TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/01407

N° Portalis 352J-W-B7I-C32NN

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

14 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 08 Janvier 2026

DEMANDERESSE

SAS GEMMJ

en la personne de Maître [Z] [R], ayant son siège social [Adresse 2] – [Localité 4], ès qualité de Liquidateur de la société AH INVEST, ayant son siège social [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par M^e Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1757

DÉFENDERESSE

Madame [N] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Sylvie DREYFUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0365

Décision du 08 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/01407 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32NN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 20 Octobre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2018, Mme [N] [B], usufruitière, et M. [G] [B], nu-propriétaire, ont consenti à la SARL AH Invest un bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3], à [Localité 5], à destination de bureaux, pour une durée de neuf ans à compter du 25 juin 2018, moyennant un loyer principal annuel de 10.000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme échu, et un dépôt de garantie de 5.000 euros.

M. [D] [W], gérant de la société AH Invest, s’est porté caution personnelle et solidaire à effet de garantir le paiement de toutes sommes que le preneur pourrait devoir au bailleur pendant la durée du bail commercial.

Les locaux étaient exploités à titre d’agence immobilière sous l’enseigne « Guy Hoquet ».

Par acte extrajudiciaire du 1er février 2022, Mme [B] a fait signifier à la AH Invest un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 8.531,83 euros correspondant aux loyers du 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2021.

Le commandement a été dénoncé à la caution par acte extrajudiciaire du 4 février 2022.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2023, Mme [B] a assigné la société AH Invest et M. [W] devant le Président tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnée l’expulsion.

Par ordonnance de référé du 28 septembre 2023, le juge des référés a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné la société AH Invest et M. [W] au paiement de la somme provisionnelle de 10.692,21 euros au titre de l’arriéré locatif au 26 juin 2023, accordé des délais de paiement de 6 mois et suspendu les effets de la clause résolutoire.

Par courriers des 13 octobre 2023 et 24 novembre 2023, la société AH Invest a demandé l’autorisation de la bailleresse de céder son droit au bail.

Par courrier du 29 novembre 2023, Mme [B] a refusé de donner son accord à la cession du droit au bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la société AH Invest a fait assigner Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, et de condamnation à des dommages et intérêts à hauteur de 95.000 euros pour violation de l’obligation de bonne foi par le refus de la cession du droit au bail.

Par jugement du 11 juillet 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société AH Invest et nommé la SAS GEMMJ, en la personne de Maître [Z] [R], en qualité de liquidateur de la société.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, la SAS GEMMJ en qualité de liquidateur judiciaire de la société AH Invest est intervenue volontairement à l’instance.

Le local a été restitué le 22 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la SAS GEMMJ en qualité de liquidateur judiciaire de la société AH Invest demande au tribunal de :

« RECEVOIR les conclusions de la SAS GEMMJ représentée par Maître [Z] [R] [Adresse 2] [Localité 4], en qualité de Liquidateur Judiciaire de la société AH INVEST, nommée à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de Paris du 11 juillet 2024,

LES DECLARER bien fondée,

AUTORISER avec effet rétroactif au 28 octobre 2023, la SARL AH INVEST à s’acquitter de la première échéance de sa dette locative de 1.782,03 euros sur les 10.692,21 euros, le 15ème jour du mois suivant la signification de l’ordonnance du 28 septembre 2023 et non le 05ème jour, soit le 15 novembre 2023,

CONSTATER la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

CONDAMNER Madame [N] [B] à payer à la société SAS GEMMJ en la personne de Maître [Z] [R] es qualité de liquidateur de la société AH INVEST la somme de quatre-vingt-quinze mille euros (95.000 €) de dommages et intérêts,

CONDAMNER Madame [N] [B] à payer à payer à la société SAS GEMMJ en la personne de Maître [Z] [R] es qualité de liquidateur de la société AH INVEST la somme de cinq mille euros (5.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. »

La SAS GEMMJ en qualité de liquidateur judiciaire de la société AH Invest fait valoir que la société preneuse de bonne foi a fait signifier l’ordonnance de référé le 28 septembre 2023 prévoyant un échéancier avec des versements à effectuer le 5 de chaque mois pendant 6 mois ; que le premier versement a été effectué le 13 novembre au lieu du 5 novembre 2023 alors que la preneuse a effectué le paiement du loyer courant et des frais de justice les 3 et 10 novembre 2023 ; que le paiement des échéances de loyer et de l’échéancier fixé par le juge des référés s’est poursuivi ; qu’au regard de sa bonne foi, il est légitime d’accorder un délai de paiement pour la 1ère échéance de l’ordonnance de référé qui a été réglée avec retard, et de suspendre les effets de la clause résolutoire en conséquence.

Elle soutient avoir consenti une promesse de cession du droit au bail en date du 12 octobre 2023 pour un montant de 95.000 euros, sous condition d’autorisation expresse de la bailleresse ; que les candidats souhaitaient exercer une activité d’agence commerciale identique à la sienne mais que AH Invest ne souhaitait pas céder ses mandats de vente car elle entendait poursuivre son activité ; que le refus opposé par la bailleresse n’était pas justifié et a porté atteinte à son droit de jouissance et causé un préjudice évalué au prix de cession convenu dans le compromis de cession.

Aux termes de ses conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 21 janvier 2025, Mme [B] demande au tribunal de :

« Débouter la SAS GEMMJ pris en la personne de Me [R] ès qualité de liquidateur de la société AH.INVEST de toutes ses demandes ,fins et conclusions

Reconventionnellement condamner la SAS GEMMJ pris en la personne de Me [R] ès qualité de liquidateur de la société AH.INVEST à payer à Madame [B] 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

La Condamner aux entiers dépens dot distraction ai profit de me Sylvie DREYFUS Avocat aux offres de droit. »

Mme [B] fait valoir que les dates de l’échéancier fixé par le juge des référés n’ont pas été respectées ; que la demande de délais est aujourd’hui sans objet dès lors que la société AH Invest est en liquidation judiciaire et qu’elle a restitué le local ; que le bail interdisait de céder le droit au bail seul, de sorte que son refus constitue l’exercice de son droit prévu dans le bail et n’est pas abusif.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 juin 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 octobre 2025 et mise en délibéré au 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de délais de la société GEMMJ en qualités de liquidateur de la société AH Invest

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, pris en son premier alinéa, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, par ordonnance du 28 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 juin 2018 mais a accordé des délais de paiement à la société AH Invest, aux fins de régulariser sa dette locative provisionnelle de 10.692,21 euros en 6 mensualités à régler avant le 5 de chaque mois, la première échéance devant être réglée le mois suivant la signification de l’ordonnance. Les effets de la clause résolutoire étaient suspendus pendant ce délai.

La société AH Invest a fait signifier l’ordonnance de référé à Mme [B] le 20 octobre 2023 et elle a procédé à plusieurs règlements au début du mois de novembre :

— le 3 novembre 2023, un virement de 2.830,15 euros relatif au loyer trimestriel,

— le 10 novembre 2023, un virement de 1.073,60 euros relatifs aux frais irrépétibles de la procédure de référé,

— le 13 novembre 2023, un virement de 1.782,03 euros relatif à la première échéance de la dette locative.

Il est constant que le règlement du premier terme de l’échéancier fixé par le juge des référés est intervenu postérieurement à la date fixée, le 13 novembre au lieu du 5 novembre, pour autant, il convient de relever qu’en faisant signifier l’ordonnance de référé et en procédant à plusieurs règlements au début du mois de novembre, dont les frais irrépétibles de la procédure de référé, la société AH Invest a fait preuve de bonne foi.

Elle justifie par ailleurs des versements des 2ème, 3ème et 4ème échéance dans les délais fixés par le juge des référés.

Mme [B] soutient que la 6ème échéance a été réglée le 11 avril 2024, au lieu du 5 avril 2024, ce qui atteste que toute la dette provisionnelle a été réglée en 6 mensualités, malgré un décalage de quelques jours des paiements par rapport aux échéances fixées par le juge des référés.

Au regard de ces éléments, la bonne foi de la société AH Invest dans sa volonté d’apurer sa dette est suffisamment établie et il y a lieu d’accorder un délai de paiement pour la première échéance de dette jusqu’au 15ème jour du mois suivant la signification de l’ordonnance de référé.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société GEMMJ en qualités de liquidateur de la société AH Invest

Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, l’article XII du bail du 25 juin 2018 intitulé « LOCATION GERANCE SOUS-LOCATION CESSION » stipule :

« 1°) Le preneur devra occuper personnellement les lieux loués et ne pourra en conséquence donner le fonds de commerce exploité dans les lieux en location-gérance, ni se substituer quiconque même à titre gratuit dans les lieux loués.

2°) Le bailleur autorise le preneur à sous-louer tout ou partie des locaux loués à toutes sociétés affiliée.

3°) Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail sauf à l’acquéreur de la totalité de son fonds de commerce, mais à condition d’avoir obtenu préalablement l’agrément exprès et par écrit du bailleur. A cette fin, toute cession devra faire l’objet, un mois avant la date projetée, d’une notification préalable adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire, l’invitant à donner l’agrément prévu ci-dessus et à concourir, en cas d’agrément, à la cession envisagée, ladite notification devant comporter dénonciation intégrale du projet de cession. Toute cession autorisée devra en outre comporter la stipulation d’une garantie solidaire du cédant et de tous cessionnaires successifs pour le paiement des loyers et des charges comme pour l’exécution de toutes les conditions du bail pendant une durée de trois ans 8 à compter de la cession. Aucune cession ne pouvant par ailleurs intervenir sans qu’aient été réglés préalablement tous arriérés de loyers, charges et accessoires. … »

Il ressort des courriers adressés par le conseil de la société AH Invest datés du 13 octobre 2023 et du 24 novembre 2023, ainsi que de la promesse synallagmatique de cession de droit au bail conclue entre la société AH Invest et Mme [T] et M. [K] le 13 octobre 2023, que le projet de cession portait sur le droit au bail uniquement, et non sur la totalité du fonds de commerce.

La cession du droit au bail seul étant expressément exclue par le bail du 25 juin 2018, le refus de Mme [B] à la cession envisagée ne saurait être qualifié d’abusif.

En l’absence de manquement contractuel caractérisé ou de manquement à l’obligation de bonne foi démontrée, la demande de dommages et intérêts de la société GEMMJ en qualités de liquidateur de la société AH Invest sera rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties succombant partiellement, les dépens seront partagés par moitié entre les parties, avec distraction au profit de M^e Dreyfus.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Autorise la SARL AH Invest, représentée par son liquidateur judiciaire la SAS GEMMJ prise en la personne de Me [Z] [R], à s’acquitter du premier terme de l’échéancier fixé par ordonnance de référé du 28 septembre 2023, d’un montant de 1.782,03 euros avant le 15ème jour du mois suivant la signification de l’ordonnance du 28 septembre 2023,

Suspens les effets de la clause résolutoire prévue au bail du 25 juin 2018 pendant ce délai,

Déboute la SAS GEMMJ prise en la personne de Me [Z] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL AH Invest, de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute Mme [N] [B] ainsi que la SAS GEMMJ prise en la personne de Me [Z] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL AH Invest de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [N] [B] et la SAS GEMMJ prise en la personne de Me [Z] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL AH Invest aux dépens de l’instance à hauteur de 50% chacune,

Fait et jugé à Paris le 08 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES