, monsieur [M] [B] à restituer le prix de vente à la société FONCIERE EPILOGUE.

*CONDAMNE, en conséquence, la SA FONCIERE EPILOGUE à restituer à monsieur [M] [B] le montant des indemnités mensuelles qu’il a versées en contrepartie de la jouissance du bien.

*ORDONNE la publication de la décision.

*CONDAMNE la SA FONCIERE EPILOGUE aux dépens de l’instance.

*CONDAMNE la SA FONCIERE EPILOGUE à payer à monsieur [M] [B] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*REJETTE toutes les autres demandes.

Le présent jugement a été signé par Pascal CHAPART, président, et par Rudy LESSI, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT