TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MAXIMILIEN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e MAXIMILIEN

■

Charges de copropriété

N° RG 25/06777 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C64ZO

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GEMALIA SARL,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0710

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [C]

[Adresse 3]

[Localité 3] ( [Localité 4] )

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/06777 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64ZO

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [C] est propriétaire des lots n°14, 15 et 24 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 11ème, représenté par son syndic la société GEMALIA, a assigné, devant ce tribunal, M. [K] [C] aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1343-2 alinéa 4 du code civil,

Vu les articles 514, 695, 696 et 700 du code de procédure civile,

— le déclarer recevable et bien fondé en tous ses moyens, fins et conclusions,

— condamner M. [K] [C] à lui verser :

* la somme de 7.764,75 euros selon décompte du 5 décembre 2024 au titre de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 8.176,92 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, le tout avec anatocisme et ce, jusqu’au paiement complet de la dette,

* la somme de 1.324,80 euros à titre des frais de relance et mise en demeure constituant des frais nécessaires au recouvrement,

* la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

* la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de la sommation de payer soit 268,80 euros.

***

M. [K] [C], assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 9 octobre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 février 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [K] [C] sur les lots n°14, 15 et 24 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2022 et 21 novembre 2023 approuvant les comptes des années 2021 et 2022, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2022, 2023 et 2024, les fonds travaux, et un certain nombre de travaux dont ceux de remplacement partiel d’une chute EV, de modernisation d’un ascenseur, de rénovation de peintures ou encore de fournitures de 39 chapeaux sur mitrons,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur,

— un décompte au 5 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur, au titre des appels de charges et de travaux de 7.764,75 euros, sachant que celui-ci se limite à mentionner “appel de fonds exigible au (…)”, sans faire la distinction entre les appels de charges et ceux de travaux, contraignant ainsi à un renvoi corrélatif et systématique aux appels de fonds.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire du défendeur est débiteur, au 5 décembre 2024, de la somme de 7.764,75 euros au titre des appels de charges et de travaux.

M. [K] [C] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 7.764,75 euros au titre des appels de charges et de travaux, arrêtés au 5 décembre 2024, “Appel de fonds 4ème trimestre 2024” et “fonds travaux 4ème trimestre 2024” du 01/10/2024 compris.

S’agissant des intérêts au taux légal, le syndicat des copropriétaires n’identifie pas, dans le dispositif de son assignation, la date de la sommation de payer à partir de laquelle il les sollicite, sachant que sa date n’est pas non plus mentionnée dans le bordereau des pièces porté à la connaissance du défendeur non comparant.

Aussi, la somme précitée sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date de l’assignation.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

La clause d’aggravation des charges insérée au règlement de copropriété est sans incidence dans la mesure où seuls les frais précités peuvent, aux termes de l’article 10-1, être facturés par le syndic et être supportés par le copropriétaire.

Aussi, les frais de “remise huissier” du 28/06/2023 pour 120 euros et de “remise avocat” des 12/12/2023 et 15/10/2024 pour 480 euros et 480 euros seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

Concernant les frais de mises en demeure et de relances par le syndic, leur multiplication n’est pas utile, particulièrement lorsqu’elles sont adressées parfois quelques jours après un commandement délivré par huissier ou moins d’un mois après une précédente mise en demeure.

Seront acceptés les frais de mises en demeure de mai et de novembre 2023, de février 2024 pour 86,40 euros (28,8 x 3) et le coût du commandement de payer par huissier pour 268,80 euros, lequel n’entre pas dans les dépens, comme il est sollicité, faute d’avoir été ordonné par une juridiction, mais dont les frais seront admis au titre de l’article 10-1.

En conséquence, M. [K] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 355,20 euros (86,40 + 268,80) du chef des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [K] [C] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le défendeur a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [K] [C] sera condamné aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer pour 268,80 euros, accueillis ci-avant au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Tenu aux dépens, M. [K] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 7.764,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, au titre des appels de charges et de travaux, arrêtés au 5 décembre 2024, “Appel de fonds 4ème trimestre 2024” et “fonds travaux 4ème trimestre 2024” du 01/10/2024 compris,

ORDONNE la capitalisation des intérêts précités échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 355,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant le coût de la sommation de payer par huissier de justice pour 268,80 euros,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de celle au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [K] [C] aux dépens, qui ne comprennent pas les frais de sommation de payer pour 268,80 euros, accueillis ci-avant au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNE M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 mai 2026.

La Greffière La Présidente